江苏省“房价备案”制度即将出台

阿斯兰

　　近几个月来国内不少大中城市楼市迅速升温，排队抢房，价格几天一小跳……这一系列新变化引发诸多专家学者和购房人的讨论，更受到政府部门关注。记者昨日获悉，江苏省"房价备案"制度已由省建设厅、省物价局、省工商局、银监会、人行等五部门进行最后会签，在即将出台的备案制中，拟规定开发商在新开盘及调整房价时，都必须提前15天到主管部门备案，备案后的价格将在官方网站上向社会公布。

　　备案价就是楼盘的最高售价

　　记者从相关部门获悉，江苏省即将出台的"房价备案"制度主要包括三层意思，一是，开发商在首次开盘定价时，必须提前15天到物价部门备案，然后才可以向房管部门申请预销售许可证，备案的价格将在房管部门的官方网站上向社会公布，这一价格即为该楼盘的最高售价，开发商不得擅自在实际销售中突破此价格卖房。二是，如果开发商在实际销售过程中想提高销售价格，那么必须提前15天到物价部门重新备案，并由房管部门重新在网上公布。三是，开发商在物价部门备案的价格、房管部门在网上公布的价格以及楼盘的实际销售价格，必须"三价统一"，如果开发商突破备案价和公布价随意抬价，将由主管部门进行查处。

　　开发商"一天一个价"行不通了

　　要说"房价备案"制度出台的背景不得不提去年底江苏省出台的《关于促进房地产市场健康发展的意见》。在当时楼市持续低迷的情况下，江苏省出台楼市"新十条"，其中一项重要举措就是暂停执行已有10年历史的普通商品住房核价制度，就是说房价不再由政府定了，而是由开发商自主定价。随同该制度取消的，是开发商在售前的"价格备案"。这一系列政策"松绑"的确给楼市带来了"春天"。不过，楼市迅速回暖后也出现了一些新情况，记者从省物价局方面了解到，不少消费者反映房价上涨较快，有些商品房的价格在短时间内就上浮了20%-30%，商品房"一价清"制度也出现了一些违规现象。

　　"要求开发商不管在定价还是在调价前都要提前15天备案，实际上就是政府先行介入了解情况，做到心里有数，这样一旦开发商在实际销售中突破价格随意涨价就有据可查了。"省物价局有关人士说，提前15天备案也是针对开发商定价行为过于随意的现状，"现在的确有的楼盘一天一个价，有的一天还能调两次，有了这个备案制，一方面也是让房价行为规范起来，另一方面三价统一，也是维护了消费者的知情权。"

　　"备案制"对抑制房价上涨态势作用有限

　　不过，让开发商在卖房子前先去将价格备个案，并不是收回政府的"定价权"。"开发商定多少价格，调多少幅度，政府并不多作干涉。"对此，南京大学经济学系副主任、博导葛扬教授就指出，不收回定价权，而只是采取备案这种做法表明了政府想调节、稳定房价的姿态，但由于它只具备软性约束力，因此并不会抑制当前房价节节走高的态势。

　　省物价局相关人士也直言不讳，虽然说近一段时间来房价上涨较快，但是下一步房地产走势还不明朗，因此，出台这样的制度只是为了对市场价格行为进行规范，防止房价有大起伏，目的并不是为了限制房价，但是无论如何，规范的结果肯定是会对房价产生一定的影响，如果下一步楼市发展出现"暴涨"的现象，从国家到省政府还将进一步研究应对措施。

　　石小磊

　　-新政试点

　　房子的利润率不许超过12%

　　昆山今年6月实行房价备案，房价就没再大幅上扬

　　房价和成本都要备案

　　省里的政策尚未出台，我省一些城市已经超前一步开始了房价备案的试点，比如泰州、宿迁等市。昆山市走得更远，据悉该市从今年6月1日开始正式实施"房价备案"制度的，而且还在备案的基础上，对开发商"暴利"进行控制。

　　去年底以来，昆山市与江苏省其他城市一道，暂停了执行已有10年历史的普通商品住房核价制度，改由开发商自己定价。但这以后，楼市回暖，并出现了部分楼盘价格过快上涨现象。为此，昆山市物价局于5月出台《昆山市普通商品住房定价行为规则》的《昆山市商品房明码标价的规定》。在这两个规定中，昆山市明确，价格主管部门对普通商品住房实行价格(成本)备案制度。他们还给开发商列了道公式：普通商品住房价格=成本+利润+税金+计入房价的行政事业性收费±层次差价±朝向差价±环境差价。这其中，商品房的成本包括土地成本、前期工程费、房屋建筑安装工程费、公共基础设施费、附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用等八部分的总和。

　　各房地产开发经营企业在普通商品住房销售价格备案前，应按规则如实填报成本资料。为了保证开发成本的真实性及销售水平的合理性，必要时可进行专业论证。对备案成本明显出现虚高的，价格主管部门有权责令予以纠正。

　　利润率12%，最大上浮50%

　　为了使开发商定价保持在一个合理的范围内，昆山市还给开发商限定了"平均利润率"。该市规定，普通商品住房销售价格，由房地产开发经营企业在规范成本核算的基础上，在公布的市场平均利润率及合理幅度范围内制定销售价格水平。市场平均利润率由价格主管部门会同相关部门按照规定的程序测定，合理上浮幅度由价格主管部门根据本地经济发展水平、群众购买力和市场供求状况确定并予以公布。经测定昆山市普通商品住房市场平均利润率为12%，最高上浮幅度为50%。在备案过程中，物价部门将对开发商的销售价格水平是否超过市场平均利润率合理幅度进行监督。

　　6月以来昆山房价"稳"了

　　"据我们了解，昆山实施备案制以来收效明显，该市去年底的房价均价还没突破5000元，今年上半年已经涨到了接近7000元的水平，不过6月份新规实施后基本上没有再上涨。"记者从省物价局了解到，昆山这几个月来房价已经明确稳定许多。

　　"房价和成本的备案规范了开发商的价格行为，而利润率的限制，更是剔除了开发商不应有的'暴利'，"省物价局有关人士昨日接受记者采访时介绍，"该市去年底的房价均价还没突破5000元，但是今年上半年一直上涨，到5月份时已经涨到了接近7000元的水平，不过新规实施这三个月以来，基本上没有再上涨，到现在也还没有突破7000元。"

　　昆山新规，各方看法不一

　　昆山作法，既不改变开发商自主定价的性质，又给予适当的指导，而且事实看来的确稳定了房价，促进了房地产市场的健康发展。不过，有一些市民提出疑问，最近正在四处看房的南京市民陈先生就有些不解，给开发商定利润率是以成本为基础的，开发商的许多成本账那真是算都算不清，首先由开发商自己上报的成本里面有没有"水分"很难说，而且即使物价部门去查，盖房子的那些成本真能说得清吗?石小磊

　　贾君鹏"代言"南京一楼盘

　　一个月前，"贾君鹏，你妈妈喊你回家吃饭"在网络上红透了，吸引了40万网友浏览、跟帖量超过1.7万条。昨天，网络虚拟人物"贾君鹏"又为南京一楼盘"代言"了，一句"贾君鹏，你妈喊你回美域度假"的广告语让人感觉有点"无厘头"。

　　"做这么大一幅广告牌，的确很雷人，不过网络词汇的'寿命'往往比较短，有的甚至不到一个星期就没人再提了。像'贾君鹏'这个已经炒作了一个多月，现在再拿来打广告，我估计效果不会太好"，市民杨先生说。

　　马祚波吉启雷吴胜宋峤

　　房贷调整

　　南京二套房贷利率收紧了

　　首付提高至四成，利率也要上浮至八五折左右

　　昨天有外地媒体报道称，上海各家银行已出台新的二套房贷款政策，"二套房贷"利率为基准利率八五折，即下调15%。记者昨天从南京多家银行也了解到，本月南京也有不少银行调整了二套房贷政策，绝大多数银行都将首付提高到四成，利率也有所上浮，能给客户利率七折的银行越来越少。

　　听说上海"二套房贷"利率新政出台后，记者以客户身份电话咨询了上海知名房产中介机构--上海中原地产的一位客户经理，以求证实这则消息。这位经理告诉记者，与他们合作的银行现在对二套房的贷款利率基本都在85折以上，"因为上半年银行贷款放的太多了，现在要收紧了。"她向记者解释说。不过，当记者表示"除非利率打七折，否则不买"时，这位经理又表示，"先跟银行商量商量，看能否争取打七折。"并没有一口回绝记者，感觉还是有一定商量的余地。

　　记者走访了南京新街口和广州路上的多家银行，详细了解了各家银行的二套房贷款政策，调查结果见表，有两家银行还表示他们的二套房贷款政策是本月刚刚调整的。不过，记者发现，目前南京各家银行还没有统一实行："二套房贷"利率下调15%的政策，不过不少银行利率仍可下浮，只是下浮幅度没有以前的30%那么大。对此，南京某股份制银行个贷部负责人表示，各家银行二套房利率是根据自身的风险承受能力和财务状况决定的，只要不低于七折，都不算违规。 陆玲 陈春林

　　河西再推一幅商住地块

　　位于南京所街，挂牌价达12.6亿，恐成今年"地王"

　　河西片区已经成为南京楼市的热点板块。昨天，南京市国土部门再次推出一幅位于河西中心所街的住宅及商业混合地块，挂牌底价达12.6亿元。业内人士表示，从近期河西土地疯狂的"涨势"来看，该地块极有可能成为今年的"地王"。

　　这幅地址为建邺区所街7号的地块位于云锦路东侧，出让面积为8.2万平方米，用地性质为住宅商业混合用地，容积率为3.4，建筑限高为100米。在国土局的出让公告中，还要求该地块沿云锦路和所街一侧需要布置沿街的商业设施，其建筑面积不少于1.5万平方米。按照出让条件推算，这幅地块可以建设26万平方米左右的住宅项目，至少可以提供2000套以上的房源供应楼市。

　　记者了解到，这幅所街7号地块的楼面地价为每平方米4536元，相比今年6月份所街叶圩村地块4326元的成交价，涨幅并不大。不过，业内人士却认为，由于该地块的位置不错，而且周边配套也很成熟，因此成为今年"地王"的可能性很大。"这个月拍卖的两幅江东北路的土地，楼面地价都超过了7000元，所以说所街7号地的升值潜力相当大"，一位河西当地的开发商说，这块地旁边的金地名京当年拿地时的楼面地价为5500元，现在售价已经涨到了1.7万左右，因此所街7号地的争抢肯定会相当激烈。

　　据悉，昨天挂牌的还有其他两幅所街的地块，不过用地性质均为商业混合。一幅为5.6万平方米，容积率为5，建筑限高为200米，开发商还要建设一座五星级酒店，该地块挂牌价为4.52亿;另一幅为2万平方米，容积率为2，建筑限高60米，出让底价1.2亿。记者了解到，这一区域内商业地块的密集推出，与新江东商业文化旅游中心的定位不无关系。

　　南京市国土局昨天还发布了六幅江宁地块的出让预告。其中有四幅为住宅地块，以及商务办公和商住混合用地各一幅，总出让面积接近75万平方米。据悉，最引人关注的是一处位于九龙湖板块的住宅地块。出让预告显示，该地块位于江宁开发区双龙大道以西，吉印大道以北，出让面积为4.4万平方米，容积率为1.7。2007年11月，一家地产公司曾以每平方米4446元的楼面地价，拿下该区域内的一幅地块，创下九龙湖板块的最高价。业内人士指出，目前这一片区已经吸引了恒大、同仁、中粮等众多开发商的青睐，加上地铁三号线有可能延伸至九龙湖，因此这块地有可能引发争购。此外，还有一幅位于江宁滨江开发区的"巨无霸"住宅地块出让面积达51万平方米，未来可以建设超过100万平方米的住宅。

虚心的人

那这个应该是走在国家的前列吧。。。。。。。。。