房地产市场走向和政策取向仍具有较大的不确定性

朵朵爸

　一、房地产业是新一轮我国经济增长的主导力量

　　2003年以后，我国经济的新一轮增长主要有三个驱动因素：一是加入WTO后，对外开放力度加大，出口快速增长；二是城市化快速发展导致基础设施建设加快；三是国家改革住房制度释放了房地产需求，房地产业快速发展。房地产业的快速发展，带动了房地产投资，推动了投资增长，这几年我国房地产投资占固定资产总投资的比重在15％～20%。同时，房地产业发展还带动了建材、家电、汽车等商品消费。房地产业是新一轮我国经济增长的主导力量。

　　自2007年第三季度开始，我国经济增速开始放缓，主要是由于房地产投资增速下降。2008年国际金融危机的爆发又导致我国出口出现负增长，外需对经济增长的拉动作用下降。这两个因素叠加，是去年以来我国经济增速大幅下降的主要原因。房地产业的回调，主要是由于国内市场力量的自发作用，是对资产泡沫的一种自发修正，与国际金融危机无关。2003年～2007年，我国房价收入比连连上升，而且中低收入群体和高收入群体的房价收入比差距急剧扩大，房价大大高于大多数居民的购买能力，已脱离供求基本面，泡沫日益严重，出现调整是必然的。也只有充分调整，回归理性，符合国情，才能实现房地产业又好又快发展。

　　同时，由于地方政府缺乏主体税种、土地和房屋是不动产、房地产开发诸多环节都涉及政府掌控的资源和权力，房地产业的快速发展也导致了政商关系扭曲。不仅地方政府和房地产商的利益息息相关，不少政府官员与房地产商的利益也息息相关，社会上始终存在一种反对、阻碍房地产市场调整的力量，而且还很强烈。随着国际金融危机的爆发，出于保增长、保收入的需要，在一些利益集团的强力影响下，房地产市场的调整匆匆结束，价格快速反弹，又走向一个十字路口。

　　二、房地产主要指标均快速反弹

　　2009年上半年，受国家宏观调控政策和市场预期好转的影响，房地产市场加快复苏进程，一些主要的市场指标，如价格、交易量等较第一季度都有大幅提升。

　　1.房地产投资增速提高。上半年房地产投资增速虽然较去年同期有所下降，但降幅逐渐收窄，从1月～2月的下降31.9个百分点到1月～6月的下降23.6个百分点。尤其是第二季度房地产投资增长势头比较明显，开始展现出稳定增长的势头。

　　2.房地产价格明显反弹。2008年1月～2009年6月，我国房价同比涨幅呈先下降后上升趋势。特别是2009年6月份，市场价格普遍反弹，有个别项目价格甚至超过了国际金融危机之前。6月份房地产价格同比增长0.2%，虽然同比涨幅不大，但却是5个月以来首次出现正值。其中，新建住房销售价格同比下降0.6%，降幅比上月缩小0.7个百分点；环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨0.9%，环比上涨1.0%。

　　3.市场成交量回暖。在沉寂了将近半年之后，从3月份开始，全国主要城市的房地产交易量都开始有所回升，部分地区和楼盘还出现了“哄抢”局面。特别是进入5月份以来，全国商品房销售量大增，其较去年销售情况也大幅上升。6月份，商品住宅销售面积增长33.4%，办公楼销售面积增长7.6%，商业营业用房销售面积增长16.4%。1月～6月，商品房销售额1.58万亿元，同比增长53.0%。其中，商品住宅销售额增长57.1%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长19.9%和30.2%。

　　三、政策调整是房地产主要指标反弹的主要原因

　　房地产主要指标的反弹，是国家实施宽松货币政策和积极财政政策的结果。

　　第一，国家增加了对开发商的贷款，并适当放松了对二套房贷的限制，刺激了投资和需求。1月～6月，房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长23.6%。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。5月、6月，全国主要城市房地产市场出现新一轮热潮，地王频现、豪宅销售回暖、部分房地产企业待价而沽的情况再次出现。另外，上半年我国新增贷款接近5万亿元，有一部分贷款变相进入了房地产市场。

　　第二，国家下调房地产项目资本金比例刺激了投资增长。5月27日，国务院调整固定资产投资项目资本金比例，普通商品住房项目投资最低资本金比例从35%调低至20%，恢复到1996年水平。根据国家规定，投资项目必须首先落实资本金才能进行建设。可以说，降低资本金比例就是降低了融资门槛。因此，此举有利于房产企业渡过资金难关。对现金流紧张的开发企业来说，能够有更多的现金支付能力，提高投资能力。同时，新政策也鼓励新楼盘开工，让更多房源参与市场竞争。

　　第三，市场本身的力量在发挥作用。去年第四季度到今年第一季度，全国房价都有不同程度回调，使得部分刚性需求得到满足。由于房地产具有资产属性，各种合法和不合法措施导致的房价反弹，也诱导一部分人买涨不买落。

　　第四，一些地方推出了购房落户、购房奖励等政策，也在一定程度上推动了房地产价格、交易量等指标的反弹。

　　四、房地产市场和政策仍具有较大的不确定性

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