华发股份高管薪酬人均200万 子公司业绩离奇暴增(转贴）

云中飞

对企业来讲，不仅实现企业利润最大化，而且通过装修,增加了部分房地产开发成本，少交了土地增值税，把土地增值税变成了利润。应该说，这是个不错的方案，可惜，他把子公司的资产一下放大了10倍，这就会引起公众的注意。凡是引起公众的注意的筹划都不是好筹划。好筹划是做了也不能说，不能给别人知道。

云中飞

销售毛坯房和精装修房的税收筹划（转贴）
某地产开发商在上海内环内开发商品住宅项目，住宅小区容积率为1.5m2，户型为两房一厅、三房两厅，建筑面积在90—140m2，总建筑面积为10000m2，其中地价及开发成本为9000万元，准予扣除的开发费用1000万元，扣除项目金额合计为1亿。 企业直接销售毛坯房，销售均价为16000元/m2。按照企业的销售模式应缴纳的主要税金总额是3236.92万元(方案一),税务师经过实地考察调研，建议在售价不变前提下，将毛坯房装修后销售(方案二，此方案运用了税收优惠政策——纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免交土地增值税)。

通过测算(装修成本为550元/m2),企业应缴纳主要税金总额是2388.1万元，两种方案交纳税金总额相差848.82万元(如图1)，扣除增加的装修成本后，企业采用方案二净利润增加298.82万元。（假设营业税金及附加的税率10%，企业所得税税率33%）

     方案一、方案二应交税金比较如下(图1)     (单位：万元）
方案  营业税金及附加  土地增值税  企业所得税  交纳税金合计  净利润
方案一      880                 996              1360.92        3236.92            2763.08
方案二      880                   0               1508.1           2388.1               3061.9
税务师通过对影响税额的因素进行分析，仅增加了部分房地产开发成本，却享受到税收优惠政策，免交了996万元的土地增值税。同时，该方案也是一个双赢的方案。

对企业来讲，不仅实现企业利润最大化，而且通过装修，提高同类区域同类商品的性价比，增强与同行业的竞争力；对客户来讲，享受“加质不加价”的优惠，花毛坯房的价购得装修房的实惠。

税收筹划是利用税法的特定条款和规定，借助一定的方法和技术，通过对经营活动、投资活动、理财活动的周密安排，实现税款节省。评价税收筹划方案的优劣，不是以单个税种的节税绝对数作为衡量依据，而是以企业整体税负最低，企业利润最大化作为衡量依据的。

据《关于个人转让非普通住房征免土地增值税有关问题的通知》沪地税地（2007）26号规定：普通住房必须同时符合下列条件：
（1）住宅小区建筑容积率1.0以上；（2）单套建筑面积140平方米以下；（3）实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。

由此可知该公司所开发的商品房属于普通住宅；据《土地增值税暂行条例》第八条第一项的规定：纳税人建造的普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免交土地增值税。该公司开发的商品房满足以上两个文件的规定，所以该公司免于缴纳土地增值税。

应纳企业所得税=（16000万-10550万-880万）*33%=1508.1万元
净利润=16000万-（10550万+880万+1508.1）=3061.9万元
附注：计算过程
方案一:
应纳营业税金及附加=16000万*5%*（1+10%）=880万
增值额=16000万元-9000万*（1+20%）-1000万-880万=3320万
应纳土地增值税=3320万元*30%=996万元
应纳企业所得税=(16000万-10000万-880万-996万）*33%=1360.92万元
净利润=16000万-（10000万+880万+996万+1360.92万）=2763.08万元　　
方案二:
应纳营业税金及附加=16000万*5%*（1+10%）=880万
增值额=16000万元-9550万*（1+20%）-1000万-880万=2660万
增值率=2660/（16000-2660）=19.94%


注：增值率未超过20%不交土地增值税
附件：
档次        级 距        税率        速算扣除系数        税额计算公式        说 明
1        增值额未超过扣除项目金额50%的部分        30%        0        增值额30%        扣除项目指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金； 财政部规定的其他扣除项目。
2        增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的部分        40%        5%        增值额 40%-扣除项目金额5%       
3        增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的部分        50%        15%        增值额50%-扣除项目金额15%       
4        增值额超过扣除项目金额200%的部分        60%        35%        增值额60%-扣除项目金额35%

云中飞

精装修商品房销售涉及的动产、不动产（买一赠一）的会计税务处理
鱼加熊、1126自强不息、sunshine
2008.12.25
第二次修改于2009.03.31
一、毛坯房和精装修房的区别

精装修，根据建设部颁布的《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅。装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，简称全装修住宅。”通常我们称之为“精装修”，从另一个角度来说，工程承包中称之为“交钥匙工程”。

精装修房与毛坯房的区别：
⑴ 政策依据不同
毛坯房交房的装修标准是《住宅工程初装饰竣工验收办法》，（建监字第392号）；
精装修房交房的装修标准1、《建筑装饰装修工程质量验收规范》（GB 50210-2001）
2、《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》（一九九九年七月五日）；
3、《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）；《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》
4、《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知建质》〔2008〕133号
⑵ 施工范围不同
随着甲供材料和设备的增加和细化，精装修业务增加了工作量，最关键的就是对项目整体的定位和判断，并在此基础之上进行装修深度和精度的选择。大体说来，施工范围有这么几层：
1、 毛坯房（清水房）
入户门、入户门以内的墙面、顶棚的基本装饰，地面找平即可，各种管线设备安装到位，厨房、厕浴间的墙、地面的防水措施完毕，取暖设备到位。灯具、水龙头、给水器具、卫生设备可不安装。
2、 基本装修
在毛坯房的基础之上，通常厨房的墙地、给水设备到位，卫生间的墙、地、卫生洁具等到位，各房间的分户门、地板到位。
3、 配备家电
在第二层的基础上，加上基本的家用电器，包括电视、冰箱、洗衣机、电磁炉等等。
4、 配备家具
在第三层的基础上，加上床、壁柜、书柜等家具，购房者带着自己的行李就可以入住。

《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号）所规范的装修基本就是上述1和2。在对外宣传上，上述第2至4都号称精装修，但实际的装修成本相差很大。
二、开发企业的精装修
1、精装修的模式
⑴ “一站式”采购装修模式
即开发单位/装修单位的采购人员在超市中直接与设计人员一起选择大部分的装修部品材料，由设计人员和施工人员一条龙服务。
⑵ “集成装修”模式
由开发单位、建材供应商和装修单位三大产业搭建一个平台，构筑产业战略联盟，实施住宅集成装修，达到多方共赢的目标。参与平台搭建的多是品牌企业，这种“品牌叠加”所产生的效应使集成装修更具市场竞争力，更能确保精装修住宅的品质，增加项目的卖点。
⑶ 统一合作模式
对于大房地产商，会同某些大的装修公司建立框架性的合作关系，对于合作的项目实行统一的设计、装修、结算。
⑷ 家具、家电专业整合装修模式
开发单位同家具生产企业合作，借助其雄厚的加工实力和工业化生产的优势，由家具厂上门免费测量，专门制作，再到现场拼装，省时省材保质量。
开发单位与家电厂商的合作也是越来越多，伊莱克斯与SOHO现代城、海尔与当代集团、韩国LG电子及美国霍尼韦尔公司与深圳“地王”百仕达红树西岸等等。
2、精装修合同签署方式
目前的精装修购房合同大致有四种签订合同的方法：
⑴ 只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定
开发单位直接将精装修房销售给客户，房价中既包括房屋的价格，也包括装修的价格。这种签订合同的方法，购房合同主体与毛坯房买卖合同没有什么不同，使用的都是当地的制式合同，但在合同附件“房屋建筑结构、装修及设备标准”中会有区别，签订精装修房合同时，对于涉及到的装修标准，如各个房间地面、墙面使用的各种材料或厨卫设备名称、品牌、型号等，在约定时越详细越好，责任明确。
⑵ 签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定
就是开发单位与购房者签订两份合同，一份是商品房预售合同，内容只涉及房屋本身，用于购买房屋的备案、登记和纳税等，采用制式合同；另一份则是开发单位自行制订、关于装修的合同，其中规定了装修及设备的标准，并给出可供选择的内容，其中甲方依然是开发单位。
⑶ 签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定
这中间实质上包含了两层法律关系——房屋买卖和房屋装修。房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同则和开发单位没关系，由购房者和装修公司签订。这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同是合法有效的。
⑷ 签订一份三方协议，在协议中写明由装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任。
这是一份比较复杂的合同，无法采用制式合同，因此对于当地房地产部门来说是否认可存在疑问。
精装修商品房销售涉及的动产、不动产和买一赠一业务本质上一样的处理办法，下边举例分税种说明处理。
毛坯房销售价25万（成本17万），装修销售价5万（成本3万），房屋加装修共30万元（成本20万元），空调买进价2000元。也可以这么说，根据合同签订情况，1、购房户每购一套价值30万的商品房赠送一台空调。2、购房户每购一套价值30.5万的商品房赠送一台空调。
三、营业税
1、只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定
有的把房屋装修部分的房款开具建筑业发票，少缴营业税，这是不对的。
买一赠一，赠一的货物属于不动产（如阁楼，车库），交营业税。
2、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定
《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》国税函[1998]53号文规定：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收营业税。
参照《商品住宅装修一次到位实施细则》（建住房〔2002〕190号），这里的安装设备仅指厨房和卫生间的基本设备，也能进装修成本，其他的动产不能进装修成本。国税和地税是否按这个来文件来处理动产涉税事宜，各地不太统一。
3、签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定。开发公司、装修公司为各自的销售不动产和装修行为纳税。
避税与反避税一直是税务机关与纳税单位之间长期周旋的主题。税收筹划国家不反对，但必须合法合理。要注意分别签订合同时的时间间隔，期房预售时和房屋完工（达到可以入住）时。如果装修企业不与购买人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。如果将房屋先装修后等买房人来买也不行。这个装修企业千万不能体现是关联企业。利润的合理划分不能偏离常规。不能出现开发单位为装修公司担保和垫资。处理不好，会按上述第2种方式处理。
四、所得税
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知 国税发（2009） 31号文中对于精装修情况没有作特殊的规定，可参照第二十七条“（六）开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。”可以作为计税成本支出处理。
国税函〔2008〕875号
关于确认企业所得税收入若干问题的通知
三、企业以买一赠一等方式组合销售本企业商品的，不属于捐赠，应将总的销售金额按各项商品的公允价值的比例来分摊确认各项的销售收入。
五、增值税
对于开发单位精装修房屋销售中涉及的动产销售问题，如电视、空调、家具等，对于动产的销售应征收增值税，不征收营业税。《营业税暂行条例实施细则》：第二条
“条例第一条所称条例规定的劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务（以下称应税劳务）。”
第三条“
条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）”。第六条“一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物为混合销售行为”。“销售不动产”不属于营业税应税劳务，不属于混合销售，仅是一项应税行为，对发生的装修和动产销售行为应分别征税。
增值税暂行条例实施细则第四条 单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（八）将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人。
买一赠一，赠一的货物属于动产（如电视、空调、家具）（汽车特殊，房地产企业不能开发票,只能签订代购代销合同，由4S店或生产厂家开具发票给购房户），按小规模3%税率缴纳增值税。因为不经常发生赠送，所以不必申请增值税一般纳税人。不论是房地产公司还是装修公司把动产用于装修行为都是缴纳增值税的。
在日常实践中，对销售送赠品，应分为以下几种情况：
（1）正常销售送赠品，是指经营者在销售每件主货物的同时赠送从货物的行为，是出于利润动机的正常交易。

正常的销售送赠品对流转税来说现在还属于无偿赠送。购买者取得的这些赠品系因购买主货物行为取得的有偿等价物之一，并非偶然所得。销售发票在一般情况下不单独注明赠品的售价，只需注明所送的赠品。如上例的销售政策，1、共收售房款30万元，相关会计处理为：借记“现金”或“银行存款”300000元，贷记“主营业务收入－商品房”298020；贷记“其他业务收入－空调”1922.33，应交税费－应交增值税57.67。30/（30+0.2）＝0.9934，30万元*0.9934＝298020，300000-298020＝1980。同时借记“主营业务成本”202000元，贷记“库存商品－商品房”200000元，贷记“库存商品－空调”2000元。计提增值税1980/1.03*.03＝57.67元。2、共收售房款30.5万元，相关会计处理为：借记“现金”或“银行存款”305000元，贷记“主营业务收入－商品房” 300000元；贷记“其他业务收入－空调”4854.37元，应交税费－应交增值税145.63。30.5/（30+0.5）＝1。同时借记“主营业务成本”202000元，贷记“库存商品－商品房”200000元，贷记“库存商品－空调”2000元。计提增值税5000/1.03*.03＝145.63元。注意，这里所送赠品的销售成本为企业的主营业务成本，因其售价已包含在所售主商品的价款中，在会计处理中一般作为成套销售处理。
（2）对部分特定的商品销售送赠品，如日常见到的商家对快过保质期的商品（如食品、乳品等）或对滞销的商品往往等打出“买一赠一”甚或“卖一赠二”等广告，其实是一种变相的降价销售，应按正常的销售送赠品来处理，不应对赠品单独视同销售处理。
（3）对部分特定的客户送赠品，分两种情况：第一种情况，赠品为企业生产或经销的商品，例如烟厂向特定的客户赠烟，电脑经销商向特定的电脑用户赠送其经销的MP3、U盘等，如同企业将自己的商品作为广告、样品，按税法规定应视同销售，假如该赠品的成本为6万元，含税销售额为8万元，增值税率17%，则赠品视同销售的会计处理为：借记“销售费用”7.16万元（小规模纳税人是6.17万元），贷记“库存商品”6万元，贷记“应交税费-应交增值税（销项税额）”1.16万元，假如是小规模纳税人为贷记“应交税费-应交增值税”0.17万元。同时根据企业所得税的有关规定，企业在所得税汇算清缴时，调增收入10万元，调增成本6万元，从而调增应税所得额4万元。第二种情况，赠品为企业外购的商品，且不属于本企业经营范围，如为促销本企业商品购买挂历、MP3等礼品，赠予特定客户，可视为广告宣传的一种促销活动，作为企业销售费用中的宣传费列支。
税收筹划是否考虑把赠一货物的价款从销售合同总的价款减除。
六、土地增值税
1、规定
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发［2006］187号）第三条第四款规定：
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。对于赠送部分，是否可以作为开发成本，土地增值税没有明确的规定，需要与当地的税务部门沟通。
2、纳税筹划
很多人喜欢利用装修业务进行纳税筹划，但本质上，装修对于土地增值税是一把双刃剑：
⑴ 增加开发成本。确实可以增加开发成本，从而增加土地增值税的计算基数。
⑵ 增加售价
在增加开发成本的同时，还增加了房屋的售价。根据土地增值税的规定，大致计算应当是收入与成本之比为136.8：100（收入×0.95 =成本×130%，概算），因此开发单位可以根据这个比例，进行纳税筹划方面的考虑。（但是大部分房屋的精装修收入成本比，要远远大于这个比例）。
⑶ 注意普通住宅的销售价格标准/超额累进税率
由于土地增值税中普通住宅关于销售价格的规定（能否享受增值率20%以内的免税），以及超额累进税率的规定，因此需要注意销售收入的增加是否在上述临界点附近。
七、契税
契税是针对购房者的。在签署两份合同的情况下，购房者可能只用毛坯房购买合同办理产权手续，导致契税的减少。
八、个人所得税，不缴纳。有人按国税函[2000]57号代扣代缴是不对的，如个人因参加企业的有奖销售活动而取得的赠品按国税函〔2002〕629号文，企业代扣代缴。

qq1998

学习云老师提供资料

云中飞

市公司财务经理：买材料时可虚开发票

　　随后，记者联系了某上市公司财务经理，希望能够从他的口中获得一些启发。而他在听了记者的介绍后，一针见血地指出，之所以在2008年，华发股份不再将营销公司利润做大，而是选择给装饰公司输送利益，不排除是看重了装饰公司的业务性质。

　　这位财务经理指出，如果股份公司想要将一笔钱合法合理地挪作他用或者将账外利润合法地装进报表而不欲让外界知晓，可以先将钱以预付款的名义打进一家子公司的账户，然后让子公司拿发票回来冲账。众所周知，在现实生活中，经常有虚开发票的事情出现，这并不是秘密。由于市场上装修材料价格天差地别，因此华发装饰可能有便利条件在买材料时，取得比支付价款金额更高的发票。这样，会计按照发票金额做账、结转费用或者成本，而实际上没有花完的那部分就可以神不知鬼不觉地花在别的地方了。

　　“其实，只要仔细研究证券市场的历史，就会发现这种手法并不稀奇。在非房产类上市公司中，则往往通过虚高的在建工程预算来运作，而且这种事情多数发生在上市公司募集资金以后。很多时候，上市公司募集资金项目用不完的钱就是通过上述手段挪作了他用，而投资者一无所知。虽然上市公司年报每年都需要审计，现在监管也越来越严，但是注册会计师毕竟受专业局限，以审计财务报表为主，不可能是各行各业的专家，因此用这种手法来应付审计是很有可能的。”

云中飞

我看一个所谓房地产策划案例，大家看看有什么漏洞
某房地产公司在市区开发了总面积为5万平方米的小户型电梯公寓，通过对需求市场的调查研究，精装房销售更为有利。公司通过测算清水房售价平均为3 000元/ 平方米，装修费500元/ 平方米，精装房实际售价平均为3 500元/ 平方米，销售总额为17 500万元。照此计算，公司由于销售电梯公寓所产生的营业税为：17500×0.05=875 （万元）。
　　公司对此销售进行了筹划：
　　（1） 房产公司与购房客户只签订清水房销售合同，销售价为3 000元/平方米；
　　（2） 房产公司与装饰公司签订委托施工合同，合同约定：此合同房产公司只是代客户签订的装饰合同，装饰公司可以代客户支付装饰预付款，客户签订购房合同时房地产公司收回所垫付的装饰预付款。
　　（3） 购房客户与装饰公司签订装饰施工合同，合同单价500元/平方米，装饰公司直接与购房客户结算装饰工程款，发票交与客户。
　　通过上述筹划， 房地产公司可以节税：50 000×（3 500-3 000）×0.05= 125（万元）
　　同时，还可为公司节约土地增值税、印花税、城建税、房产交易手续费等税费，更能为客户减少契税、房产交易手续费等支出。

phoebe

钱为什么不打给装饰公司呢？

fywzlyh

了解而来