房地产销售的成本费用扣除问题？

银河飞雪

转自中国税务报

    日前，某房地产开发公司拨打湖北省武汉市地税局12366纳税服务热线咨询：“受让的土地使用权进行商品房开发后销售，取得的收入是否应当扣除支付受让土地使用权的价款？”

　　坐席员解释道，根据财政部、国家税务总局《关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。该规定是指，单位和个人销售其购置的不动产，以全部收入扣除所支付购置不动产价款后的余额为营业额；单位和个人转让其受让的土地使用权，以取得的全部收入扣除其支付受让的土地使用权的价款后的余额为营业额。对受让的土地使用权用于商品房开发，销售的是不动产，而并非是受让土地使用权的再转让，所以不符合扣除的规定，应当按取得的全部收入缴纳营业税。

　　“通过政府出让方式取得的土地使用权再转让时，是否可以扣除支付的土地价款？”纳税人继续问。

　　坐席员说，土地使用权的取得不论是以出让方式取得，还是以转让方式取得，作为取得土地使用权方均为“受让方”。根据财税〔2003〕16号文件规定，“受让”的土地使用权再转让，应当以取得的全部收入扣除其支付受让的土地使用权的价款后的余额为营业额。虽然相关营业税税法规定，出让土地使用权的行为不属营业税的征税范围。但财税〔2003〕16号文件并没有规定以上一个环节是否应当纳税或是否已征收税款，作为再转让是否应当扣除的前提条件。并且国家税务总局《关于营业税若干政策问题的批复》（国税函〔2005〕83号）第三条规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，无论该不动产或土地使用权上一环节是否已缴纳营业税，均应按照财税〔2003〕16号文件第三条第（二十）项的有关规定，以全部收入减去该不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为计税营业额。所以，通过政府出让方式取得的土地使用权的再转让，能够提供国土资源管理部门开具的土地出让金专用票据的，应当允许扣除支付的受让价款。

　　“从土地交易中心竞拍的土地，应当提供什么样的票据作为扣除凭据？”纳税人问。

　　坐席员回答，对担负政府职能的土地整理储备中心（包括土地开发中心、土地交易中心）代理政府出让土地使用权，取得收入上缴财政列入预算的不征收营业税。因为土地出让行为不是税务发票管理的范围，对通过政府出让方式取得的土地使用权，纳税人应当凭国土资源管理部门开具的土地出让金专用票据或财政部门收据作为扣除的依据。
　　土地整理储备中心为政府或其他单位和个人转让土地使用权提供代理交易的，根据财税〔2003〕16号文件第二条第（八）项规定，土地整理储备中心（包括土地交易中心）转让土地使用权取得的收入，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。对此转让方式取得的土地使用权，应当凭税务机关监制的销售不动产、转让无形资产发票作为扣除的唯一凭据。

　　纳税人问：“将受赠、政府划拨等非购置（受让）的不动产或土地使用权再销售（转让）时，应当如何纳税？”

　　坐席员说，财税〔2003〕16号文件规定，销售（或转让）购置（或受让）的不动产或土地使用权，以全部收入扣除所支付购置不动产或受让的土地使用权的价款后的余额为营业额。因为非自己购置就不存在付出成本代价，相应就没有扣除款项，所以，对非购置的房地产一般不存在扣除。但对接受单位捐赠的不动产，作为捐赠方，根据营业税相关政策规定，单位将不动产无偿赠与他人应视同销售不动产缴纳营业税。虽然接受捐赠方并没有付出，但根据财税〔2003〕16号文件立法的原意，对接受方再转让所接受的不动产时，应当可以凭发票作为扣除的依据。

　　“购买的‘烂尾楼’开发后销售是否可以扣除购买的成本？”纳税人又问。

　　坐席员解释道，根据财税〔2003〕16号文件规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1.转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税。2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
　　依据财税〔2003〕16号文件中关于扣除的规定，对受让的已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，如果直接进行再转让的，可以凭发票作为扣除的依据；对受让的尚未进入施工阶段的在建项目开发商品房后再销售的，不得扣除。但对购买的已进入建筑物施工阶段的在建项目继续开发后再销售的，是否可以扣除？国家税务总局尚无明确规定。如果允许扣除，将会形成税收的巨大漏洞，有的地方就明确规定不得扣除，纳税人应当根据当地税务机关的规定执行。

凤宇

烂尾楼一事，海南普遍出现这种情况，好像在海南没有相关扣除规定。

打比

什么的情况，我来看一看

打比

回复是种美德，继续发扬风格

太阳鱼

但对购买的已进入建筑物施工阶段的在建项目继续开发后再销售的，是否可以扣除？国家税务总局尚无明确规定。如果允许扣除，将会形成税收的巨大漏洞，有的地方就明确规定不得扣除，纳税人应当根据当地税务机关的规定执行。

2.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按“销售不动产”税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。
如果不能扣除，岂不是有点矛盾？？？

leejuju

没看懂啊