曝光税务稽查之房地产行业专项检查篇

许仙

房地产行业税收专项检查指南

一、房地产行业的经营特点房地产开发企业的经营具有复杂性、多样性和滚动开发性以及生产周期长、投资数额大、往来对象多等特点。因此，其开发经营活动不同一般的工商企业。
（一）房地产开发企业经营活动的主要业务。房地产是房产与地产的总称。房地产开发可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。房地产开发企业就是从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。进行的主要业务有：
1．土地的开发与经营。 企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
2．房屋的开发与经营。 房屋的开发指房屋的建造。房屋的经营指房屋的销售与出租。企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等。
3．城市基础设施和公共配套设施的开发。
4．代建工程的开发。 代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
（二）房地产行业开发经营管理过程。房地产开发大体上分为两大阶段，八个环节、五个行政管理审批过程。两大阶段是：房地产开发建设阶段；房地产销售和租赁阶段，两大阶段在一定程度上相互交叉。八个环节是：①投资机会寻找、②投资机会筛选、③可行性研究、④取得土地使用权、⑤规划设计与方案报批、⑥签署有关合作协议、⑦施工与竣工验收、⑧商品房出租或出售与物业管理。五个行政管理审批过程是：（1）立项和投资计划审批：由建委、经委、计委负责。一般是由开发公司向建委提出立项申请，申请的内容包括项目的名称、地址、用地面积、总投资金额、项目的性质（住宅、商住楼、办公楼、商场或楼堂馆所）。建委与经委会签审批文件，开发公司凭立项文件，向计划委员会申请投资计划批文。 ……………………

徐永会

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