【110号专题】国税发（2009）31号文讨论专题，已整理汇总各类解读文章

1126自强不息

前面的几位同仁提出的问题，谈谈个人看法。欢迎继续拍砖，讨论，共进步。

9楼：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，没签合同就不确认收入吗？
  现在国家不批准建设小产权房，国有土地房屋必须签订合同才能销售。但是会计上的确认收入仍和税法上确认的收入有区别。

21楼：预提费用可记入计税成本，待完工结算再作调整，是这个意思吗？
是

26楼：企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。也就是说预计毛利额减除期间费用后再计算应纳税所得额了?..........
  现在是，原先也是（有些地区为税收考虑，明知故犯不扣除），见12条：企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

29楼：“4302开发间接费”账户。
  根据企业会计准则的精神，现在应叫“5101制造费用”科目，如果企业非要叫 开发间接费，必须符合企业会计准则-存货的要求。

31楼：对于业务招待费及广告费的问题没有明确的，是否以签订的合同确认为的收入作为计提的依据呢？
  执行新企业所得税法实施条例43、44条，按合同确认收入范围窄，还有很多，比如31号文的10条，企业新建的开发产品在尚未完工或办理房地产初始登记、取得产权证前，与承租人签订租赁预约协议的，自开发产品交付承租人使用之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。

32楼：楼主啊,文件我在国家税务总局关联网上都没搜到,我有急用,能告诉我是真的吗,在哪可以见到原文
  国家税务总局网站从3月19日开始公告，比其他网站要晚几天。

33楼：预提的费用可以记入开发成本吧？我公司就是面临着这样的问题，项目已到了完工阶段，房也出售了很多，但还有些费用未付款，唉，之前就是不知道可以预提，现在受益甚多，谢谢楼主。
  预提的费用从会计上来说一直可以记入开发成本，只不过税务从现在可以允许记入开发成本，原外资房地产也允许部分预提可记入成本的，是国税发2001 142号。会计和税务处理是不一样的，不要混淆。

35楼：问题:预售房款缴纳的营业税及附加、土地增值税是否可扣除？
  大多省级税务机关转发新31号文的时候，为了地方税收考虑，回避或不说。但也有的地方税务直接说不扣除，比如天津市地方税务局 天津市国家税务局关于转发《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》的通知 津地税企所[2009]7号“二、销售未完工开发产品纳税申报。
　　（一）预缴申报。
　　房地产企业账载利润＋房地产企业销售未完工开发产品取得的收入×适用计税毛利率，……”
也有的地方税务直接说扣除，比如2009.5.11大连地税发布的大地税函[2009]77号“三、未完工开发产品计税毛利额计入应纳税所得额的计算
　　企业销售未完工开发产品取得的收入（包括预收款定金、预约保证金、合同保证金）等按预计计税毛利率分季（或月）计算出当期毛利额，扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整增加额计入当期应纳税所得额。
　　开发产品完工后，企业应及时将未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入并按规定结算其计税成本，同时对其对应的预计毛利额扣除相关营业税金及附加、土地增值税后，作为纳税调整减少额并入当期应纳税所得额。
　　计算公式为：
　　本期纳税调整增加额=∑[本期销售未完工开发产品收入×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]
　　本期纳税调整减少额=∑[本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入额×预计计税毛利率-（本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的营业税金及附加+本期销售未完工开发产品收入结转为完工开发产品收入缴纳的土地增值税）]
　　开发产品完工后，未完工开发产品收入结转完工开发产品收入时，纳税调整减少额应与纳税调整增加额相等。”

现在预售房款缴纳的税费中国会计处理主要是是挂应缴税费借方，或增设借：“待摊税金”。均不计入损益。
在制定人也搞不清楚的时候或者各地税收差异比较大的时候还是不要明确为好，到时候咨询当地专管员和当地税务的土规定，因为有时候县官不如现管。预收房款缴纳的营业税及附加和土地增值税即使在当期扣除了，等项目完工了还是要调增应纳税所得额的，不同的就是打了个时间差和企业资金占用的问题。有些东西推测是不管用的，靠常理来推测也是不管用的，如同前阶段辩论激烈的开办费的问题是按新会计准则处理还是按新所得税法计入长期待摊费用，最后还不是让“关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知（国税函2009 98号）九、关于开（筹）办费的处理”这个文件来了个折中处理，谁也不得罪。

36楼：问题：业务招待费、广告费、宣传费如何与旧31号文件衔接？42楼：对业务费、广告费、宣传费的处理，因为2009 31号文没有明确，个人觉得应该对照2006 31号文处理。

  执行新企业所得税法实施条例43、44条，执行关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知国税函〔2009〕98号 七、关于以前年度未扣除的广告费的处理?
　　企业在2008年以前按照原政策规定已发生但尚未扣除的广告费，2008年实行新税法后，其尚未扣除的余额，加上当年度新发生的广告费和业务宣传费后，按照新税法规定的比例计算扣除。?

37楼：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现,尚未签订合同就不用确认为收入,不用预缴税款呀??????
  预收房款也是缴纳税款的。

40楼：我公司的所得税现在是按核定征收方式进行征收的,那上文就不用执行了吧?
  不得事先核定征收的问题，但是很多地方执行起来有走形。

44楼：请问以前工程未竣工时是按核定征收，现在按查账征收应如何衔接？
  本身就是错误的，现在就将错就错吧。

46楼：为什么2009年3月6日发的文，是从2008年1月1日起执行啊？
47楼；从2008年1月1日开始执行吗，不可能吧
  的确是从2008年1月1日执行，原因是所得税汇算清缴前出台，用现在发布的文调整2008年度的税务调整事项等。

[ 本帖最后由 1126自强不息 于 2009-5-17 23:56 编辑 ]

1126自强不息

最近比较忙，今天晚上有时间，来网站瞧瞧。我愿继续和各同仁交流。

51楼：有一些变化，感觉变化不是很大。可以学习一下。
52楼：变化大吗？好像只是根据新所得税出台的而已吧
    相对于原先的规定变化还是很大的，和新会计准则进一步趋同，对企业的利好规定等。国税总局也很费苦心，为加深我们的印象，也叫31号文，并且都是3月6号发文。比如可以预提部分费用，降低最低预售计税毛利率、利息规定，27条计税成本规定注意和土地增值税条例细则规定的不同等等。

58楼：增设“待摊税金”一级科目有出处吗？
现在预售房款缴纳的税费中国会计处理主要是是挂应缴税费借方，或增设借：“待摊税金”。均不计入损益。增设“待摊税金”这可以吗？一级会计科目是否可以增设呢？“待摊税金”中缴纳的税费有税款所属期。如果开发期超过一年那税款到第二年才进入到开发税金中去这是否合适。
    愿和58楼及其他同仁继续交流。一级科目可以增设，理由见企业会计准则2006-应用指南的附录，第155页，“企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。企业不存在的交易或者事项，可不设置相关会计科目。对于明细科目，企业可以比照本附录中的规定自行设置。会计科目编号供企业填制会计凭证、登记会计账簿、查阅会计账目、采用会计软件系统参考，企业可结合实际情况自行确定会计科目编号。”所以可以增设“1481待摊税金”。不论是增设科目，还是挂应缴税费借方，都是有缺点的。针对这预售房款如何做会计处理的问题，我07年给财政部会计司写过信，结果是书面不予答复，电话说是在正式规定下来之前临时先根据习惯自己选择。

63楼：已经学习N遍
悟性很低，问下大家：签订房地产销售合同就确认销售收入的实现，是不是就可以结转房地产主营业务收入？但此时成本很多都没有发生，这是房地产预售的性质造成的。这样岂不造成毛利很大？ 是不是该《办法》未表达清楚？
   我还是那句话：会计和税务处理是不一样的，不要混淆。31号文是针对税法上确认的所得税收入，而不是会计上确认的会计收入。税法上的收入基本按收付实现制来确认，而会计上的收入基本按权责发生制确认。房地产企业确认收入的实现，一般同时具备以下条件：(1)商品房已经移交；(2)已将发票或结算账单提交买方；(3)履行了销售合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；(4)成本能够可靠地计量。

67楼：回复 31# 的帖子

业务招待费和广告费的计提依据应为当年结转的销售收入，而未结转的预售收入不应作为计提的依据

是否允许作为计提的依据，得看地方的税务规定，若地方税务规定不可以或不规定的一般就不允许，若地方税务规定允许的，那就是允许了，比如2009.5.7京国税发 [2009]92号转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知的通知二、关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题
    房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基数。
2009.5.11大地税函[2009]77号也允许。
应及时沟通当地的税务，这样工作才好做。


68楼：该文件并明确老31号文件是失效的，如何理解老文件是失效的呢？
70楼：那08年的受这个规定约束吗？
    1、搜索2006 31号文，国家税务总局网站上2008年底就已经是全文废止。
    2、法律上几个原则：新法优于旧法、特别法优于普通法、上位法优于下位法。

欢迎关注我们的房地产会计网，关注我们的房地产会计群，欢迎交流，欢迎辩论。

[ 本帖最后由 1126自强不息 于 2009-5-18 00:12 编辑 ]

1126自强不息

原帖由 小旦晚辈 于 2009-4-18 09:39 发表
2009 31号文中哪句话提到“预售账款的经营税金和附加、土地增值税不能扣除”？
我在第十二条里看到的“企业发生地期间费用、已销开发产品的计税成本、营业税金和附加、土地增值税准予当期按规定扣除”。这里用的是顿 ...

可到http://www.fdckj.com/viewthread.php?tid=12134&page=1&extra=这里专门讨论。

1126自强不息

110号专题汇总解答（只是个人意见）（三） 2009.5.18

90楼：该文件，浙江省国税还没有下发到各县市，建德市国税局就不执行
    我们山东省的截至到今天也没见下发文件，只听当地税务人员说可以执行，也有的税务人员说不见正式文就不执行。估计是有些地方税务为了税收任务考虑，过了所得税汇算期才下发。

91楼：请问：有江苏的同行吗?我们这边有什么新规定
    江苏省国家税务局转发《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》的通知 发文字号： 苏国税发【2009】第079号  发布时间： 2009年04月27日
110楼：支持网站，呼吁更多的免费资料，提倡老带新
113楼：谢谢老大提供学习场所,也谢谢1126自强不息的耐心解答
网站宗旨：致力于为全国房地产、建安施工、物业管理会计同行创造一个业务交流和情感无限沟通的平台！！

120楼：看看再说，房会新人，什么都想学，可时间太紧张了
时间就像海绵里的水，只要愿挤，总还是有的。----鲁迅

123楼：不知道2009 31号文对2008年汇算有什么影响，调还是不调？
    影响是很大的，总之就是对企业的利好。但当地税务不发文执行的话，还是按老31号文执行，最好是先沟通当地税务朝利于自己的方向努力。这就是我们的国情。
124楼：谢谢，给我点本位币，好让我闷头学习去
   110号专题里面16个汇总文件只有2个是收费的。网站注重收获的同时也付出。
126楼：房产企业房屋出租，房产企业的房屋由物业公司**出租，出租发票由谁来开？房产公司的租金收入怎样进行账务处理才能节税？
    发票由房地产来开，因为房子所有权是房地产企业的，物业公司只起了个介绍的作用。房地产公司的租金可通过物业公司签订物业出租承包合同等，分别出租等等。   
127楼：售后租回，房产企业售后租回的业务怎样处理？谢谢指教！
    税法上：营业税：重庆市地方税务局关于房地产售后租回经营方式征收营业税的批复》（渝地税函〔2003〕135号）的规定：“售后租回”的经营方式，即先将房产销售给业主，产权过户到业主，房地产公司再从业主手中租回房产自己经营。由于在此过程中房产权属已经发生变更，因此，不管房地产公司如何核算，均应以收取的全部价款和价外费用为营业额计算缴纳销售不动产营业税。

所得税：依据《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函[2007]603号）的内容规定：从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计入当期应纳税所得额。

企业会计准则指南—收入  四、销售商品收入确认条件的具体应用（三）采用售后租回方式销售商品的，收到的款项应确认为负债；售价与资产账面价值之间的差额，应当采用合理的方法进行分摊，作为折旧费用或租金费用的调整。有确凿证据表明认定为经营租赁的售后租回交易是按照公允价值达成的，销售的商品按售价确认收入，并按账面价值结转成本。

企业会计讲解2008----收入：在有的情况下，企业商品售出后，由于各种原因仍保留与商品所有权相联系的继续管理权，或仍对商品可以实施有效控制，如售后回购、售后租回等，则说明此项销售交易没有完成，销售不能成立，不应确认销售商品收入。
(例15—8)乙公司采用售后租回方式将一栋办公楼销售给丙公司，租回的办公楼仍作为本公司的办公用房。
根据本例的资料，乙公司将办公楼销售给丙公司后，又将其租回仍作为办公用房，表明乙公司能继续对该办公楼实施有效控制，乙公司不能确认与销售该办公楼有关的收入，销售价款与该办公楼帐面价值的差额应当确认为递延收益，并按照该办公楼的折旧进度进行分摊，作为办公楼折旧费用的调整。
企业会计讲解2008—租赁第四节 售后租回的会计处理，对售后租回交易中售价与资产账面价值的差额应通过“递延收益——未实现售后租回损益(融资租赁)”科目进行核算，具体参阅讲解。


129楼：房地产企业真不是想的那么简单啊
    每个行业都有每个行业的特点，不能简单的说工业、商业、房地产等行业哪个简单，哪个复杂，这个不好比较。

132楼：又扣了我八个本位币，是不是多扣了呀？不过真是个好东东，值了！
    操作不当，多关注房地产会计网，多交流就有多收获。

[ 本帖最后由 1126自强不息 于 2009-5-20 14:44 编辑 ]