房产开发要把握“两个定位”

勇者无敌

在房地产行业中，随着市场竞争的日趋激烈，房地产企业如何“运营”越来越受到开发商重视。如何做好项目的“运营”管理，让楼盘销售火爆呢?
　　产品定位是基础产品
　　定位对于房地产项目开发非常重要，关系到整个房地产项目开发的成败。产品定位的依据是什么呢？我认为，土地的位置和状况限定了项目开发选择的余地，因为土地的位置是固定的。这就是通常所说的土地中蕴含着密码，我们只有正确分解和破译土地密码，知道土地真正适合做什么，才可能做出正确的产品定位。土地密码中蕴含着客户群密码和总价密码。客户群密码是土地的客观条件决定了在这块土地开发项目适合哪些人群。我们必须对市场进行细分，要正确分析客户群，我们必须先正确评估项目的自身条件，这些客观条件决定了哪些客户会对这个项目感兴趣，决定了客户群的大小。总价密码是房地产项目定位一定要注意房子的总价问题。客户在买房时非常注意房屋的总价，其实一个人在买房时心里都有一个可以接受的总价。产品定位应该是总价定位，而不是单价定位。户型面积大小对总价影响很大，要满足这些客户群的需要，必须在户型选择和设计上下功夫。
　　成本定位是关健　　
　　成本是一个广义、动态的概念，我认为,成本不仅仅是指通常所说的建筑成本，还包括风险成本、时间成本、管理成本。由于建筑成本已变得很透明，建筑成本的控制已不是难题。而对于其他成本的控制，如风险成本，因为任何一个房地产项目都有风险，在房地产开发时不得不考虑风险。只有在合理规避了风险，保证不赔情况下，才可能获得利润。考虑了风险成本后的利润才比较真实。时间成本：房地产开发一定要注意时间成本，必须尽量缩短开发时间。产品定位、营销策略直接影响房地产项目的开发周期。开发周期越短，资金回笼越快，开发风险就越低，资金成本、管理和经营成本也就越小，房地产企业的经营状况才会越好。为了缩短开发周期，降低时间成本，万顺公司在注重产品定位和营销定位的同时，在开发每一个项目时都尽量缩短拆迁时间。管理成本：房地产业是一个集成产业，房地产商主要是将设计、施工、材料、装修等方面的公司协调在一起，进行高效率的运作，建造出高质量的房屋，最终销售给客户，获得利润回报。为了协调这些上下游行业或产业间的关系，一些开发公司下属的工程部、设备材料部、审计部在不断吸纳专业人才，提高自身的管理水平，使公司朝着规模化、专业化、规范化和集团化方向发展。
　　质量是企业运营的保障
　　品牌，首先是一个质量概念。虽然高品质的产品并不一定都是品牌产品，但品牌产品的首要前提是高品质，质量是品牌的生命，没有优质就没有品牌。如万顺公司在开发今年又一高档楼盘项目——“赛顿中心”时，将“质量和品牌紧密相联”，因为他们深知，没有一个消费者愿意购买质量差的品牌产品。所以，开发高档楼盘项目最基本的还是抓质量，在质量的基础上发展名牌。
　　创新是企业运营的动力
　　市场瞬息万变，消费者的需求不断更新。高端产品要长期占领市场，在日益激烈的竞争中立于不败之地，获得消费者的青睐，就必须不断地研究市场需求的变化趋势，不断发展自己的品牌，在产品建设中不断增加科技投入，重视科技环保建材的应用，建立一支专业过硬、有营销意识的人才队伍，不断地开发出高科技含量和高市场容量的新产品，以创造市场、引导消费。

嫦娥一号

分析的很好！有借鉴意义！谢谢

陈高友

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陈高友

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