2005年房地产行业税收稽查内容分析

阿斯兰

05年房地产行业税收稽查内容分析

　　近日，国家税务总局发布了《关于开展2005年税收专项检查工作的通知》（国税发〔2005〕12号），要求在全国范围内严厉打击房地产行业存在的税收违法犯罪行为，这意味着房地产行业连续四年再次被认定为税收稽查的重点。谈到税务稽查的问题，我们的经验是很多房地产企业往往主观上不是恶意的偷税，通常是因为财务处理的不规范造成的财税错弊，最后遭致了税务机关的重罚。鉴于此，下面我们为大家具体介绍一下今年房地产行业税收专项检查的具体内容和规范的税务处理方法，辅导大家正确的消除财务隐患，及时规范自己的财务核算。
1、营业税方面，05年将对房地产开发企业重点检查以下内容：
　　（1）检查企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用。按合同规定时间应收取而未收到的销售款是否申报纳税。关联企业之间销售价格是否合理。
　　（2）销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。
　　（3）动、拆迁补偿等行为是否按规定申报纳税。?
　　（4）以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。?
　　（5）检查房地产开发企业是否存在以房抵债的行为。
　　（6）通过对房地产企业"企业利润分配"及"营业外支出"等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为。
　　（7）是否存在低价销售的行为。检查企业在销售商品房时，是否存在价格明显偏低而无正当理由。若存在这种情况，税务机关应重新核定其营业收入额。?
　　（8）各种房产出租收入是否按规定申报纳税。?
　　（9）其他营业税涉税问题。?
　　【分析】营业税是房地产开发企业日常接触最频繁的税种，也是存在问题最多的一个税种，此次检查内容中涉及到的上述8个方向，均是房地产企业存在问题最多的地方，其中提醒大家注意的是价外费用的处理，连续几年被列为检查的重点内容，要特别注意管道煤气开户费等价外费用是否进行了申报纳税。
　　另外，此次房地产行业营业税的稽查内容对比往年增加了"各种房产出租收入是否按规定申报纳税"，这是因为开发商大量隐瞒各种房产出租收入（包括将自行开发的商品房出租或是将项目底商出租取得租金收入等），存在大量的偷漏税行为，为此提醒大家仔细检查各项出租收入是否已经按规定申报纳税。
　　对比04年的房地产行业的营业税稽查内容，此次税收专项检查没有涉及到对"还本"方式销售、转让在建项目、以无形资产投资入股后又转让该项股权的检查，对支付给境外企业的费用代扣代缴营业税的检查和拍卖、被拍卖应税的无形资产是否缴纳营业税也未列入检查内容。这并不意味着税务机关对这些项目将不会检查，事实证明房地产企业在这方面的问题还比较多，大家还是要注意上述事项的正确税务处理。
2、企业所得税方面，05年检查的重点内容包含以下几个方面的内容：
　　（1）检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）的有关规定。?
　　（2）各项应税收入是否真实、完整。重点是各种经营收入、附营业务收入是否全部按规定入账，有无已实现的收入不确认，长期挂往来账或存在账外收入的情况。有无故意压低售价转移收入的行为。?
　　（3）税前扣除项目是否真实、合法。要结合房地产行业的特点重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。?
　　（4）房地产项目中建造的各类营业性的"会所"是否按规定作为固定资产管理。
　　（5）构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。有无收受虚开、Dai.开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用。?
　　【分析】《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔2003〕83号）不仅大幅度提高了预售收入的利润率，而且对开发企业如何计征所得税做出了详细的规范，在很大程度上提高了房地产开发企业的实际税负。该文件准确的规定了开发产品销售收入的确认、开发产品预售收入的确认、开发产品视同销售行为的收入确认、代建工程和提供劳务的收入确认、成本和费用的扣除问题等，解决了以往因房地产行业财务核算的特殊性而引起的无法准确计算应税收入和成本费用的问题，纳税人须严格按照83号文件的规定正确处理企业所得税的纳税申报。

游客，如果您要查看本帖隐藏内容请回复

李科技

学习学习，O(∩_∩)O谢谢

陈小姐

学习学习，有今年的吗，因为政策有变