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今天在本网站发现了房地产融资销售新的模式，故以此为契机，在这一新模式下的房产融资销售所涉及的税务问题，如何处理进行深入的研究和探讨，本文是引自某市稽查局主持的课题组，对这个问题的研究成果，现免费提供给大家学习、交流。 房地产业涉税问题及对策新探 第一稽查局 李怀成副局长主持课题组 课题组成员：李怀成、高洁、郭洪鑫 [内容摘要]：本文立足纳税评估实践，及时了解和掌握房地产业发展的新动向，提示当前房地产业在运作模式、融资方式、交易方式等方面存在的涉税问题，并提出相应对策，以期进一步规范和加强房地产业的税收征管，促进房地产业的健康发展。
房地产业是我市地方税收的重要税源，也是我市地税机关征管评查的重点对象。我局在对房地产业实施纳税评估的过程中，积极探寻房地产业发展的内在规律，掌握预测房地产业发展的新动向，及时发现了当前房地产业存在的一些涉税问题，现进行归纳和总结，并提出相应的对策，以期进一步规范和加强房地产业的税收征管，促进房地产业的健康发展。
一、当前房地产业存在的涉税问题
（一）住宅合作社涉税问题
1.住宅合作社简介
住宅合作社是合作建房的一种组织形式，是城镇居民和职工为解决自身住房问题和改善自身住房条件而自愿参加，不以盈利为目的的公益性组织。1988年11月，本市首家住宅合作社率先在大兴成立，宣武、密云等区县也先后组建住宅合作社。目前，本市有40余家住宅合作社，累计建房200多万平方米，有效解决了部分中低收入家庭的住房困难，促进了社会和谐。
2.住宅合作社涉税问题
根据京发[1992]第35号《北京市城镇住宅合作社管理办法》的相关规定，合作住宅享受如下税收优惠政策：住宅合作社向社员个人出售和出租合作住宅免征营业税；社员第一次购买合作住宅，免缴契税；购房后自住期间，免缴房产税、土地使用税。值得注意的是，住宅合作社享受的免税政策，仅限于住宅合作社对其内部社员分配合作住宅，如果住宅合作社向非社员销售、出租合作住宅，则需按税法规定将售房、租房收入申报纳税。但在纳税评估过程中我们发现，有部分住宅合作社存在按市场价格向非社员销售、出租合作住宅的情况，且全部享受税收优惠政策，取得的售房、租房收入未申报缴纳营业税。
（二）交易式房地产信托业务涉税问题
1.交易式房地产信托业务产生背景
2003年，中国人民银行下发《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号）之后，银行向房地产开发企业（以下简称开发商）的贷款规模逐渐收缩，开发商向银行申请贷款变得越发困难。此种局面下，一种新型的房地产融资方式—－房地产信托便应运而生，并继银行贷款之后，成为开发商的第二大融资方式。
2.交易式房地产信托业务运作方式
某开发商与某信托公司签订房地产信托合同，将自己开发的部分项目抵押给该信托公司，信托公司按抵押项目市场价值50%-60%的比例，支付开发商资金（借款），并约定借款期限，同时信托公司按固定期间向开发商收取利息，该利率比银行同期贷款利率高1%-3%。在签订信托合同的同时，开发商还与信托公司就抵押项目签订商品房买卖合同，并依据商品房买卖合同到房屋主管部门办理商品房预售备案登记。在项目抵押期间，开发商如想正常销售抵押项目，可与信托公司再签订一份委托销售合同，由信托公司委托开发商对抵押项目进行销售。在借款期限到期时或到期之前，开发商可一次性或分期偿还借款本息，还款后开发商与信托公司签订退房协议，并依据退房协议到房屋主管部门办理撤销预售备案登记。如果借款期限到期时，开发商不能还款，则抵押项目归信托公司所有，项目产权过户给信托公司。
3.交易式房地产信托业务涉税问题
显然，通过上述的交易式房地产信托业务的巧妙运作，开发商与信托公司能够实现各自的“融资”和“获利”的目的，但却引发出新的房地产业涉税问题。我局在对一些存在交易式房地产信托业务的开发商进行评估约谈时发现，很多企业的财务人员对交易式房地产信托业务的操作流程和经济实质不甚清楚，所以简单地将交易式房地产信托业务视为一种普通的房屋抵押业务，认为信托公司支付给开发商的借款只是单纯的房屋抵押款，因而无需缴纳营业税，只按房地产信托合同金额的0.05‰税率贴花。但由于开发商和信托公司之间签订了商品房买卖合同，按税法规定应将借款视同售房款，申报缴纳营业税。目前，针对交易式房地产信托业务的涉税事宜，尚无明确的政策界定，交易式房地产信托业务应如何纳税，在税收征管中依然存在很大争议。
(三)房地产期权交易涉税问题
1.房地产期权交易简介
房地产期权交易是近年来由国外房地产交易市场引进的一种新型房地产交易方式。据业内权威机构预测，在未来五年内，房地产期权交易将成为中高档项目交易方式的主流，采用此方式进行项目交易的比例和份额将会呈显著上升的趋势。
房地产期权交易的业务流程，举例说：某开发商于2006年5月与某外商独资公司就X地块部分项目签署了《购买选择权协议》。根据协议规定，该外商独资公司须在协议签署后5个工作日内向协议对方，即某开发商一次性足额支付选择权对价共计2000万元人民币，并且在选择权时限内（2006年12月31日前）且项目完成主体结构封顶后，对是否行使该房产的购买选择权作出决定，并书面通知该开发商。如果购买，外商独资公司应支付购房款，且上述选择权对价款将被视为购房款的一部分；如果放弃购买，已支付的购买选择权对价将全部作为补偿款归某开发商所有。
2.房地产期权交易涉税问题
在买方放弃购买项目的情况下，开发商取得的项目选择权收入应如何征税，尚存在争议，有如下三种观点：
（1）项目选择权收入属于定金的范畴。根据《营业税暂行条例》的规定：销售不动产取得的预收定金属于预收款的范围，纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。所以项目选择权收入不论买方是否放弃购买，都应按销售不动产税目及时申报缴纳营业税。
（2）项目选择权收入应视为违约金。根据财税[2003]16号《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第三条第三款规定: 单位和个人提供应税劳务，转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。所以在买方放弃购买的情况下，项目选择权收入应按销售不动产税目征收营业税。
（3）期权不等于预售权。开发商与买方签署的《购买选择权协议》没有涉及房地产实体权利的转让，开发商只是向买方提供了一种选择权,即期权，期权并不等于预售权，因而开发商取得的项目选择权收入无需缴纳营业税，只应作为企业所得税的应纳税所得额的构成项目。
（四）非雇员售楼方式涉税问题
1.房地产项目销售方式简介
近年来，随着房地产市场的不断规范，项目销售方式也趋于固定，主要包括三种销售方式：一是开发商委派内部人员自行销售；二是开发商雇用本企业以外的专门售楼人员进行销售，并按售房款的一定比例支付其佣金；三是开发商将项目交由专业的代理售房公司销售，并支付其一定费用。其中，第二种售楼方式是当前房地产项目销售方式的主流。值得注意的是，开发商雇用本企业以外的售楼人员进行项目销售时往往不与售楼人员签订雇佣（劳动）合同或协议。
2.非雇员售楼方式涉税问题
由上述可知，尽管非雇员售楼人员没有和开发商签订雇佣（劳动）合同或协议，但其个人售楼取得的相关收入属于个人代理劳务范畴。非本企业雇员为企业提供代理服务取得的佣金、奖励和劳务费等名目的收入，无论该收入采用何种计取方法和支付方式，均应计入个人从事服务业应税劳务的营业额，按照《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则相关规定计算征收营业税；上述收入扣除缴纳的营业税后，应计入个人的劳务报酬所得，按照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例和其他有关规定计算征收个人所得税。
在评估约谈过程中，我们发现很多开发商只是为非雇员售楼人员代扣代缴了个人所得税，而其提供销售不动产劳务取得的应税劳务款未缴纳营业税。上述问题应引起税务机关的重视。
(五)会所涉税问题
1.会所的定义及权属界定
会所是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。会所的权属应当由开发商和购房人在商品房预(出)售合同中明确约定。合同未作约定的，按《物权法(草案)》第六章第七十六条第二款规定：“会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明共享有所有权外，属于业主共有”。
2.会所涉税问题
如果会所的所有权归开发商所有，若其自用需缴纳房产税、土地使用税；若其出售需缴纳营业税金及附加、企业所得税；若其出租需缴纳营业税金及附加、房产税、土地使用税、企业所得税。虽然从税收法理上讲，凡是具有房屋形态的建筑物，无论企业记入何种科目，或属账外资产均应缴纳房产税。但在未办理会所产权登记的情况下，由于产权模糊，对于那些由业主或租客无偿使用的“无主”会所应否征收房产税以及由谁负担房产税，的确存在一定争议。此外，由于开发商在核算商品房建造成本时没有单独划分“会所”的建造成本，如何确定会所的房屋价值也是一个值得商榷的问题。
二、上述涉税问题的应对措施
（一）及时了解和掌握行业发展情况，适时补充和完善相关税收政策法规
随着房地产业的不断发展变化，新的开发形式、融资手段、交易方式层出不穷，随之产生了诸多新的涉税问题，其中一些问题，由于缺乏相关政策依据，导致在征纳环节产生了一定的争议，比如交易式房地产信托业务涉税问题、房地产期权交易项目选择权收入涉税问题等，都要求税务部门应与时俱进，要针对房地产业的各类新情况、新问题，适时出台或调整相关税收政策法规，以进一步规范房地产业的税收征管，确保有法可依，真正做到“你有千条妙计，我有一定之规”。
（二）加强征管评查力度，切实有效打击房地产业涉税违法行为
针对房地产业在交易方式、融资手段等方面出现的新情况、新问题，主管税务机关要给予高度关注，要及时调整工作思路，采取针对性措施，有的放矢地进行管理，防止房地产业在交易、融资环节出现税收漏洞，采取有效措施杜绝房地产业的欠税、偷漏税行为。同时，要有计划地对房地产业开展专项评估和专项检查工作，要执法必严、违法必究，强化税法的震慑力，依法、科学、公正执法，确保国家税款应收尽收。
（三）深入开展调查研究，形成对房地产业涉税问题的综合治理和长效机制
随着国家宏观调控和综合监管力度的不断加大，房地产业正逐步向合法、有序、健康的方向发展，但仍存在一些不容忽视的新的涉税问题，税务机关应从征管、稽查、评估、宏观经济、税制改革等角度出发，与相关委办局、房地产从业机构及专业院校合作，全方位、多角度对上述涉税问题进行分析、调查和研究，发现和掌握房地产业的内在规律，探索和预测房地产业未来发展趋势，形成调研报告，服务领导决策，努力构建房地产业征管评查的长效机制，进一步推动整体税收工作。
（四）加强税法宣传指导力度，引导纳税人正确履行纳税义务
鉴于社会经济生活的复杂多变性，新情况、新问题不断出现。面对房地产业出现的诸多涉税新问题，税务机关在适时修正和完善相关税收政策法规的同时，还要进一步加大对税法的宣传力度，要重点加强对企业财务主管人员和办税人员的税法知识宣传教育，可通过实地宣传、网上公告、纳税人免费邮箱邮寄、发送手机短信等多种途径，让纳税人及时了解和掌握新的税收政策法规，确保新政策法规的切实贯彻落实，不断规范企业的依法纳税行为，提高纳税人的税法遵从度，共建和谐的税收征纳环境。 | 
发表于 2009-9-1 08:33:38
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发表于 2009-9-1 08:56:36
