浅谈房地产行业的税源管理

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浅谈房地产行业的税源管理
延边州国家税务局副局长   胡长生

房地产行业现已成为各地经济的一个重要增长点，也是各地税收收入的重要来源。延边州局针对房地产行业特点，按照“树立标杆，重点突破，整体推进”的工作思路，因地制宜地抓好房地产行业的税收管理工作。年初以来，共分析评估有问题企业45户，占房地产开发企业有正常业务户数的51%，调增该行业应纳税所得额5,006万元，弥补亏损2,071万元，查补入库企业所得税1026万元。
一、房地产开发行业现状
自2003年开始，在城市化和消费升级的双重牵引下，延边州房地产行业呈现出加速发展的态势。2005年全州房地产开发投资42亿元，2006年达到63亿元，特别是每年近10亿美元的境外劳务收入也有相当一部分进行房地产投资，为全州房地产行业的迅速发展提供了广阔的空间。从国民经济发展纲要看，2020年我国城市化率要达到55%，现在为40%左右，每年平均提高一个百分点，这就意味着每年将有7亿至8亿平方米的需求。从延边的情况来看，2006年全州新建商品住宅销售价格每平方米比去年增长100元，涨幅为8.2%，连续5年来保持了增长态势。按“十一五”规划以及建设“大延吉”，提升城市品位，创造最佳居住环境的发展战略构想，全州的房地产业仍有很大的发展潜力。目前，全州国税系统管辖的房地产企业2005年为106户，2006年增加到145户。从近两年情况看，由于2005年房地产开发企业仍享受“老、少、边、穷”减免三年企业所得税的优惠政策，企业账面大多反映盈利，共实现利润16,093万元，当年申请减免所得税5,280万元。2006年国家取消了该行业优惠政策，大多数企业帐面上出现亏损，亏损额高达6,022万元，亏损的企业占总户数的91.2%。当年全州房地产开发企业入库所得税只有191万元，占企业所得税入库总数的1.18%，而且大部分为稽查查补，与2005年申报情况反差很大。
二、房地产企业存在的问题
从财务管理上看，房地产企业普遍存在预收收入不入帐或不及时入帐、自用开发产品或置换开发产品不计税或计税依据不准、不及时核算完工开发产品成本、不及时调整开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额、白条子入帐等问题。另外，税务机关对房地产开发行业的经营特点、业务流程、财务核算等状况了解得较少，有关税收政策掌握和理解得不深不透，对该行业的管理较为薄弱。
（一）帐务处理不规范，存在以无效票据列支开发成本或期间费用偷逃税款问题。一是有些房地产开发企业财务上取得的原始凭证五花八门，其中又以白条收据居多，企业发生的材料购入、费用列支等业务，仅以一纸白条作为记帐凭证。还有的企业发生的几万元的手续费等开支，仅凭负责人的一张便条列支。二是有些房地产开发企业存在按工程进度拨付工程款时未按规定取得建筑施工企业开具的建筑业发票入账，而仅以收据甚至白条等无效票据作为原始凭证记入成本费用。
（二）棚户区改造用房未按规定进行财务核算。2006年延边州棚户区改造工程列为省、州重点工程项目。棚户区改造用房经过政府计委、国土资源、规划、物价等行政主管部门审核批准后，符合经济适用房标准的，按照经济适用住房管理办法管理。但有些房地产开发企业开发经济适用房时，对“拆一还一”等面积的部分直接视为拆迁成本，而对原住户实行“拆一还一”后增加面积缴纳的购房款，未进行财务核算，从中偷逃税款。
（三）采取以房地置换、房房置换、房债相抵等方式销售房地产，不通过财务核算偷税。由于资金需求等原因，房地置换、房房置换、房债相抵等营销方式成为许多房地产开发企业销售开发产品的主要方式。交易过程中，房地产开发企业与置换单位互换过程中均没有进行货币结算，大多房地产开发企业不通过会计账簿核算，偷逃税款。
（四）采取收入长期挂账、收抵支或隐匿收入不入账等手段偷逃税款。一是有些房地产开发企业由于资金周转困难等原因，采用售房收入记入“应付账款”等往来科目归集，不通过“预收账款”科目核算，长期挂账不结转收入或直接通过“应付账款”拨付工程款以收抵支。二是部分房地产开发企业采取“按揭贷款”不记收入手段偷逃税款。大部分“按揭贷款”是房地产开发企业根据购房者要求，以所要购买的房屋作抵押向金融机构贷款用于支付部分房款的行为。其实质是购房者通过银行贷款支付给房地产开发商的房款，是房地产开发企业销售（预售）收入中的组成部分。但有相当一部分房地产开发企业，出于种种目的，隐瞒“按揭贷款”收入偷逃税款。
（五）费用分配不实。一是有些房地产开发企业年终不把所有的成本、费用在完工产品和在产品之间分配，合理结转成本，而是把当年度成本、费用全部列入已完工产品成本，人为减少了会计利润，偷逃企业所得税。二是有些企业在免税年度少列支成本、费用，人为地将免税年度的成本费用结转到征税年度列支，虚增扣除额，偷逃企业所得税。三是有的企业利用关联企业享受减免税优惠期间，通过关联企业购入货物、劳务或销售开发产品，人为地调解、转移利润，偷逃税款。
（六）免税年度多记预收账款，虚拟销售业务等虚报应纳税所得额，偷逃企业所得税。由于延边州房地产开发企业享受国家西部大开发减免三年企业所得税优惠政策，2005年以前按照“老少边穷” 地区新办企业减免企业所得税。因此，部分房地产开发企业采取在2005年底前，采取未完工产品人为地多计开发产品预收收入，或采取关联企业销售业务，或虚拟完工产品销售业务等手段，虚报应纳所得税减免税额，从中偷逃企业所得税。
（七）费用计提未付，影响当年度应纳税所得额，偷逃所得税。 预提费用是企业根据谨慎性原则预计提取记入当期成本、费用的未支付款项，提取金额与以后应支付金额容易存在较大差异。当期有会计利润的企业，往往采取多提预提费用，形成亏损；当期亏损的企业，则不提或少提，从而达到人为操纵会计利润，少交或不交企业所得税的目的。
（八） 房地产开发企业申报销售价格明显偏低，偷逃税款。许多房地产开发企业在申报同一楼盘、同一楼层房屋的销售单价时出现畸低现象，或以包销方式将销售佣金进行账外流转，或以关联企业集团内部购房、关系单位（个人）购房优惠价等方式少计销售收入。还有些房地产开发企业私下协商签订虚假的低价购房合同，超出价款部分以债务抵顶或其他方式弥补，不但造成购买者少缴了地方税，而且使房地产开发企业隐瞒了部分销售收入，达到了偷逃税款的目的。
（九）房地产开发企业将开发产品转作固定资产、用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、低偿应付债务、换取非货币性资产等行为，在所得税处理方面，未按照有关规定于开发产品所有权转移或实际取得利益权利时，作视同销售处理，少缴企业所得税。
（十）随意调整企业所得税季度申报数额。有些房地产开发企业由于资金紧张或其他原因，在年初、年中故意拖延开发产品收入的入账时间，或人为地多结转开发产品季度成本、费用，等到次年再统一汇算清缴，造成企业所得税季度申报预缴不实。
三、加强房地产行业管理的作法
（一）广泛收集外部信息。针对房地产企业存在的问题，我们在深入施工现场了解房地产开发的立项审批、项目招投标、建设施工、产品质量验收，以及相关产业政策的基础上，决定以获取外部信息为切入点开展房地产行业的专项管理。在收集外部信息时，我们抽调业务骨干，结合房地产行业的经营特点，按以下几个方面广泛收集了相关信息。
一是收集归纳有关房地产开发信息。调查人员走访了建设局、计划委员会、房产管理局、规划局、工程质量检验站等部门。经了解，2006年经延吉市规划部门共批准开发工程项目105项，23个房地产公司参与招标，开发面积为99.3万平方米。由于分包和转包等原因，经建设管理部门审批，实际上有54个开发公司取得了《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》证，2006年度实际开发面积75万平方米。质检部门当年验收和房产部门发放国内预售建筑许可证面积51.7万平方米（其中：住宅面积45.9万平方米、商业用房5.78万平方米）。
二是获取企业成本、费用等相关资料信息。调查人员走访了财政局、人防办、设计院、电业局、集中供热公司等部门。具体情况是：从财政等部门获知开发项目配套费按土地级别分为6级，住宅每平方米20至40元，非住宅每平方米40至60元。普通多层建筑、带门市的多层建筑、高层建筑的建筑安装工程费每平方米分别为650至750元、700至850元、1,000至1,100元；从人防办取得建设防空地下室收费每平方米30元；从设计部门取得普通住宅、高层建筑、公共建筑设计费每平方米分别为8元、15元、20元；从供电部门、供热公司、煤气公司、自来水公司获取电力配套费、供热管道初装费、煤气管道安装费、自来水入网费每平方米分别为50元、50元、45元、12元。
三是与地税局沟通，获取各房地产开发公司2006年在地税局申报的营业收入数据为5.8亿元。
四是通过对购房户和开发公司售楼处明察暗访、搜寻售楼宣传资料得知多层建筑楼盘因地段不同，而价格各异，住宅销售价格一般在1,600元至2,600元之间，商业用房一般在2,500元至6,000元之间，特殊商业繁华地段达1万元以上，调查人员按地段进行了划分。经过上述外围调查，基本掌握了房地产开发的数量、开发成本费用、销售（或预售）数量、销售（或预售）价格等有关信息。
（二）加强相关信息分析评估。
一是运用预测推算法，对房地产行业的销售收入进行测算，以2006年度取得房产部门发放商品房预售许可证（可售面积51.7万平方米的住宅和商业用房）为基数，按住宅平均售价每平方米1,700元、商业用房平均售价每平方米3,100元匡算，2006年延吉市房地产销售总的营业收入应在9.6亿元左右。
二是运用成本归集法，对所获取的成本、费用信息进行累计分析，确认住宅、商业用房的平均开发成本应在每平方米1,500元至1,900元范围内，房地产开发总的成本应为7.8亿元至8.1亿元之间，平均毛利率在15%---20%之间，扣除营业税、城建税、教育附加费及相关期间费用，所得税负担率应在2.2%----3.2%之间。同时，依据平均销售价格、开发成本，假设在无其他因素的影响下，按照各企业的开发面积、毛利率、所得税负担率，逐户计算出每户企业实际应缴纳的税款，并登记造册。
第三、运用对比分析法，逐户将房地产开发公司在地税局申报的营业收入和缴纳的营业税与在国税部门申报的数据进行核对比较，分析比对营业收入后相差1.3亿元，比对结果发现问题较大。
第四、运用典型调查法，选择比较有代表性的企业进一步深入调研和剖析，以检验上述销售价格和开发成本分析的正确与否。例如，某房地产开发有限公司于2005年7月份至2006年8月开发了“锦绣花园小区”六栋住宅楼，建设规模24,643平方米，工程已全部竣工，部分住宅交付使用。2006年度申报应纳税所得额为277,043元。经调查，企业在开发产品销售环节采用一次性收款、银行按揭、分期收款等多种销售方式。综合分析对比，认定该企业开发产品的已售面积计税成本不应该是其申报的3,000多万元，企业申报的销售收入和销售成本均与事实不符。经进一步核实，证明该企业2005年和2006年申报的销售收入是当期实际收到的销售房款，但扣除项目却是实际发生的全部开发成本费用，未按照规定在已售产品和未售产品之间进行分配，而是一次性在税前列支。另外，该企业采取银行按揭贷款方式销售房屋未按照销售合同约定的价款确定收入额，其首付款未按实际收到日确认收入的实现，余款也未按银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。经计算，该企业销售的住宅每平方米的实际单价为1,755元，单位计税成本为1,514元，从而验证了分析测算结果的正确性。通过上述分析和调查，基本上掌握了房地产行业销售收入和成本费用的真实情况。
（三）约谈企业自查自纠。州局在对房地产开发行业涉税信息收集分析的基础上，根据掌握的情况，印制了包括基本情况、预售收入、销售收入、开发成本、申报审核等五个类别的15种表格，做为企业自查使用。3月下旬，延吉市国税局等单位分别组织召开了房地产开发企业集体约谈会，会上讲解了国家有关产业税收政策，公布了2006年房地产开发的有关数据，指出了目前房地产开发企业在纳税方面存在的疑点问题，并且就如何填写报送自查表格和自查材料等进行了详细的辅导。4月16日自查结束，除少部分企业自查反映盈利外，仍有许多企业依然反映亏损。经了解，一些企业仍然存有侥幸心理，互相攀比、观望。为打破僵局，州国税局局长亲自主持召开专题会议，要求各部门紧密配合，主动出击，从大户入手，实地调查，个别约谈，以重点突破推动行业整顿，形成专项调查强大的威慑力量和舆论氛围。并落实了主管领导和有关部门包保责任制。由于措施得力，企业按照税务机关要求重新进行自查，各种问题浮出水面。
例如，某私营房地产开发有限公司2005年4月开发了一座综合电梯楼，建设规模为37,834平方米，至2006年7月，该项工程已全部竣工并通过验收。该楼房1－5层为出租房和自用房，6－12层用于对外销售，实际可售面积为38,996平方米。调查人员对公司开发该项目签订的所有合同、协议、销售平面图、楼房分布图以及《房地产开发企业销售房屋情况表》等资料进行认真审核；同时，与售楼部门有关人员座谈，了解销售情况。经调查核实企业对外直接销售5,770平方米，销售收入应在1,400万元左右，而该公司在2006年企业所得税申报时，只申报销售收入320万元。税务机关同企业约谈时提出了两个疑问：一是对外销售收入与企业申报销售收入不符；二是企业实际销售面积与直接销售面积存在巨大差异。面对事实，企业负责人一方面承认了隐瞒销售收入，虚假申报问题；另一方面道出了实际销售面积与申报销售面积存在巨大差异的真相。原来该公司一是以新建的综合电梯楼4--5层西侧房屋2,997平方米，置换了某保险公司办公楼及车库，协议约定置换金额767万元；二是将电梯楼中的19,327平方米转作固定资产，并以自身的名义办理了房屋产权证，并于2006年9月，在延吉市金融机构办理了房产抵押贷款；三是将5,223平方米的房屋按承包协议书的约定，抵顶了工程款。另外，该公司还于2006年9月将综合电梯楼的一、二层门市房出租给了八家业户做营业网点。采取只收租金，不记收入的方式，取得租金收入18万元。经过本次专项调查，该企业补缴2006年企业所得税226.9万元，所得税负担率提高到3.1%。
四、加强房地产行业管理的建议
（一）做好日常税收基础管理工作。在税源管理部门按行业设置房地产开发企业征收管理台帐，详细记录房地产开发企业工程立项情况（招投标信息）、建设单位、预算指标、年度工期、工程进度、大宗材料购销信息、可售面积、决算指标等涉税指标，不仅能够强化房地产开发企业税收征管基础工作，而且能够进一步监督建筑安装企业税收管理。同时，在日常税收管理工作中要坚持动态掌握企业经营情况原则，深入到基本建设工地了解情况，掌握开发项目地点、项目投资、建筑面积、房屋类型、市场价格等第一手资料，强化税源监控工作，做到心中有数。
（二）严格执行税法规定，要求房地产企业必须保存完整的工程预算决算书、工程合同、协议、预收账款收据等财务资料，按期进行工程结算，取得正规发票。要求房地产开发企业建立注明包括购买者、身份证号、房屋位置、建筑面积、销售合同号、合同金额、预计交付使用日期、付款方式、预售金额等多项内容的预售收入备查簿，以备税务机关日常核查。对财务管理混乱，账、证不全以及不能按照财务制度和税收规定准确核算的企业要限期改正，对财务核算不健全的房地产开发企业实行核定征收。要有的放矢地开展税务稽查，对偷逃税情节严重，数额巨大的，快查快办，公开曝光，并移交司法机关追究其法律责任。
（三）做好部门之间的衔接工作。取得计委、建委、房管、土地管理、规划、银行、工商以及物价等有关部门的支持，掌握房地产开发企业本年度工程立项、新建、跨年度工程、适用经济用房审批等信息，为提高房地产开发企业税收征管质量提供信息保障。要重点加强与地方税务局的联系与配合，协同作战，实施“以票管税”。一是对违反国税规定的房地产开发企业，提交地税部门停供销售发票，使购房者不能办理房屋产权证，督促房地产开发企业进行整改，最大限度地防止房地产开发企业税收流失。二是加强房屋预售收入管理，与地税部门联合规定，房地产开发企业向购房客户收取定金或预收房款时，必须开具由税务机关监制的往来收据，结清房屋价款后，再开具销售发票，并且要求销售发票与税务机关监制的预收款收据对应相符，从而从源头控制开发产品预收收入。
（四）做好与房地产开发相关联企业的涉税工作。对房地产开发企业进行管理的同时，相应地做好建筑安装企业、建筑材料生产等企业的税收管理工作，做到优势互补、信息共享。另外，要从严审核有关机构出具的开发产品毛利额差异调整等情况的税务鉴定报告，支持中介机构工作。




发：省局各位领导，机关各单位，各市、州、县（市、区）国家税务局
                                                                                         编辑：徐可瀛

海儿

这个在市组织会计学习的时候看过了，不过还是谢谢楼主