[综合] 房地产公司选择合作单位的一点想法和建议 [复制链接]

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发表于 2008-3-20 12:30:35 |只看该作者 |倒序浏览

房地产公司选择合作单位的一点想法和建议

根据从业以来成功与失败的经验，对合作单位的选择提出如下建议：
一、勘察单位
地质勘察是工程设计前的一项非常重要的任务，勘查成果的质量直接关系到设计的质量，尤其是地耐力的准确程度、地下图纸变化情况的准确程度都会对设计成果产生较大影响。因此我们认为，勘察单位一定要选择技术力量雄厚、责任心强的勘察单位，不能仅仅看其报价高低，往往报价低的单位在钻孔的分布上不够密，可能无法反映地下土层的真实情况，在这方面**公司是吃过大亏的，地质勘查报告中居然连老鱼塘都未能如实反映出来，导致设计师未考虑这方面因素，打桩后又重新对地基进行加固，造成了巨大损失。
我们建议，招标时首先对各投标单位进行资格预审，着重看其资质和业绩；考察时主要听取业界对其评价，对于勘探单位来说，业内名声的好坏是很容易了解出来的，在这方面我们相对较倾向于一些大型国有单位，其各方面审查制度较健全，技术力量较雄厚；同时要求其在投标文件中详细说明其勘探点的分布情况，以确保勘探成果能准确反映地下情况，并必须要求其对所有勘查取样进行封存备查；另外可在付款方式方面对其进行控制，比如说在基础开挖、验槽、确认现场土质情况与勘察报告情况基本吻合后再付款。
二、设计单位
设计单位的选择对工程造价控制会产生较大影响，是开发商控制工程造价的一个重要环节，设计院如果责任心不强，在设计时会不经计算，根据经验任意加大安全系数，造成工程造价大幅度上升。
在设计单位的选择方面，我们建议有可能的话由方案设计的设计院直接进行施工图设计（或由他们委托经开发商认可的当地设计院进行施工图设计），这样的话规划设计师的理念可以直接体现在施工图设计当中去，不需要再通过开发商进行设计理念的转达，我们也可以直接面对一个设计责任主体；但这样可能会造成设计费用的大幅上升。
对当地设计院的选择，我们认为首先根据同行之间的沟通交流，对一些技术力量雄厚、责任心强、市场口碑好且设计资质符合要求的设计院进行考察，主要是针对其拟派项目负责人所主持做过的设计项目的业主进行考察询问，着重了解其设计的合理性，了解其对含钢量、工程造价等技术指标的控制情况，包括施工过程中的服务质量，施工过程中因图纸问题造成工程变更的量；将这些信息了解清楚之后根据各设计单位情况作出考察分析报告。同时在其投标文件中应对本工程含钢量及单方造价作出估算，并在合同中明确含钢量的上限值及单方造价的上限值，并明确本工程设计中的主要设计人员（确定后未经同意不得随意更换）。
三、监理单位
监理公司是由开发商聘请代表业主对施工现场进行工程管理的机构，监理公司的工作质量直接关系到整个工程项目的质量、进度和成本控制，好的监理项目部能真正替业主把好关，对整个工程的质量、进度和成本做到有效控制。但好的项目部要有好的人员配置，因此我们在进行监理公司招标的时候，一方面要对监理公司的实力进行评估，主要包括技术力量和全套的现场管理模式和运行机制，另一方面要对拟派总监所做过的项目进行考察，听取业主意见，抽查监理部相关监理资料，确保所考察项目确是该总监亲自管理的项目而不是挂名管理，同时一定要明确经考察过的总监未经业主书面同意不得更换，其他拟派人员原则上也不得随意更换，如确需更换必须事先经业主考核认可。
另一方面，如果能够操作成功的话，我们还可以直接找一家相互信任的监理公司，仅向监理公司提供一定的管理费，只使用他们的资质和印章，不要求他们派驻人员（或者适当派驻资料员、取样见证员等人员，工资由我们发放），整个现场管理由工程部统一进行管理。这样做的好处是由工程部直接对工程实施监控更便于对各方面的控制，同时能够降低费用；坏处是把与施工单位之间可能发生的矛盾直接暴露出来，中间没有监理公司作为缓冲，同时在具体操作上会有较大难度。
四、施工单位

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