富力与万科应对土地增值税的难与易！

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富力与万科应对土地增值税的难与易！ ——谈房地产企业税收成本控制策略

作者：李明俊

一、前言

今年一季度，虽然有所谓的“小阳春”，但房地产企业资金链仍普遍吃紧却是不争的事实。在当下整体经济尚未见底的时候，有人会乐观地幻想，经济如此不好，房地产税收政策会松动一点吧？

会松动吗？今年一季度，由于经济滑坡，税收收入同比下降了6.9%。为此，国税总局连续出文以确保税收增长任务的完成。5月份新鲜出炉的《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》文件再次重申要加强土地增值税清算，可见房地产税收政策在金融危机中不会松动。

这次危机的深度不够，在很短时间内就迎来了“小阳春”，从而让很多面临生死考验的企业一下子就缓过气来，又变成鲜活生气，这是好事，但从另外一个角度看，这更是坏事，会让很多人很快“好了伤疤忘了痛”，不能也不愿意好好做做总结。但为于理性的聪明人来说，面对2008-2009房地产急转直下的大变局，我们必须思考，为什么会出现这次灾难？后面还会不会有更猛、更深的第二波、第三波？这次危机表面上看是外部金融危机引致，但深层次的原因到底是什么？相同的错误以后会不会重演？如何回避与化解？

在房地产理性回归的时代，我们不要幻想，更多地应思考如何修炼内功，提高精细化管理水平，通过内部挖潜，保持持续赢利，等待新一轮房地产高峰的到来。

问题是，内部挖潜节流的空间在哪里？目前房地产成本构成中，排第一位的是建安成本，排第二位是地价（拿地早的排外），排第三位的就应该是税收成本了。如与销售额挂钩，在预征阶段，各项税负合计已达到销售额的8-12%，如果项目结束进行清算，则普遍高达15%以上，一线城市会达到25%以上。因此，控制和节约税收成本支出，特别是土地增值税支出，无疑是应对金融危机的重要举措之一。那么如何应对呢？



二、存在的主要问题剖析

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