转.寄望2010年（兼对万科的两个可惜）

阿斯兰

作为一个地产人，我能寄望2010年什么呢？
去年年底，我离开了工作了6年的万科，其实离开时觉得挺惭愧的，在万科多灾多难的2008年离开，自己感觉有点“背叛”的意味。同时，我也感觉很遗憾，自己从事的住宅产业化研究工作也遭遇了重重挫折，到我离开万科的时候，也没有看到希望。
离开万科的第一年——2009年，其实是蛮“喜剧”的一年。“喜剧”可以从两个方面来说。
从个人层面来说，离开万科我需要重新找一份工作，首先我选择了大连亿达。亿达的董事长是一个对产品品质非常有追求的老人，从亿达的产品就可以看得出来。我和他有一个共同的愿望，那就是打造一个优秀的集团产品研发系统。但是我不能适应他老人家的工作方式：长长地办公会议+幕僚制的议事体制。不是思想意识不能适应，而是身体不能适应，半年内病倒了三次——说起这事儿真是不好意思。后来在夏天凑着女儿放假休了一个假期，期间帮父母弄了套房子，从装修到入住，每天累得晚上倒头就睡，连梦都不做一个。脑力劳动者做一段体力劳动，也是很不错的，期望再有一个这样的假期，呵呵！
就像买鞋子，鞋子合不合脚，你试了才知道。选单位也是这样，亿达这个公司不适合我，那就再换一双鞋子试试。愉快的暑假过后，我来到了重庆东原房地产公司。这个公司的规模很小，不能和万科相比，也不能和亿达相比，但是这个公司背后一个强大的集团支撑，而且这个集团也想把地产业务做大，给予了地产业务极大的支撑。东原地产年起而又富有远大理想的领导团队有一个雄心勃勃的计划，三年内每年保持超过100%的增长，这可以说是飞机的加速起飞阶段。要实现这个目标，重庆东原地产必须从重庆走出去，跨地域发展、壮大规模，从城市公司想地产集团的发展是势在必行的。这时，我受邀加盟来打造东原地产集团的设计和工程业务板块，真是一个很好的机会，我赶上了这架飞机的起飞。但这里面也有非常大的挑战，因为我们要在这架飞机昂头起飞的过程中为它换一台功力更加强大的发动机——打造一个新的管理模式和业务平台！
经过几个月的“混战”，公司的组织架构逐渐清晰，集团和区域的管控界面得到明确，新的网上办公平台（KM系统）正在做最后的调试，2009年的第一天将会上线开始运行。2009年，将会是公司在新模式下大发展的一年，也将是我们今年几个完成了前期策划和设计的项目开工建设并收获硕果累累的一年，也是一个我们要开始更多新项目的一年，当然也是我们更忙更累的一年。如果一不小心搞大了一个公司，这当然是蛮“喜剧”、蛮值得期待的一件事情。
从整个房地产行业来看，“房事”给了我们一些意料之外的事情——有喜也有忧。从如履薄冰到如鱼得水，没有哪一年的房地产市场像2009年过山车一样惊心动魄。上半年还在想着为了活命而要到哪儿寻找过冬的棉袄，以接近成本价、亏本价，大甩卖；下半年市场转好且一路狂飙，房价接近历史最高水平，从而使量价齐升的房地产成为全民热议的议题。
经历了2008年的楼市持续低迷，很多开发商在2008年末庆幸自己连打带压逼着总包单位接受了以房抵工程款，行动得晚了可能就会破产呢，但谁也不曾想到，2009年的楼市观望期消失得那样快。2009年的春天，当开发商们还没来得及感觉到春天的“温暖”，房子已悄无声息地卖完了。虽然也有些声音认为，这只是2008年被压制了一年的“刚需”释放出来了，是楼市的“回光返照”。但市场却在大家的半信半疑中一路走强，直到年底。甚至在年底突然出台政策取消二手房2年交易优惠政策之后，还催生了二手房的交易热。整个年度再现2007年的集体不理性，排队抢房、地王频出，地产界国进民退。行情一路大好的2009年，开发商们在赚得盆满钵满的同时，也铆足了劲，为明年的持续开发备足了弹药———拿地，拿地，再拿地。
楼市的这种“喜剧”性的效果，不仅开发商没想到，政府也是措手不及，每每手忙脚乱，不停的出台政策进行补救。乱中肯定出错，政府出台的政策往往违背他的初衷。2009年11 月12 日，国土资源部印发《限制用地项目目录（2006 年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006 年本增补本）》，规定“大城市宗地出让面积不得超过 20公顷。”这个政策本意是打击开发商大盘囤地，哄抬地价，然后从中赚取土地升值利益。但是，把土地切成小块出让，无疑让不具备实例竞标大盘的中小开发商也可以参与土地竞标了。就像“90/70”政策下的小户型，虽然降低了总价、但是抬高了单价是一样的道理，地块小了、土地单价高了。当然，将来房子的售价是和土地的单价挂钩的。不过，土地单价提高了，政府的收益更大了，不知道这是政府有意为之，还是好心做了坏事儿。
2009年的12月17日，财政部、国土部等五部委又出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。这记“遏制部分城市房价过快上涨”政策第一拳，打向了开发商的囤地、炒地行为。其实质就是全国统一并普遍提高了开发商拿地的首付款，由此会对开发商的资金链形成压力。如果在2010年政府还有后续动作，就会对整个行业形成“综合打击”。
国务院总理温家宝在2009年12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。” 与以往相比，本次会议明确提出的是“遏制”，力度明显重于“抑制”，更狠于“稳定”。2009年资金充裕是房地产企业“敢于”涨价的主要原因，资金充裕也是购房踊跃的原因（主要是为了对冲通货膨胀，把房地产座位一个最保险的理财工具），而2010年的资金供应量将不会如2009年充裕。2009年的年底，中央政府讨论的“抑制房价”，又变成了“遏制房价”。虽然此前政府每一次调控房价都起到相反的作用，但这一次有点动真格的了，如果真的是动真格的，资金的控制是必然的选择。一旦缺乏资金支持，房地产企业和消费者都会更理性，市场会更趋于平顺。
此外，2009年的购房者在购房市场上大量透支，这在2010年需要休养生息，需要得到补偿。该买房、能买房的人基本上都买了，市场容量被透支得也差不多了，再有这么高的房价也给消费者带来了巨大压力。尽管房地产有对冲通货膨胀的功能，但在高位购买的风险还是巨大的。因此，2010年可能会是开发商比较艰难的一年。在这个时候，我们再一次强调冬天要来了，自己的感觉都像任正非在说“华为的冬天”一样，其实心里在盼望着2010年又是一个大大的暖冬。
可是，就像2009年底的政策频出，每每看到政府如此监管“房事”，总觉得有一些“喜剧”效果。反过来看，开发商之所以遭到如此之多的非议和诘难、打压，其实这也是开发商自己的“非理性”造成的。2010年，我们还是拭目以待，看还有哪些“喜剧大片”上映吧！
最后说说我对住宅产业化的一些期盼吧！住宅产业化是我从事了4年多的研究课题，也是我很热爱的一个事业。
在我刚开始接触的时候，我从“像造房子一样造汽车”的理念开始说起，以我曾经主持设计过两个汽车制造厂（长安福特汽车厂和沈阳华晨中华汽车厂）的经历，得出了开发商在住宅产业化的过程中要建立自己的两大核心能力：具备现场装配施工的能力和设计能力（参见我发表于《万科周刊》的文章《也谈造汽车与造房子》：http://blog.sina.com.cn/s/blog_4d9ac255010009rd.html ）。可惜，万科固步自封于自己做专业化不做多元化的理念，始终迈不开成立自己的“工业化住宅装配施工” 队伍的一步。万科其实可以暂时拥有这样一个队伍，等其成熟了在把它出售，以保持自己的专业化。否则，在一项伟大的事也的起步阶段，很难找到志同道合的合作伙伴去先期做出很大的付出的。
在我离开万科的时候，我认识到住宅产业化成败的关键不在于技术，在于产业政策的支持（首先，技术本身不是问题，技术标准才是问题；其次，成本不是问题，产业政策缺失才是问题。参见我发表于《住区》杂志2009年01期的文章《国内外工业化住宅的发展历程·中国内地篇》：http://blog.sina.com.cn/s/blog_4d9ac2550100by75.html ）。可惜，我在产业政策推动上面的接近一年的努力，在没有万科内部强有力的支持的情况下，推进非常缓慢，我不得不放弃这些努力，离开万科寻求我自己的发展。但我仍然非常希望这件事情取得明显的进展，我还是非常关注着这件事情，甚至在我离开之后我还在义务参与万科与政府相关主管部门的沟通工作。希望在2010年，在深圳、上海、沈阳这三个我曾经在住宅产业化方面倾注心血的城市取得产业政策方面的突破吧。
2010年，中国建筑标准研究院将启动工业化住宅设计标准的编写工作，我将受邀参加编写组，继续为中国的住宅产业化贡献自己的绵薄之力吧！

逍遥注：括弧中的副标题是我加的，住宅工业化雷声挺大，但是，万科究竟在等待什么呢？或者做了些什么呢？这两段可惜，意味着什么？