【转贴】从被别人面试到面试别人我经历了8个月，叙述一段辛酸真实的故事

勇者无敌

二百多万的任务，招聘新员工，产品、价格重新定位、工作计划、销售策略一系列问题摆在我的面前
还是先解决燃眉之急，筹钱
打了几个电话给先前聊的比较投机的客户，反应一致：你们那现在什么都没有，要我买什么？我们也看不出那里好那里不好，而且现在你们没造好就卖是不是没钱开发，到时候把我们钱卷走了怎么办？想拿我们钱开发再买给我们，门都没有！
精明的客户！换作我有钱想买也不会现在就买啊！看来来硬的不行得来软的！
怎么来软的呢？
客户买商铺肯定是想买市口好的、人流量大的地段，但目前道路和配套还不够完善，只有沿西一条大路，做生意的都知道，西面铺位不好，夏天西晒做不了什么生意，正大门两边商铺到看的出来好与坏可是特别大，总价都在100万以上，就算交10%的定金也要十几万，二层三层就更不会考虑了
住宅本来和商业一起开工的，由于南京公司撤走，没足够的资金，所以只能等商铺销售收入再来开发，住宅本来就要细细挑选，现在连盖哪个地方都不知道如何和客户解释？
想来想去也只有地下车库有文章可做，基础已经出来，车库自然可以看到了，而且商业广场车库本来就奇缺，单价不高，面积也不大，总价较低，好就这个啦！马上打电话给Z总：
Z总，考虑到商业我们一定要有一套系统操作思路，现在我们招商方案也未定，具体如何分割也要重新调整，现在不能拆着零卖，我觉得现在只有地下车库可以卖，总价低，而且对商业住宅基本上没有什么影响
Z总：好，那就这么定了
“Z总觉得应该卖多高价格”
“最低1500一平方！我现在在区长办公室，你自己做主吧”
我操！整个一吃人不吐骨头的主儿！周边楼盘住宅楼层差的不过卖1500，普通车库才八九百，你个小车库公摊那么大尽敢卖1500，还最低价，更可恨的是还要我做主，我卖800你同意嘛，还要我做主，我看是你大脑不做主了，心里直骂娘！
工作还是要做的，连忙给刚刚打过电话的客户联系：
您好，我是****公司的销售员小吴，上次和你聊的很投缘，觉得你王老板这个朋友值得交，所谓在家靠父母出门靠朋友啊！告诉你一个内部消息，千万不要告诉别人哦，要是被我们老总知道了我可要丢饭碗的（客户被我这么一吊胃口更想知道是什么内部消息了，不然肯定敷衍几句挂断电话的！）
什么内部消息啊，你告诉我我绝对不告诉别人，我嘴是出了名的稳啊！哈哈，老弟你放心
王老板，我这可把你当成大哥才告诉你的哦！千万不要传出去，记住千万哦！
放心吧，还信不过我，快说啊！
那好，我说了
恩恩，快说快说（时机到了，哈哈）
我和你说，我们两个老总现在都想把我们这里的地下车库据为己有，两个争的不可开交，我们那个副总没办法，争不过老总，但是他管销售，他现在自己得不到就想叫我卖出去，这样大家谁都保留不下来，要是被老总发现了我们就卖不了了，你知道他们为什么争吗？
为什么啊？
因为那么大的一个商业广场就50个车位哦，你说缺不缺，明白人都知道车库的价值哦，王老板不会不知道吧？啊？
哦。。。这我知道（我这么一问就算他不知道车库的价值也会说知道的，不然他就不是明白人，哈哈）
你知道吗？浙江人现在上海不炒房都开始炒车库了，浙江人真有眼光
是的，是的，你们车库怎么卖的啊？多少钱一个平方？（现在改他问我了）
便宜啊，才一万多一个（避免单价吓人）
是吗，多大
我们论个卖，不按面积，估计有一二十个平方（把公摊面积加上，不然一个停车位哪有那么大）
哦，但是现在你们还没起好啊
怎么没啊，我们都起一层了，车库哎！在地下的呢！你现在不买，等老总知道了，你想买都买不到！
哦哦，那要是我买了，你们老总知道了，不认帐怎么办
哈哈，这你不晓得啊，和你签合同啊，合同上可有我们公司的章哦！而且我们副总分管销售，他也会签字的，就算上法庭，公司的章总赖不掉吧！
那好，我马上就过去看看
客户来了以后，只谈总价不谈单价（论个卖就那样），只谈车库稀缺和老总们在争这块肥肉不谈什么时候交付，等客户想买的时候，突然提出要求就是车库款一次性支付，不预付定金，不然老总到时候知道了，你们只交了定金还是要你们退的，如果交了全款老总就不得不认了，然后又反问客户：“你说是不是这个理”，客户想想觉得也对，但是一下交全款他们还不塌实，毕竟房子还没造好，由于我打电话的时候把客户统一时间约到销售部，你一句我一句，都在积极的讨论，最后竟然全部要买，最多一个客户买了12个，50个车库一下午就卖完了，而且都是全额付清！除去优惠一共收到了112万，两个会计忙了一下午！
首战告捷，老总自然表扬了我一番，晚上请我到附近一家大排挡吃了一顿！
在吃饭期间我把整个项目的定位和老总汇报了一下，提出了很多问题，如项目定位要改、产品要重新分割等等！老总只关心钱什么时候收上来，这些他根本没兴趣！
无奈！吃完回家就当对牛弹琴罢了！
出现的问题：告诉你一个内部消息，千万不要告诉别人哦，要是被我们老总知道了我可要丢饭碗的与由于我打电话的时候把客户统一时间约到销售部，你一句我一句，都在积极的讨论，最后竟然全部要买，最多一个客户买了12个，50个车库一下午就卖完了，而且都是全额付清！ 看上去确实矛盾
前期“真正”有意向的客户绝大多数是Z总朋友、Y总朋友或者是建筑商、材料商朋友（下面会涉及到客户分析时提出），之所以对客户说不让别人知道，潜台词是不能让Z总的人知道，并非说不让其他客户知道，至于客户后来的讨论有很大部分还是Z总和Y总之间的关系，看到销售部来了那么多人都想要车库，客户彼此会认为对方可能是副总（Y）放风过来的，不一定是我小吴一人所为，（之前电话中就已经提到Y副总想法：我和你说，我们两个老总现在都想把我们这里的地下车库据为己有，两个争的不可开交，我们那个副总没办法，争不过老总，但是他管销售，他现在自己得不到就想叫我卖出去，这样大家谁都保留不下来，要是被老总发现了我们就卖不了了），来的几个客户就更加确认了这个消息并非空穴来风，人都是自私的，况且车位本来就稀缺，好的产品加上适合当时情况的促销手段完成销售，我当时的目的只是尽快收钱，而且事实证明我并没有坑他们，以后他们还感谢过我

勇者无敌

布置销售处 老C出现
车库卖完了，钱也收到了，公司暂时的危机也通过Z总各方面关系和融资解决了（谈好了土地款先交了150万，过年前补交300多万，施工单位只退了20万保证金，工程款一分未付）
接下来的任务就是如何布置销售中心招聘新员工了
以前和经理去过市区的一些广告公司，手机中翻出一些他们的电话，请他们先过来帮忙设计
随后有四家广告公司来谈，其中只有一家公司来的时候带了人量尺寸，询问了一些基本情况，拿了南京公司原先设计的DM单（开发公司以前储备了一些DM单给他们朋友宣传用的），拷贝了项目的效果图，说先设计个草稿，然后在网上发给我看，如果思路一致的话再加工加工，如果不满意立即整改，这家公司做事的态度比较合我胃口，第一次尝到做甲方的滋味（感觉不错）
“好，你们尽量用心设计，我们还找了其他公司设计，择优而选，希望你们能够理解”
“好的 一定一定，我们很快会传给吴经理批阅的”
设计也安排好了，现在最紧迫的任务就是引进新鲜血液
可是大多数有房产销售经验的都不愿意来这里，一方面房价低，销售难度大，佣金相对市区较低
另一方面上班不方便，只有2路公交车，而且中途还要绕圈圈，从市区下来最少要40多分钟，有经验的一看这个盘子小，项目到预售阶段还早，还没面试了解了一下情况就走了，看来招有经验的过来是不行了，只有向应届毕业生敞开大门了。
于是在本市一些大中专学校网站上发布招聘信息，几天内接到很多电话，由于他们还是在校学生也没有到真正的实习阶段，能够全日上岗的微乎其微
只有像领导反映情况了，Z总调拨刚进公司的老C暂时协助我工作。
27日，高个子老C出现了， 40岁多点，头发有点稀少，但看上去十分精神，见到我客气的都让我找不到东北，香烟也一个劲的发，从他的言谈举止都可以看的出他是闯荡江湖多年的主儿
岁数比我大一倍还自称小C，哈哈，有味道，年轻态，偶喜欢！
看我在电脑旁边便凑了过来
“吴经理啊，炒不炒股票啊？”
“C大哥你就别取笑我啦，别经理经理的叫了，还是管我叫小吴吧，股票没炒过，以前在学校炒过模拟股票，没实战经验”
“在公司就是经理，出门可以我可叫你小吴，你也可以C大哥，哈哈，我炒了7年股，以前赚了一些，这几年都是雄市，亏死了，不过经验到是积累了不少，都是用钱换来的”
“是呀，我也想炒，可是现在股市太差了不敢介入”
“股市早晚会回调的，国家不会让股市继续萎靡下去，现在有钱最好全部砸下去，时间不要多，一年就股指就会飙上来”
“是啊，我要是有钱一定交给C大哥代炒”
“呵呵，提供一些建议还差不多，毕竟玩了七年啦！”
接下来教我下载了一个大智慧股票分析软件，跟我讲庄家如何做庄，散户什么时候该跟进，什么时候该抛出，如何分析上市公司基本面等等，够专业，比在学校听金融投资学还有劲，一个下午都在谈论股票。这也让我认识到一个人只要专注一行，不管成功与否，其经验具有绝有价值！
（老C在新的环境下，处理人际关系要比我刚出来时要老道的多，对比自己小或者比自己能低的人都能一样的尊重，对公司的伦理比我认识的透彻，也能找一些共同的话题让大家融入其中，让人意识不到彼此之间的代沟，真是人老精、树老灵，老C也是我在该市最佩服的人之一，目前虽然我们不在一个城市，仍然保持联系！）
Z总携夫人深夜探访
当天晚上大概10点多点，我正在售楼处办公室写工作计划和方案调整报告，隐隐约约听到敲门声，一会手机响了，是Z总的电话，叫我开门，他过来了，这么晚找我做什么？
马上出去打开玻璃门，Z总和一个中年妇女出现在我面前，Z总说
“这个是我老婆，这个就是小吴，吴经理” （在他老婆面前也给我带高帽）
“总经理夫人好”  （我也给他抬抬身价，不过感觉还是叫阿姨比较合适）
总夫人道：天气冷了，被子单的话就开空调睡觉，一个孩子在外面不容易啊，我家儿子女儿是一天苦都没吃过，真不知道以后怎么搞，等他们放寒假，我叫他们过来向吴经理学习啊！
一番问候完毕，我把压在心里几天的事向Z总倒了出来
我：前期我们接待的客户对本项目住宅比较感兴趣，有山有水，周边还有两个大型别墅社区，以后交通配套各个方面好了，住宅消化应该没有问题，但是商业部分客户不感兴趣，单位面积过大，人气不足，交通不遍，价格不低，卖点又不突出，操作起来很难，如果我们第一炮打不响，以后就很难翻身！
Z总：呵呵，说的是啊！不过你们南京公司以前说过这里还没有大型商业体，我们是填补空白，商业应该比住宅好卖吧！
我：长远来看商业是没有问题，住宅更没有问题，关键是Z总是否打算快速收回成本，开发其他地块？等别人都开发完四五个地块，我们还在忙现在的项目，Z总您认为是成功还是失败呢？
Z总：是是，那你赶快出份报告，等你的方案出来了打电话给我，然后通知开会研究
我：销售部缺少人员和车辆，有经验的销售员不愿来，以后散发传单和宣传没车子也不行，靠两只脚跑效率肯定不会高到哪里去（老板付工资请你做什么的，他们不仅要效率更要效果）
Z总：销售员你招些大中专学生，高中也行，只要形象好，工资低给一点，以后你给他们培训就是啦，至于车子我尽快和Y总碰头，给你们销售部配起来
这段时间辛苦你了！晚上喝了点酒，我们就先回去了，晚上把门窗关好！
我：谢谢Z总和夫人关心，我很快就把报告拟出来，再见
和领导沟通真的很重要，他们在某些时候很自我（因为有钱也成功过），往往相信自己的直觉没错，有时听到别人理论的很有根据就盲目相信（南京公司给他们感觉是专业的，但是他们的定位多少缺乏依据，没有根据市场法则去操作，市场是缺少，但不是一两年就可以填补的，要想短时间内消化产品必须有突出的优势和真正的价值！优势在哪？价值如何挖掘？后面再议）
我认为和领导沟通要有章法，一定要站在他的角度为他着想，把他原先一些错误或者片面的观点拿来放大，和别人做比较，让他自己感觉到不能盲目自大，更不能听信别人一面之辞，还要留个空间让他自我思考自我检讨，沟通时也要选择他开心的时候，别哪壶不开提哪壶，同时也要把握好尺度，不能直捣黄龙，当面指出不是，等到他们冷静下来接受你的意见时，你还可以提出附加条件（比如要配车子，哈哈）
我和现在的老总几乎是无话不谈，他在做决定之前必定会先和我沟通，往往他会迁就与我，因为我时时刻刻在为他着想，把自己利益和他利益绑在一起，可以看出沟通时信任是前提，他们的利益才是关键！

勇者无敌

第一次面试别人
Z总和夫人虽然已经走了，但留给我的是那份工作的热情和为领导分忧的决心，Z总的提携之恩无以为报，只有认真的工作才能报答他对我小年轻的信任！当晚不知道把策划报告改到什么时候才睡觉了。
第二天，老C 7点多就来到的销售部（因为到新区的公交车少，来新区上班的人又多，更可恨的是就那么几路车还不准时，错过一班就得再等半个小时，所以老C每次都提前半个小时赶到车站，老C是 Z总直接调过来的，按照他的资格不迟到我已经很欣慰了，况且以后每天都是销售人员中最早到的，一份对工作的认真、积极、热情深深感染了我），
他在门口敲门的时候我还没有起床，等我刷过牙洗完脸后，老C已经把地拖了一遍，电话在这时也响了起来，老C接到电话就喊：吴经理，马上有人来面试了
好的，让他直接坐车到我们销售部来
个把小时后，面试的人来了，老C把她领到我办公室门口，说经理就在里面，那个女孩个子大概一米有七，见到我问：
请问你们经理在吗？
呵呵，我就是，请坐
看的出来她很惊讶！我猜一定是看我比较年轻（从学校出来还不满22岁，书生气比较浓，）
带简历了吗？
没有
那你先填好面试单
填完后我说：先作个简单的自我介绍和工作经历
我叫***，毕业于安徽****学校，以前在装潢公司做过业务员，对房产销售很有兴趣，所以想来试一试（安徽老乡，举贤不避亲，但是回答也太简单了，也许她知道言多必失吧，呵呵）
完了？
确实也没什么好说的，也不知道说些什么，还是经理问吧
那你谈谈自己的优势和劣势吧？（优势发挥，劣势克服）
我认为我的优势就是工作认真，待人诚恳，劣势就是目标太多，不安于现状（反正面试谈到自己劣势的时候，他们所回答的劣势换个角度想想总觉得和优势差别不大，或者就是优势的另一种委婉的说法）
你认为做一个好的销售员所具备的基本素质是什么？（对销售的理解）
首先应该是基本的专业知识，然后就是沟通能力，还有对这份工作的珍惜（这个珍惜是多么难能可贵啊！房产行业跳槽率那么高，还是招个稳固点的好啊）
什么是收益率，什么是投资回收期？（商业地产基础）
收益率应该和利率差不多吧，回收期就是多少年收回成本
对经济学方面的知识感不感兴趣？（延伸问题）
感兴趣，可是不怎么看的懂
对房地产如何理解，对***市房地产了解多少？
房地产应该比较赚钱，但也有风险，我刚来***市半年，对房产市场不是太了解，只知道市区房子都是4000以上
对善意的谎言你有什么看法？（虽然是诚信问题，但主要考察变通能力）
我想在销售中不可避免会有些善意的谎言或者夸大其辞，我想我会处理好的
你会如何处理？
。。。。 恩  。。。。。 我觉得。。。不管做事还是做人最重要是对的起自己良心（良心如何衡量？道德范畴，不好去约束啦）
呵呵！好，如果在工作中有些同事的能力或者学识不如你，却凭借圆滑处事，业务比你好，又获得了领导的亲赖，你会怎么面对？（同事关系如何处理）
是金子总会发光的，轮到表现的时候我一定不会错过，我以前和同事关系处理的都比较不错的，所以我认为这方面没有问题
如果你认为领导下达的任务你没有能力完成，你会怎么做？（执行力问题）
我会尽力并且用心去做，我想只要尽力了，领导应该不会怪我的
回答还是比较简单呀！你怎么就没去想利用身边的资源或者向他人寻求帮助呢？要知道工作不是出卖力就可以的，要苦干加巧干啊！况且尽不尽力只有自己知道，领导往往只看结果，既然你接受任务就应该不折不扣的完成，如果当中遇到困难，就要及时沟通，不然会贻误整个工作计划的执行，会给公司带来损失的，你认为呢？
对对。。。我也想到了（想到了为什么不说呢？给你展示的机会就要抓住嘛！）
如果公司面临危机，你会如何取舍？（对公司的忠诚度）
我想大家都尽力，公司应该不会有什么危机吧，嘿嘿！（真是天真的女孩，，如果公司面临危机按她的说法我也难辞其究；回答还算巧妙，临场发挥能力不错，但还是有点牵强）
下面我谈谈我们公司的情况，。。。。。。。。。，实习期工资600，每月50元公交补贴、50元电话补贴，中午提供工作餐，售出的房屋原则上按千分之一提取佣金，还有特别奖和年终奖，正式录用后交纳两金，你觉得有没有问题
没有
那好，我在一个星期内给你答复（不大满意）
好的，希望能为贵公司出份薄力
谢谢！
走后，老C问我什么情况
感觉不是很好，做房产销售不仅要见人说人话，见鬼说鬼话，知识面也要广，不然言之无物，就项目论项目，不知道延伸，客户对其认同感是不会强的！
尤其是商业地产的销售员一定要精心挑选！
T总的警告
公司提供的工资低，地处新区偏远地带，还是个小项目，况且一个多月就要过年，还有谁肯过来呢？年底宣传蓄势靠两个人又怎么够呢？
急啊！第一次的面试就这样结束，如果换作现在，这样的销售员，肯定不会录用
T总在那个女孩走后（当时真不知道他究竟是什么来头，绝对不仅仅是个司机而已）来销售部看望我这老兄弟，见了面香烟就像不要钱的乱扔，我习惯性的倒了杯水，里面放了点清茶送到他的跟前，T总抿了抿说：
听说上次你把车库全卖光了啊？这事怎么没和Y总说呀？
我：哦，根据形式吧，车库好卖也容易积聚人气（要是让Y总知道卖车库是为了Z总单方面筹钱，肯定会对我有意见的，毕竟Y总也是项目的股东）
T：呵呵，是吗！小吴你要知道你留下来是谁举荐的
我：T总这话何从谈起啊？
T：我和Y总都8年的老弟兄了，老家在一起，平时他忙其他事情还有融资，没时间过来，就要我多跑跑销售部，那时你们南京几个人只有你做事，我都看在眼里，后来估计你们南京公司要走，我向Y总提到，小吴一定要留，是个人才，然后Z总S总才慢慢注意你，要知道项目合作协议上，Y总可是主管销售的哦，你做事连个招呼都不打，哎。。。（搞不清楚是对是错了，为了让公司度过危机，我所做的伤害到Y总利益，那我该怎么做呢？先打电话请示Y总？万一他要我顶住不卖怎么办，或者他要我私下给他卖，收的钱到他那边，毕竟销售合同章在Y总那里“我们认购协议上盖的是公章”，他完全可以背着Z总先收钱，把签定协议的日期逐个向后推延，等Y总资金到位再不知不觉填到公司帐上也可以啊，只要客户不说出去）
我：真是这样啊！那T总太看的起老弟了（这时后搞不清状况还是自己不说让他说好）
T：Z总他以前只是个卖菜的你知道吗？
我：那Z总也很有本事哦，卖菜卖出了几个厂，还卖出了个开发公司，真了不起！
T：小吴，我说的可都是真的，其实        Z总几个厂不全是他一个人的，他只是里面的股东，开发公司也是他买来的空壳，然后市委有人，给他弄地搞开发，Y总才是真正有大脑的人，在房产界打拼了五六年，在淮安、泰州、镇江都有项目，Z总就是一个项目狠赚一把，以后就不管了，我和Y总可都是在房地产打持久战的人啊！小吴你说该跟哪个？
我：我想T总你误会了，我并不是跟哪个好或者与哪个对立，我只是想把项目做好，维护整个项目的利益，公司利益，同时一方面增加自己的经验，结交更多的朋友，另一方面，也是为了维持自己最的生存。（这种状况还是中立好）
T：小吴，我来销售部第一天，就看中你了，现在给你漏个底，以后跟我干，有我吃的绝不会让你饿着。
我：多谢T总照顾了，呵呵
随后T总电话向起（老鼠爱大米的彩铃，一口一口吃死你，呕吐）接完电话
T：我今天和你谈的事你要放在心上，我还有事先走了，以后这边的情况通知我就等于通知了Y总
我：好的，T总走好
T总走了，留下的话足够我深思良久，我没能力改变，就坐观其变，只要自己站在公司的角度，就算得罪某一方，大义上我是不输理的。可是现实还是要考虑的，对于我来说得罪任何一个总都是“走”路一条！！！做事难做人更难！

勇者无敌

项目重新定位之区域环境与竞争分析
周边环境
本项目未于新区西片核心地带，项目所在片区被定位为大型居住社区，规划人口10万（那时候在路上鬼影子没见一个），项目西片有三个大型别墅社区，其中一个别墅项目已经开发到第三期，卖的也不错（该社区业主大多是市领导，区领导，市场价在150~280万，2002年领导内部认购时，每套才60万）总占地大约1200多亩，另外两个项目加起来也上千亩；
项目南片（隔一条马路）有5个在建住宅项目，其中一个开发量超过60万方，其他都是15~25万方的样子， 60%为多层，20%的花园洋房，20%的小高层，其中还有几家公司准备在一两年内着手开发小高层和花园洋房，而且都是大盘；东片是毛地，大约370亩， 01年就被一家公司以18万一亩给全部买下了，目前仍未开发
北片没有发展前途，都是丘陵，小山坡上零星散落着一些村屋
（该区如此大规模的开发量，却没有一个单纯的商业项目，可见其市场的广阔，但是往另一方面想：其他开发商又不是傻子，为什么不去做商业项目呢？也许时机真的未到（可能我们Z总只考虑到市场如此广阔那方面罢了，开发的时机一定得把握好，我不敢说我们项目入世时机很好，如果是现在开发，房子当然是不愁卖了）
竞争分析
商业几乎没有竞争（至少在半年内），要说有竞争也只是一些楼盘的住宅底商，没有特别大的气候，未来在该区的东面和南面将有三个商业楼盘，那时还在规划中，什么时候面世不得而知
住宅竞争，我们项目住宅只有多层、小高层各一幢，要环境没环境、要景观没景观，和那些高尚社区、人文社区没有可比性，再说，市场总供给太大，前些年交付的房子，至今都没有多少入住，还有一些楼盘滞销，请了些深圳、上海、北京的策划公司也没有见到成效
价格分析
04年之前多层一般在1800~2500左右，花园洋房在2800~3600左右，小高层都在2400以上，别墅在5000~8000的样子
大致就是这么一个状况：商业是空白，住宅是鸡肋
项目重新定位之产品分析（一）
任何一个市场对产品的缺乏只是暂时的，也是有阶段性的，表面上看起来该区是缺乏商业，商业会有很大的发展前景，就那时的状况来看，商业发展还不成熟，制约因素太多
虽然我们在那里是第一个吃螃蟹，但未必能感觉到味道的鲜美，可能我们会成为别人用来试毒的银针，又或为他人做了嫁衣。
所以这一战关键看商业，商业兴旺住宅不但好销售，而且还能得到更丰厚的回报，宝就压在商业了！正所谓成也萧何败也萧何啊！
商业部分
商业总面积27000M2，分1、2、3幢，其中1号为写字楼（2000M2）与2号楼连体，1、2号楼与3号楼通过“空中花园平台”分别在二、三层连通，人流分别由东西两侧楼梯导入空中平台进入二、三层，东边楼梯为三道，其中一道电梯，西边两道楼梯，基本上实现一层与二、三层的动线分离，这就为以后一层与二三层独立操作带来了方便
以前定位思路：一层外围门面按一拖二式销售（仅外围门面加其正上方的二层一同销售，比较多见），面积在80~160M2，均价4500，一层为小商品交易市场（卖），二三层引进大型超市（租），写字楼先放一边
我的思路：大型超市不是新区目前所必须的，小商品市场的打造与规模有很大关系，只有一层几千个平方，很难吸引投资者，所以只能走市场最需要的路线；
大家应该还记得以前南京公司在的时候我经常做饭买菜吧！呵呵，就是这些看起来不起眼的小事，让我嗅到了商机，那里没有一个正规的农贸市场，都是露天或半露天的，天下雨，环境就更糟，肉案上都是水，谁看了也不会买，正因为这样，住在当地的居民宁可周末去市区大量采购放在冰箱也不愿意在那里买，于是打造该区第一个室内农贸购物超市的想法就有了（其实就是农贸市场，这样的想法很早就有了，当时考虑到如果建农贸市场，肯定会影响商业与居住环境，怎样改变呢？），二层三层不按以前平面去化，而是按照立面去化，以前也和Z总T总探讨过二三层的处理，大致的意思就是卖出去最好，不行就租；可是在那样一个地段，五年之内是没有任何一个超市感兴趣的，我也重复说了很多遍，招商肯定行不通，以产权式商铺来卖就更难了，这又该如何处理？
船小好调头，项目小既是我们的劣势也是我们的优势，所以根据市场的需要改变功能操作起来会比较方便有效
在我提出农贸超市的思路以后，Z总Y总非常支持，他们当心的就是环境如何治理好，如何不影响二三层与住宅的环境
解决方案；把进入一层的东西两侧出入口改变为南北，取消1号写字楼并与2号楼连成整体，南面、北面道路不仅已经建设好，而且比较宽阔，又是新区主干道（这样改的话可视性就增强了），进入二三层的东西出入口不变，这样就实现了真正意义上的分离，只要在以后农贸超市内部环境下足功夫，应该不会受到太大影响（上海的农贸市场大家也见过，和超市没什么两样，也没有平时所见的农贸市场那样脏乱气味难闻），后来开会确定我的方案后就去上海调研了。
二三两层解决方案：Z总在南京公司走了以后，明显感觉到气力不足，担心资金链断裂，他的想法是把整个项目的三层抵押给银行套银行资金，并没有很强烈的出租欲望，根据他的想法，我采取了立面去化，把3号楼二层三层保留，1、2号楼二三层整体招商（当时招商也是一筹莫展，只是提出那么一个概念，事后如何，下下下回分解）

勇者无敌

项目重新定位之产品分析住宅篇（三）
住宅体量一万方都不到，还出现了两种产品，为什么要把简单的事情变复杂呢？
原因是地块不是规矩的正方型，是直角梯形，还要提高容积率，所以就规划出这样的畸形产品
多层
由于资金不足，住宅项目还未启动，图纸改也比较容易，把多层住宅单套面积减少30%，主力户型80M2，总价在控制在16万左右，当时新区还没有如此户型小、总价低的产品，之所以这样改是为了在图纸上就能快速消化，缺少资金啊
！客户群就是本项目商业业主
小高层
面积不到5000平，16层，一梯两户，在该区属于中等高度，没有特别的吸引力，档次也提升不了，当时看到报纸上、网上到处都是精装修，脑子一动，好！就来个精装修作为卖点吸引人，而且还可以避税，这样的想法也被Z总他们接受了（Z总是个小气人，听到能帮他省下税，乐的不晓得南北了），殊不知就是这个精装修耗费了我多少精力，差点让项目操作失败，现在都有点后怕（想法不成熟的时候，一定要思量再三，出发点错了，就只能把错误的事情尽量做对一点了）
会议通过 升官但是没发财
方案做好后，Z总通知公司开会，我把项目重新定位成农贸超市提上议题
讨论关键点：政府方面是否同意  价格定多少  是卖是租（市场上大多是租赁的形式）
Z总发话政府方面他解决，价格一定不能低于4500，一层只卖不租，3号楼二三层不卖，12号楼二三层基本同意整体招租，但不是招大型超市（超市和农贸市场存在竞争）
住宅也按照我的思路（其实提出精装修也不单单是为了出卖点和避税的，也是为了项目融资）
在Z总的鼓动下我的方案得到了大家的支持，Z总还不忘给我封了个名号，****公司副总经理兼销售部经理
进公司三个月连升三级（圣经上说上帝要灭亡一个人的时候首先让他疯狂，在我还没有疯狂的时候，我选择了离开，不过是在半年之后）
在会上我也提出去上海考察，毕竟是大城市，离的又不远，看看人家市场是怎么布局怎么操作的
Z总虽然小气，但是为了公司的利益，更确切的说为了自己的利益还是忍痛预支了5000块给我，租了个司机还有一辆车让我去上海调研
（缺少助手，市调还得自己做，哈哈，不管“官”多大，什么事还是自己去做，只有自己去做去体会才能有长进，特别是一个新人，无论现在的地位多高，基础不扎实后劲真的不足）

勇者无敌

项目重新定位之产品分析住宅篇（三）
住宅体量一万方都不到，还出现了两种产品，为什么要把简单的事情变复杂呢？
原因是地块不是规矩的正方型，是直角梯形，还要提高容积率，所以就规划出这样的畸形产品
多层
由于资金不足，住宅项目还未启动，图纸改也比较容易，把多层住宅单套面积减少30%，主力户型80M2，总价在控制在16万左右，当时新区还没有如此户型小、总价低的产品，之所以这样改是为了在图纸上就能快速消化，缺少资金啊
！客户群就是本项目商业业主
小高层
面积不到5000平，16层，一梯两户，在该区属于中等高度，没有特别的吸引力，档次也提升不了，当时看到报纸上、网上到处都是精装修，脑子一动，好！就来个精装修作为卖点吸引人，而且还可以避税，这样的想法也被Z总他们接受了（Z总是个小气人，听到能帮他省下税，乐的不晓得南北了），殊不知就是这个精装修耗费了我多少精力，差点让项目操作失败，现在都有点后怕（想法不成熟的时候，一定要思量再三，出发点错了，就只能把错误的事情尽量做对一点了）
会议通过 升官但是没发财
方案做好后，Z总通知公司开会，我把项目重新定位成农贸超市提上议题
讨论关键点：政府方面是否同意  价格定多少  是卖是租（市场上大多是租赁的形式）
Z总发话政府方面他解决，价格一定不能低于4500，一层只卖不租，3号楼二三层不卖，12号楼二三层基本同意整体招租，但不是招大型超市（超市和农贸市场存在竞争）
住宅也按照我的思路（其实提出精装修也不单单是为了出卖点和避税的，也是为了项目融资）
在Z总的鼓动下我的方案得到了大家的支持，Z总还不忘给我封了个名号，****公司副总经理兼销售部经理
进公司三个月连升三级（圣经上说上帝要灭亡一个人的时候首先让他疯狂，在我还没有疯狂的时候，我选择了离开，不过是在半年之后）
在会上我也提出去上海考察，毕竟是大城市，离的又不远，看看人家市场是怎么布局怎么操作的
Z总虽然小气，但是为了公司的利益，更确切的说为了自己的利益还是忍痛预支了5000块给我，租了个司机还有一辆车让我去上海调研
（缺少助手，市调还得自己做，哈哈，不管“官”多大，什么事还是自己去做，只有自己去做去体会才能有长进，特别是一个新人，无论现在的地位多高，基础不扎实后劲真的不足）

勇者无敌

上海之行
到了上海询问了一些当地居民终于找到了几家农贸市场，也去做了调研，了解了如铺位租金、铺位价格、业态布局、管理、品种分类及比例等问题
当然并非直接得到所想要的结论或者数据，为此两天内我和司机没少在上海转悠，其中虹口区一家农贸市场给我的印象最深，不是它的建筑多么壮观多么优美，而是在那里邂逅了我现在的爱人；
那天我原本打算回去之前去趟同济大学买点建筑方面的书，买完书以后，想想车开那么远过来，还是到附近找个农贸市场去调查一下，否则也对不起Z总的汽油费啊！
一方询问，来到了远洋广场后面的一家农贸市场，那个市场很小，但是环境很好，市场内地面异常整洁，水产类区域也没有大量积水（显然排水做的很好），家禽区也不臭气熏天（玻璃橱窗隔起来的，换气也不错），和几个业主聊了聊情况，发现有一个至关重要的问题没考虑到，那就是消费者的感受，脑袋一拍，啊呀！想做活市场不仅要管理协调好广大经营者，更要为消费者提供一个宽松整洁的购物环境，如果以后我们项目周边要是盖起了其他农贸市场，环境比我们要优越，那样就失去了竞争优势，好在想到这个问题还算比较及时，但是上海毕竟是上海，人口结构、消费习惯也不一样，回去还是得细细琢磨当时当地的问题
于是就瞄准了一些买菜的人，上海人的谨慎让我佩服，对我的询问要么不理要么摆摆手示意我滚蛋，中华烟拿在手中却打不出去，好象烟里有毒品似的
无奈！还是牺牲下“色相”找个女同胞问问吧，不远处看到一位穿着天蓝色羽绒衫的女孩在蔬菜区的摊位上挑选着，我走到她的跟前问到：小姐，我是*******开发公司的市场调查专员，想到这个市场了解一下情况，看的出你经常在这里买菜，应该对这里比较熟悉，麻烦您从一个消费者角度谈谈这个市场好的地方与不足之处
女孩没有拒绝，但是被我的卤莽吓了一下下，回过神来简单的答理了几句，但听口音有点像我们本省的，于是我就自报家门，没想到真如我的预料，是老乡，是相距300多公里的老乡，哈哈！开心，也许是老乡，我们谈的便放松起来，原来她是做建筑表现的，就在附近上班，做这行已经好几个年头了
也开玩笑的说我们都是建筑系统，但她比我入行早，还算师姐！
但是谈归谈，毕竟人家是来买菜的，不能耽误人家太多时间，留了张名片，也像现在大多数男孩头一次接触女孩子那样询问了她的QQ号码，借口是以后我们公司需要做效果图可以方便联系她，为她介绍业务！（追女孩也要像做销售那样，如果只给客户留了名片，客户还没回到家都不知道把你的名片扔到哪里去了，如果我们有了他们的联系方式，就可以有目的的进行“骚扰”，如果不要她的QQ号，万一她从此以后她都不打我这个电话怎么办，或者等她想给我打电话的时候，我号码换了怎么办？哈哈！从接待客户中体会追女孩子，生活需要体会，体会来源于生活）
其实给她介绍业务是假，套套近乎是真，她那么漂亮清纯，我呢还是个单身汉，她要是没男朋友我不就有机会了嘛，心里自然十分欢喜！现在回忆起来不免感叹到不虚此行
一层农贸市场规划方案终于定了
前段时间确实感觉不爽，但是现在想想也算通了，领导就像车头和方向盘，我们就是发动机，如果车头要停，发动机不停，肯定会出事故的，每个人想法不一样，不能让别人按照你的思路去走，否则就有点“自私”了
两天调研很快结束了，回来把调研的数据、照片、规划布局草图给整理了一下，接着去老C那问近两天的接待情况，老C说这几天没什么人过来，到是上次应聘的那个女孩打电话问是否录用她。
那C大哥你通知她两天之内到岗，我这边内部规划图一出来就要印发传单了，现在没有人可不行
第二天小L就开始来实习，和我最初的感觉一样，她并不适合做销售，或者说不适合做房产销售，一个早上竟然没和老C主动说过一次话，桌子也不知道收拾，还有一个让我深恶痛绝的习惯——吐痰
既然人家来了，就要认真对待，积极的去引导，毕竟离过年还有一段时间，另一方面也在加大招聘力度，力求尽快招到合适的人选做长期聘用的打算，也为明年初的开盘做好准备。
当天我把市场内部规划图完成了，打电话请示Z总，Z总很快到了，他看着打印的图纸，我在一旁和他讲解
Z总，我考虑到市场容量才把方案改成这样的，如果市场内部5000多个平方全设置摊位大概有400多个，目前市区一些大的市场也没有那么多摊位的，所以我把市场内部的一周设置了内包间（市场外部还有大门面，也就是里外三层，摊位最内，其次内包间，最外面是大门面），内包间面积小，总投资也不大，最重要的是市场内部人气旺，按我目前的估算，摊位250个（实际面积4M2，加公摊达到15个平方，总价4~6万，根据经营种类价格也有调整），内包间60个（实际面积15M2，加公摊30平方，总价10~15万），外围门面单价可以提到4500~4800元/M2，这样做的目的是把消费者给区分开来，大商家做批发的在外围大门面，中等规模的商家买内包间，没多少资金的经营者或者想以后仅收租金的可以选择内部的摊位经营，你看行吗？
Z总：不错，考虑的很全面，就按这个思路（反正开发他都没思路，收钱思路倒是十分清晰）
我：好，那我马上约下广告公司，让他们着手制作宣传彩页了，对了，上次去上海的钱没用完，我要还给财务，等下跟你车子去下公司可以吗
Z总：等下我还有其他事，还钱不急
我：马上广告彩页下来，我们没车子发很不方便，上次你说尽快配车子大概什么时候到呢？如果不加强宣传，收不到钱，年底肯定资金匮乏啊
Z总：是的，我现在资金压力大的不得了，工程要保证在明年初主体竣工，没钱就会一拖在拖的，土地款还欠着，年底还要还，车子呢我去想办法，你放心吧
我：好，你看这个方案改动要不要和Y总通个气呢
Z总：不要了，我同意就行了，他只是项目股东
我：明白了
说完Z总开车飚了

勇者无敌

不知道T总葫芦卖的什么药（反正灌的头晕乎乎的）
Z总走后，广告公司半个小时后如约而至，简单的交谈，我把广告宣传语和版面要求打印给了他们，再三嘱咐他们速度要快，明天下午就要看校样
广告公司还没走，T总出现了，见面香烟自然少不了，一只烟的工夫广告公司要走了，说做好了就传给我看，T总则在一旁和新来的女孩交谈，问这问那，哈哈（男人本性）
聊了一会，T总把我拉进了办公室
T：去上海怎么样，有什么特别的感受没？
我：感受当然有啊，上海太拥挤了，车技不好，罚款都罚的回不来了
T：是呀是呀，下次有时间我开车带你去上海玩，那么近我都没去过几次，还是以前给浙江省***领导开车的时候去过几次
我：什么？T总还给***领导开过车？
T：是呀，三年，司机兼保镖，我是特种兵出生
我：看不出来，真看不出来，不过T总的胳膊比我粗上两个，肯定会功夫哦！
T：我老爸三岁就教我童子功，5岁学洪拳，后来去当了几年特种兵，回来创业开了食品厂，做了几年挣了几百万，要不是一场大水淹了，现在的旺旺食品厂也赶不上我，你知道饼干分小袋装的吧，那就是我发明的，人是命呀，后来去给领导开车，当时***只是个市委干部，后来一路提拔上去的，到现在我和***还联系呢，他是我的老大，嘎嘎
我：T总，有这么好的资源怎么不用呢？
T：嘿嘿，我姑妈家的表哥更厉害，是军区少将，管后勤的有权
我：不得了，T总的来头真大啊（这么大来头怎么给人家看车真是百思不得其解）
T：我就说嘛，以后跟着我，2008年前每年给你20万，08年以后每年给你开50万
我：那我得值那个钱啊，不值我肯定不会要的
T：什么值不值啊！我看人不会看错的，Y总现在在外面搞了一个项目，准备明年开，我先给你透个底，这个老Z太小气，跟他没得混头
我：呵呵，反正这边Y总也有股份，做好了对Y总也一样有个交代，在哪里都差不多，况且现在对这里也比较熟悉了，不想半途而废（不知道葫芦里卖的什么药）
T：今天我和你说的不要和别人说，记得哦
我：怎么会呢，就算那样是我得到好处，说给别人听人家不嫉妒吗？哈哈，T总你说是不是啊？
T：今天老Z打电话给Y总，要他出钱给销售部买辆车子，Y总要我下来去看看买什么车
我：去城南的4S店啊
T：Y总说买辆二手的就行了
我：这个   这个二手车不觉得有损我们公司形象吗？
T：买来弄一下就好了，我上午去二手车交易市场看了一辆依维柯，不错，才3万多，11座的
我：你们领导决定吧
T：我晚上和Y、Z说下，明天就去买，你们销售部没车子怎么行
我：那谢谢T总了
T小声说：等下他们走了，和我一道去市里吃饭，晚上Y总请你
我：晚上没公交车我回不来怎么办
T：我送你啊
看看表都5点半了，老C他们走后，我坐上了T总的车子直奔市区

勇者无敌

Y总的晚餐
来到了饭店，Y总一行人早已就坐，、还有公司管工程副总C总， Y总示意我坐他旁边，当然喝酒时也没少给我夹菜，酒足饭饱后，几个总开车把我带到全市最豪华的一家KTV，都说想听听我的歌喉，没想到自己又作了一次主角
T总订了KTV中最大的一个包房，服务生送完酒和小吃，问我们需不需要小姐，T总发话了，把你们经理叫过来，不一会KTV的大堂经理到了：啊呀，是Y总，T总，C总大架观临啊，来我先敬你们几杯，说完自己往酒杯了倒酒，满满一杯，在桌子上撞了下，举起来就喝了下去，连续喝了六杯以后，那位经理猫着腰又是点头又是敬礼说隔壁还有人叫他，他先去叫些小姐过来让我们挑
小姐像鬼一样在那位经理还没消失时就一排排的出现在我们面前，各个穿着暴露，妖艳
Y总：小吴你最小，你先选
我：Y总我不需要，你们玩吧
T总：Y总让你叫你就叫嘛，别推了，大哥给你选一个吧，这个年轻和你蛮配的，哈哈
我：真的不需要，Y总T总就不要强求了吧，呵呵（遇到这样的事情该怎么办，到现在遇到这个尴尬的时候，我也不知道如何更好的推迟，得罪人哦，讨厌现在这种现象，做事就做事，哪里来那么多门道）
在一旁的C总帮我挡了一下说：小吴还是个小男生啊！不象我们这些要入土的人了，还是不要带坏他啦
看的出一旁的T总有点不情愿，他们一人叫了一个，T总叫了一个最高最大的小姐，T总的MM站起来好象一棵大树，也是典型的麦霸，一副男人强调，真是折磨我的耳朵，Y总放开了他的MM移到我的身边
Y：最近怎么样，老Z没说我什么吧
我：没有的，就是督促我把工作开展好
Y：我呢，最近在外面融资，这个项目你多多费心了
我：Y总这样说我还真不好意思了，费心也是份内的嘛
Y：我最近在苏州市区搞了一个项目，和人家在谈，以后还需要你帮忙，做做策划啊
我：我也是入行不久，策划谈不上，帮帮小忙还是可以的，如果Y总以后有什么事招呼一下就好了
Y：好 要的就是你一句话，我们能说，但是不会写，电脑又不会用，其他人我们又不放心，T总一直在我面前说你很不错很不错，所以呢。。。。。
我：哪里
Y：所以以后我想你跟着我们，我们几个浙江人都不会亏待你小弟的
我：是啊，看的出来，Y总根本不像是会亏待人的老板
Y：以后有什么事我会和小T说，然后他会转告你的
说完拉了拉T总，T总正在一旁搂着小姐，NND，搂的还不是一个，连Y总的小姐他也勾搭上了，又是喝酒又是猜拳，T总根本不晓得Y总拉了他
Y总和T总小声交谈后，T总拉我一起去卫生间，我随他出去，他满嘴酒气的脸蹭到我的面前说他们还有事情，要我先回去休息，然后掏了50块给我打的回去
我百般推辞说身上有钱，但他还是强行揣在我的外套里
拿着他的钱叫了一辆车，到了售楼部——我简易的家，头一次感觉清净的售楼处是如此只好，至少没有那样的喧闹

勇者无敌

司机车子一同来了
接下来的两天去广告公司把楼书和宣传彩页确认后印刷了，T总也在二手车市场把车子下了定，公司招聘司机的信息也发布出去了
大概是12月6日，有一位应聘者二十多岁，行伍出生，B类驾照，五年驾龄，一身深蓝色西装，红色暗花领带，短发，精神头实足，简短的交谈后司机的人选在心里已经定下是他了；
第二天又来了一位应聘置业顾问的女孩，家在本市，人在南京读书，专业是物业管理，还有半年才毕业，准备过来实习，在填写应聘者个人资料的过程中，一笔一划认真的书写，好几处她也询问我该怎么填写，虽然是一份简单个人资料，却得到了她认真的对待，对于她提出的一些问题，看上去很无知也很罗嗦，可是毕竟她肯去开口去问，一方面说明她怕犯错，另一方面也能说明她的态度认真，虽然是应届生，很多专业知识和技巧也许不懂，但是想想自己也是刚毕业半年，如果公司不给我这样一个机会我也不会面试别人，也许是出于对毕业生寻找工作辛苦的同情，她顺利的成为我们销售部大家庭中的一员
两天后司机小赵到岗了，当天上午和T总一同去取在维修厂里的车子，车况也没有T总说的那么好，车子也快到报废期了，于是T又打电话给Z总，让Z总找车管所的人帮帮忙，让车子年检过关，几番测试后，那辆破车终于可以上路为我们所用了
销售部人员架构
T总看到销售部又多了一个小MM，来我们销售部聊天的频率就更高了，经常是上午下午都泡在我们销售部，几个销售员时常也围在他的桌前倾听他的光辉历程
T总的那些话，无非是20年前在海南辑私队与**团伙火拼，在泰国与人妖共舞，在日本三天花了45万人民币找乐子，洗裸浴等等，南京同事在的那会儿他的那些经历我都能背下来了，只是刚公司的几个同事觉得新鲜罢了
由于他的存在让我制定的规章制度如同虚设，我们销售部也整天乌烟瘴气，我只好把狠放在心里，如何去说呢，一来是Y总的人，时常来销售部也是有监督我们的意思，另外处于T总的特殊地位尚未了解清楚，不好下逐客令（如果有湖友遇到这样的状况会如何处理，指点一下）
这种状况我只能给销售员作出警告了，要求他们他们在职期间没有客户不准擅自离开吧台，如果是开发商朋友或者建筑商朋友过来，除了倒水以外，谈话不得超过5分钟，发现一次扣除当月车贴，发现两次，车贴饭贴全扣，三次以上者开除！
没有重赏，只有重罚，在强权之下，同事们收敛了许多，但是T总仍不知趣，哎~~~
销售部人员架构：
经理—我，主管—老C，司机—小赵，销售员—小L和小孙，我觉得还少了一些，因为要考虑到轮休问题，我认为必须在明年开盘前还要招3个，其中一个换掉小L
可是按Y总的意思是越多越好，那样才显示公司有实力，有朝气，说出去脸上也有光，一向被T总冠以“菜农”之称的Z总则希望人越少越好，巴不得就我一个人把所有的事情办完，按T总的意思则是MM越多越好，面容要俏丽，身材要高挑，那样对客户才有吸引力！