房地产开发业务特别事项自查指引-视同销售

三个代表

·
视同销售

1)
自查要点

o
检查企业是否已正确区分了土地增值税的征税和不征税收入行为：

§
若企业将开发产品用于以下行为，需要视同销售，在项目清算时计算和缴纳土地增值税：

ü
职工福利
ü
员工奖励
ü
对外投资
ü
分配给股东或投资人
ü
抵债转让给其他单位和个人或被法院拍卖
ü
换取其他单位和个人的非货币性资产
ü
采用"还本"方式销售
ü
补偿给拆迁户

§
若企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途（产权未发生转移），则上述情况将属于不征税收入行为，不需要在清算时视同销售缴纳土地增值税。

o
检查企业对视同销售行为是否已按税法要求确定收入额，土地增值税是否已正确计算。

2)
自查程序

o
结合“应付福利”、“长期股权投资”、“应付股利”、“营业外支出”、“存货——开发成本”等科目的审核，关注企业与员工、关联方、股东等的房产交易，核实企业是否存在赠与、投资、分配不动产等需要视同销售的行为。

o
若开发项目存在视同销售的情况，检查企业相应的土地增值税申报表，确认上述视同销售收入的计算是否符合税法规定，是否存在少报土地增值税的情况。

3)
税法规定

o
《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》 （财税[2006]21号）

五、对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]048号）第一条暂免征收土地增值税的规定

o
《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发[2006]187号）

三、（二）房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

o
《国家税务总局关于印发<土地增值税清算鉴证业务准则>的通知》 （国税发[2007]132号）

第二十三条 纳税人将开发的房地产用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其视同销售收入按下列方法和顺序审核确认：

（一）按本企业当月销售的同类房地产的平均价格核定。；

（二）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确认；

（三）参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确认。

第二十四条
收入实现时间的确定，按国家税务总局有关规定执行。

虚心的人

再一次好好的学习学习了。。。。。。。。