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第四章 计税成本的核算学习：本章共十一条。
第二十五条 计税成本是指企业在开发、建造开发产品(包括固定资产，下同)过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。
学习：
1、看来要突出计税成本的概念；
2、由于所得税的特点，计税成本包括当期全部计入销售成本进行抵扣的，也包括在开发成本/开发产品核算在以后各期抵扣的，还包括固定资产通过折旧逐期抵扣的，共三种情况。
3、但对于所得税来说，以上三种情况的影响程度和相应的处罚是不一致的。
第二十六条 成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。计税成本对象的确定原则如下：
学习：确定成本对象的六项原则。
只有确定了成本对象，才能按照第14条在某一成本对象内进行算术平均分摊，也是影响当期和今后各期成本/利润的关键点。
所以，于无声处听惊雷，这一条看起来理论性很强，但是很关键！
(一)可否销售原则。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
(二)分类归集原则。对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，可作为一个成本对象进行核算。
(三)功能区分原则。开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。
(四)定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。
(五)成本差异原则。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本对象进行核算。
(六)权益区分原则。开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。
学习：销售、分类、功能、定价、成本、权益，这六项原则，可以单独使用，也可以几项综合使用，慢慢摸索吧。
成本对象由企业在开工之前合理确定,并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
学习：为了防止在数据出来以后在人为的调节成本，所以要求在开工前就约定下来，更考验企业的功力。
第二十七条 开发产品计税成本支出的内容如下：
学习：规范了开发成本六项的内容。
(一)土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
学习：
1、包含了土地闲置费，即原31号文第12条的内容；
2、大配套费也硬性规定在土地费用当中，按奥土地增值税大部分参照所得税的分类思路，此进行申报土地增值税有利一些（可以降低其他四项的数值，相对于各地规定的四项成本单价不显眼一些）。
(二)前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。
学习：通常把前期，包括后期的一些规费都统一放在这里。注意不能包含保证金性质的款项。
(三)建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
(四)基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。
(五)公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
(六)开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。
学习：项目营销设施建造费用？应当说的是售楼处、样板房，这样子就不是期间费用了，而是进入到开发成本当中了。
第二十八条 企业计税成本核算的一般程序如下：
学习：参照张伟的核算七步骤：
1、确定成本对象；2、归集开发成本；3、分配共同成本；4、分配已完工与未完工；5、分摊单位成本；6、计算销售成本；7、后续二次调整。
(一)对当期实际发生的各项支出，按其性质、经济用途及发生的地点、时间区进行整理、归类，并将其区分为应计入成本对象的成本和应在当期税前扣除的期间费用。同时还应按规定对在有关预提费用和待摊费用进行计量与确认。
(二)对应计入成本对象中的各项实际支出、预提费用、待摊费用等合理的划分为直接成本、间接成本和共同成本, 并按规定将其合理的归集、分配至已完工成本对象、在建成本对象和未建成本对象。
(三)对期前已完工成本对象应负担的成本费用按已销开发产品、未销开发产品和固定资产进行分配，其中应由已销开发产品负担的部分，在当期纳税申报时进行扣除，未销开发产品应负担的成本费用待其实际销售时再予扣除。
(四)对本期已完工成本对象分类为开发产品和固定资产并对其计税成本进行结算。其中属于开发产品的，应按可售面积计算其单位工程成本，据此再计算已销开发产品计税成本和未销开发产品计税成本。对本期已销开发产品的计税成本，准予在当期扣除，未销开发产品计税成本待其实际销售时再予扣除。
(五)对本期未完工和尚未建造的成本对象应当负担的成本费用，应按分别建立明细台帐，待开发产品完工后再予结算。
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
学习：共同成本分配的四种方法，可以选择其一；比原31条多了直接成本法。
(一)占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
学习：占地面积，最简单的概念，但也是一个没有明确的概念：啥是占地成本？对于一个项目的占地成本容易取得（土地证），但对于项目内的某个单体，或者某一期（几个单体），这个是没有准确的定义和划分的。那种常规理解的单体的投影面积就是占地面积的想法，是不准确的。
希望企业有可操作的空间。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
学习：这个计算公式，无话可说，不知道应当如何操作了。
(二)建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。
(三)直接成本法。指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。
(四)预算造价法。指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。
第三十条 企业下列成本应按以下方法进行分配：
(一)土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的,应商税务机关同意。
学习：
对于很多地方来说，土地出让金是按照建筑面积为计算单位，以楼面地价位单价计算得出的。这里却规定成按占地面积，明显不合理。
对于高层建筑来说，数值不合理。
土地开发同时连结房地产开发的,属于一次性取得土地分期开发房地产的情况,其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配,待土地整体开发完毕再行调整。
学习：可以按预算分配，突破“以票控税”之一。
(二)单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配。
(三)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。
(四)其他成本项目的分配法由企业自行确定。
第三十一条 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本：
(一)企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理：
1．换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品(包括首次分出的和以后应分出的)的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
学习：
1、前面的标题是规范投入土地一方的，这里面又讲到了接受土地一方，逻辑有问题，看来主体前提仍需要强调。
2、接受土地一方可以以换出开发产品的公允价值作为成本，按照土地增值税的成本大部分随同所得税的思路，对企业有利。
3、需要注意加上相关的土地转移过程中的税费；
4、可以考虑拆迁回建按此处理；
5、注意确认的时点，特别是在有补价的情况，补价款可能会早于或晚于分出开发产品。
2．换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
(二)企业、单位以股权的形式，将土地使用权投资企业的，接受投资的企业应在投资交易发生时，按该项土地使用权的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的取得成本。如涉及补价,土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
学习：注意存在市场公允价值和投资确认价值不相同的情况。
第三十二条 除以下几项预提(应付)费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
学习：重大变化，可以预提的三种情况，突破“以票控税”之二。
(一)出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。
学习：
1、注意合同总金额，看来今后要提高合同总金额了；那个，修改合同后的合同总金额算不算？
2、证明资料充分，如何操作？
3、注意只明确了未最终办理结算的前提，这句话的意思是未决算，还是决算了未付款？如果是前一种情况的话，那就需要注意了，决算了未付款不享受这一条。
(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
(三)应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
学习：同第17条相对应。
但是，仍然没有明确利用人防的地下车场的问题
第三十四条 企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
学习：
1、应当是除了30条和32条以外
2、但是，如果出现收入已经结转完毕，再计入计税成本的情况？
3、允许取得合法凭证（无期限的限制），同部分地方对于未取得发票的规定不完全一致。
第三十五条 开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
学习：
1、第四条，不得提前核税；本条，事后可以核税；
2、同34条有一定的冲突；
3、选择确定，似乎用词不准确；
4、这里的核税，对于跨期确认收入的项目来说，是单指针对本年度，还是本年及以后年度都核税？
第五章 特定事项的税务处理
第三十六条 企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：
学习：合作开发的一种，相对规范的一种。
(一)凡开发合同或协议中约定向投资各方(即合作、合资方，下同)分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
(二)凡开发合同或协议中约定分配项目利润的，应按以下规定进行处理:
1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。
2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。
第三十七条 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：
学习：同31条相对应
企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
第六章 附 则
学习：本章共两条
第三十八条 从事房地产开发经营业务的外商投资企业在2007年12月31日前存有销售未完工开发产品取得的收入，至该项开发产品完工后，一律按本办法第九条规定的办法进行税务处理。
学习：对于外资企业，如果有已经完工为销售的产品，如何处理？
第三十九条 本通知自2008年1月1日起执行。
学习：同草稿相比，删除了一句话（此前没有明确规定且尚未进行处理的税务事项，按本通知执行）。
这个时间，再次无语了。
其他事项：
1、没有像原31号文那样对售楼处、样板房的核算进行明确；
2、对于业务招待费、广告费、业务宣传费等原31号文中遗留的问题如何衔接进行明确；
3、对于原31号文中代建业务的规定进行了删除；
4、对于回迁的业务处理，仍没有明确；
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发表于 2009-3-31 15:52:08
