[稽查] 郭伟：房地产企业做高成本规避土地增值税 [复制链接]

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发表于 2009-8-31 13:15:12 |只看该作者 |正序浏览

◆ 土地增值税变形

“一直说土地增值税难征，没想到会有这么难。”

最近，国税总局官员在内部会议上如是说。这个时间，各地对房地产企业土地增值税的清查正在以不同形式进行中。南京市国税局一名官员告诉本报，最近针对房地产税收，只是要求企业自查，没有下去稽查的计划。他表示，包括土地增值税在内的房地产税收漏洞很多很复杂，稽查困难。同时，深圳的稽查工作正在展开。

“地产商交纳的土地增值税与其营业收入反差太大。”一位地方税务系统的官员称。土地增值税目前分两种缴纳方式，先是预缴，最后清算。正是这个“清算”让土地增值税到底有多少成了一个看不见的“黑洞”。

中央财经大学教授刘桓指出，“土地增值税每年清缴数字较难统计，大约全国规模在上千亿。当然如果严格征增值税收，翻好几倍也不一定。”

本报在调查中发现，房地产企业规避土地增值税主要的办法有做高成本、拖延清算时间甚至直接开假发票。这些规避行为使得土地增值税并未达到调节房地产业高利润的作用，反而助长了房地产业的暴利。一位开发商就直言，“开发商不会为了少交土地增值税而降价，相反，收土地增值税会给房价火上浇油。”

◆ 巨大黑洞

土地增值税黑洞在房地产业内人所皆知。但黑洞究竟有多大，却是一个谜。北京资深房地产税务研究人士郭伟认为，具体规模不太好测算，因为它的规模是历年累积起来的，无法按照年份准确估计。

自土地增值税开征以来，其总额虽不大，增长幅度却很快。1994-2006年我国总税收的累积增加值为32565.4亿元，平均增长速度为18.25%；土地增值税累积增加值231.3亿元，平均增长速度为91.27%。

2006年我国全年的土地增值税收入为231亿元，2007年403亿元，2008年537亿元。

虽然增长速度很快，但是与房价的增长和房地产销售收入对比，漏洞还非常巨大。土地增值税目前分两种缴纳方式，先是预缴，最后清算。预缴是指在房地产项目销售或预售的过程中按照核定税率征收，各地税率略有不同。在2008年以前，各地土地增值税预缴的额度一般在0.5%-1%，2008年初，广州将普通住宅土地增值税的预征率从0.5%提高到1%，其他商品房土地增值税预征率从0.7%提高到2%。随后，各地纷纷仿效广州做法。将预缴税率提高到1%-3%。

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