物业公司纳税问题

xiaofengcpa

版主，你好
  我学习了版主“物业管理公司涉税事项分析及处理”的贴子，有问题不懂向你请教！
1、代办收费取得收入的征税及计算
  　为房屋业主及租住户代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收5%的营业税。
财税[2003]16号文件规定，从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气房屋租金的价款后的余额为营业额。
如何理解与物业管理有关的全部收入（包括物业费及各种服务收入）？包括代收款项款项的金额吗？能举个例子吗
2、房地产开发公司下设的物业公司，地产公司有很多写字楼要出租，要物业公司来管理，物业公司向承者代收水电费应开具什么发票呢？由于写字楼产权属于地产公司，电业局及自来水公司开具发票只能针对地产公司，那么物业公司向承租者开具的收票，承租者如何能在企业得税列支呢？
这一块总想不通，因为没有干过物业财务，问了好多人都说不清，请版主帮助解答！谢谢！

[ 本帖最后由 xiaofengcpa 于 2007-12-11 11:11 编辑 ]

泡泡糖

现在物业公司的通常做法是对供电部门或供水部份开来的大的总额发票，都是物业公司开具收据加总额发票的复印件来分割各代付的水电费等来做帐。

xiaofengcpa

关于物业管理企业的代收费用有关营业税问题的通知
国税发[1998]217号
1998-12-15国家税务总局
各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:
　　关于物业管理企业代收费用是否计征营业税的问题，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定精神，现通知如下:
　　物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，对物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃(煤)气费、维修基金、房租不计征营业税，对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税。
　　维修基金，是指物业管理企业根据财政部《物业管理企业财务管理规定》(财基字[1998]7号)的规定，接受业主管理委员会或物业产权人、使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金。

国家税务总局               
一九九八年十二月十五日  
财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知
财税[2003]16号
（十九）从事物业管理的单位，以与物业管理有关的全部收入减去代业主支付的水、电、燃气以及代承租者支付的水、电、燃气、房屋租金的价款后的余额为营业额。
从两个文件来看，第一个文件好理解，但是第二个文件，好像不太好理解，什么是与物业管理有关的全部收入？总觉得有问题！

小精灵

我们物业公司的操做：我们盖了厂房向客户出租，一开始，向下面各厂家收取的水电费都开具正规的收据，但时间长了，一些厂家不愿意了，因为他们都是一般纳税人，想要水电发票，可我们是服务性质的物业公司，只能开收据，发票也是普通发票，于是就和下面厂家协商，把水电过户到一个厂家头上，这个厂家先付电力公司的电费，然后再向其他厂家收取水电费，这个厂家每月收到电力公司开来的发票，然后再给其它厂家开具发票，这样一来每个厂家都有水电增票可以抵扣了。

meilijushui

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我公司有两个小区属于小区整体交水电费，但是我们向业主收费时开什么发 票阿，