【126号专题】房地产成本分摊是一个难点应多讨论，会计网讨论太少了。

雁过无痕

国税发[2009]31号文对计税成本按（一）“六个原则”确定计税成本对象

　　“新31号文”将企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用定义为计税成本，归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目叫做计税成本对象，其确定原则是：

　　——可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。

　　——分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。

　　——功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

　　——定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

　　——成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。

　　——权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

以上功能区分原则、成本差异原则，都要按产品的用途功能和价格进行区分，现在连税局也没有具体的解释，不同的产品如何计算成本。
  之前我们不同产品没有分类计算成本，是按统一但单方成本来计算的。