[答疑] 房地产公司以住宅楼置换工业厂房的税务处理 [复制链接]

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[LV.6]常住居民II

电梯直达

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发表于 2009-7-11 12:50:38 |只看该作者 |倒序浏览

【问题】

　　我公司是一家房地产企业，拟用一宗住宅楼置换另一家工业企业的工业厂房，请问契税、营业税、土地增值税、企业所得税分别如何处理？

【解答】

　　1.契税：《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的法规缴纳契税。第三条规定：契税税率为3%～5%.第四条契税的计税依据规定，土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　《中华人民共和国契税暂行条例细则》第十条规定，土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

　　根据上述规定，上述置换业务，应按照交换价格差额乘以规定税率缴纳契税，如果交换价格相等则免征契税，但所交换房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

　　2.营业税：《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

　　第四条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额。

　　第七条规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。

　　《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第三条第二款规定：“前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”根据上述文件的规定，贵公司上述交易属于取得了其他经济利益，应按规定缴纳营业税。同时按照规定税（费）率缴纳城建税及教育费附加。

　　3.土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。

　　第三条规定，土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条法规的税率计算征收。

　　第四条规定，纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条法规扣除项目金额后的余额，为增值额。

　　第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

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