房地产业企业所得税政策讲解

胡耀华

房地产业企业所得税政策讲解

一、
新文件的出台背景
改革开放以来，随着城市建设综合开发、土地有偿转让和住房商品化等重大政策的实施，我国房地产业进入了前所未有的高速发展时期，不仅成为我国国民经济的支柱产业之一，同时也是税收收入的一项重要来源。因此，加强和规范房地产开发企业税收的征收管理十分重要。
从房地产开发企业的经营特点看，具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多、市场风险不确定等特点。因此，其开发经营活动不同于一般的建设单位或施工企业，也不同于一般的工商企业，它是集房地产开发建设、经营、管理和服务为一体、以第三产业为主的产业部门。但是，由于现行企业所得税征收管理办法一般是依据工商企业的特点和实际情况制定的，未能很好地兼顾房地产开发企业的行业特点，因而在税收征管中存在一些规定不明确的问题，难以保证税基的完整。
为此，2003年度，国家税务总局下发了国税发[2003]83号文，加强了房地产开发企业所得税的征收管理，规范了房地产开发企业的纳税行为。但随着国家对房地产业宏观调控措施的实施，国税发[2003]83号文的一些规定已经不能适应客观经济形势的变化，必须加以完善。国税发[2006]31号文件就是在这个背景下制定出台的。
83号文件执行至今，房地产业的企业所得税仍存在诸多问题，主要有：
1、缺乏完工标准。由于缺乏完工标准，会造成以下几种现象：
一是不能及时结转成本；
二是预售收入不能及时结转为实际收入；
三是不能依法申报缴纳所得税。
2、伪造或高估房地产成本。这主要体现在：
一是多列利息支出；
二是多列预提费用；
三是混淆成本对象界限。
3、利用关联关系转移利润。
一是成立房地产销售公司，利用国家税收优惠政策，通过转移利润以达到减税免税的目的。二是成立自己的施工公司，通过提高或降低施工价格，多或少结转施工费用达到转移利润的目的。
三是关联企业之间的预收预付采用一直挂帐等形式，不结转或少结转成本费用，以达到转移利润的目的。
4、企业之间相互利用共同偷逃税款。如开具假的施工发票，充当施工成本。所得利益双方按比例分配。
5、税收征管难度较大、税收制度不完善。
6、地方政府干预过多。
为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，最近，国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号），自今年1月1日起执行，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）同时废止。