联合开发房地产项目模式

苹果兔

我们也有这样的问题，不过是有两块土地，最后以土地所有方开发和销售，带投入25%后向另一方转让一块土地，再转成联合开发，进行利益分配，当然成立独立项目部，银行账户公管，这些都是先定好的

xzx80

200931号文　第五章 特定事项的税务处理
　　第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
　　（一）凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
　　（二）凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理：
　　1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
　　2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
　　第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
　　企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
以及2010220号文有提到
    （五） 取得土地使用权时支付契税的税前扣除
    按照《企业会计准则――无形资产》规定，外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。从会计处理角度看，房地产企业购买土地的成本不仅包括购买土地的价款，还应该包括拍卖手续费、佣金、缴纳的相关税金（契税、印花税等）及其他费用。
    按照《新通知》规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
    这一规定，不仅与会计处理一致，而且与企业所得税的税务处理没有差异。对于房地产企业而言，也是一大利好。
    但是，美中不足的是，对于构成土地成本的“印花税”（按照《土地使用权出让合同》缴纳的）并没有提及。笔者认为，印花税和契税性质是一样的，都是企业购买土地过程中“按国家统一规定交纳的有关费用”，应该可以在土地增值税税前扣除的。

合作开发的方式在税务好处理，以上的二个文件也有提示。

xzx80

2010220号和200931号文件都有提示：

一般公司都是合作开发方式，都是房子销售完和清算之后再来分配利润，
一般税务也是认可合作开发方式在清算时好处理。

广东星愿

我人为成立项目公司或者分公司比较好，就相对与此项目的分公司。

yellowrain

我们公司时常碰到这样的项目公司，公司好多项目我们都是从是中间介入的，没有经历从拿地，、报建、开发、策划、销售全过程，很多是合作开开发，或是全资收购别人的项目。我个人认为以原有开发主体进行开发，因为站在全公司角度，这不单单考虑财务部的账务、税务问题、还要牵涉到其他部门的工作，哪报建、及相关行政手续问题，以原有开发主体进行开发，土地不用过户转让，税务上或多或少化繁为简，报建问题也省了许多事，至于合作双方是内部的事，通过协议来约束。

lcl1109

我也是来学习的

oceansun007

首先你的问题不太清楚
你们应该是合作建房，一方出资，一方出地，建成后按比例分房；
如果系，我再将其他的操作告诉你

天使0916

我想问一下，你们联合建房，能否办到房产证？如果能办到，需要几年的时间？我定了一套联合建房，正在担心能否拿到房产证的问题。谢谢！

djjun_go

呃，这个问题都讨论一年了啊

虎妞

建议大家看一下我刚才在论坛“房地产会计实务”板块里发表的帖子：多种形式合作建房营业税的缴纳说明