房地产开发业务板块特别事项自查指引-土地增值税2

三个代表

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土地增值税的清算

1)
自查要点

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检查企业是否存在以下类型的房地产项目：

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房地产开发项目全部竣工、完成销售的。

§
整体转让未竣工决算房地产开发项目的。

§
直接转让土地使用权的。

如存在，则需要按规定进行土地增值税的清算。

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检查企业的开发项目是否达到了以下条件之一：

§
已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例大于85%。

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已竣工验收的房地产开发项目，其已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。

§
取得预售许可证的年限已超过3年。

如达到，则将可能被税务机关要求进行土地增值税的清算。

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企业已达到土地增值税的清算条件后，是否在规定的期限内，到主管税务机关办理清算手续。（请注意各地区对办理清算手续的期限可能有特殊的规定）。

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检查企业在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人是否按规定进行土地增值税的纳税申报。

2)
自查程序

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已竣工验收的开发项目，查看该项目预售许可证，并判断截至抽查日时，是否已超过3年。

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对已开始销售的开发项目，通过对销售情况的统计，测算已转让房地产建筑面积与可售建筑面积（参照《商品房销（预）售许可证》列示的相关数据）的比例是否超过85%。

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结合企业“存货”、“固定资产”、“其他业务收入”科目的审核，判断企业是否存在出租或自用固定资产的行为，相关的开发项目是否已竣工验收。

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根据上述抽查或测算结果判断是否已达到清算条件。

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对于符合清算条件的开发项目，检查其是否已经到主管税务机关办理的清算手续，有无超过规定期限尚但未办理的房地产开发项目。

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审核企业的销售合同，检查是否存在清算后销售或有偿转让房地产的情况，检查其是否已经到主管税务机关进行土地增值税的纳税申报。

3)
税法规定：

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《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》 （国税发[2006]187号）

二、土地增值税的清算条件

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
3.直接转让土地使用权的。

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
4.省税务机关规定的其他情况。

五、土地增值税清算应报送的资料

符合本通知第二条第（一）项规定的纳税人，须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续；符合本通知第二条第（二）项规定的纳税人，须在主管税务机关限定的期限内办理清算手续。

纳税人办理土地增值税清算应报送以下资料：
（一）房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；
（二）项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
（三）主管税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

八、清算后再转让房地产的处理?

在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。
单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

虚心的人

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