租赁变仓储节约房产税的方法

银河飞雪

根据《房产税暂行条例》，房产税有从价计征与从租计征两种方式。这两种方式适用不同的计税依据和税率。从价计征按房产原值一次减除10%至30%后的余值为计税依据，税率1.2%；从租计征以房产租金收入为计税依据。税率12%。两种计征方式的差异，为纳税筹划提供了空间。

    假设某企业的房产原值为M，收取年租金N，那么从价计征应缴房产税M×（1－30%）×1.2%=M×0.84%；从租计征则应缴房产税N×12%。当N×12%>M×0.84%，亦即N÷M>7%时，选择从价计征合算。通常情况下，年租金与房产原值的比例都会达到甚至超过这一平衡点。

    当然，从价计征还是从租计征不是随意确定的。如果房产确已出租，按《房产税暂行条例》第三条第三款规定，就必须从租计征。擅自变更计征方式，不属于筹划，只能算偷税。但即使如此，企业仍有筹划余地。下面是某企业的实例。

    甲企业有四座空置的仓库，房产原值为1600万元，租给乙企业存放商品，年租金为400万元。甲企业为此应纳营业税400×5%=20（万元）；城建税及教育费附加20×（7%+3%）=2（万元）；房产税400×12%=48（万元）。合计纳税70万元。

    分析以上数据可以看出，全部税收负担率为17.5%（营业税+城建税及教育费附加+房产税），而房产税又占全部税收负担的68.57%，因而房产税是筹划重点。

    很多人自然会想：既然以租金收入为计税依据，那么最直截了当的筹划就是减少租金，另寻补偿。甲企业正是准备这样筹划的：甲企业打算修改合同，将租金降为100万元，同时乙企业无偿提供商品300万元。这样房产税就降为100×12%=12（万元）。企业为此咨询税务师事务所，税务师认为这样做不可取。一方面，租金偏低而无正当理由，税务机关就有权按《税收征管法》进行核定，通常会按以前年度房产税额核定，筹划就泡汤了。另一方面，如果甲企业将300万元商品转卖，则要缴纳增值税，增值税率为17%，比房产税率12%还高，不仅不能节税，反而会加重税收负担。

    经税务师点拨，甲企业进行了如下筹划：变租赁合同为仓储合同。闲置库房同样还用于乙企业存放商品，而税收负担将大幅下降。租赁与仓储都适用营业税率5%，因而营业税、城建税及教育费附加都没有变化，但房产税可以从价计征。应缴房产税1600×（1－30%）×1.2%=13.44（万元），合计纳税为35.44万元（20+2+13.44），节税34.56万元（70－35.44），税收负担率降为8.86%(35.44÷400)。

    当然，租赁与仓储是两个完全不同的概念。租赁只要提供空库房就可以了，存放商品的安全由乙企业自行负责；而仓储则需甲企业对存放商品负责，如果发生失窃、霉烂，甲企业都得赔偿。为此甲企业必须配有专门的仓储人员，添置有关的设备设施，从而相应增加人员工资和经费开支。但这些开支远远不能和节税数额相比，扣除这些开支后，甲企业还会取得较可观的收益。

水星

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