财务分析

李晓春

第七章 财务分析及评价 7.1 项目总投资估算项目的总投资包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。 A、 土地费用本项目占地9.56亩，每亩450万元，土地总价值为4302万元。 B、 前期工程费用包括工程勘察费、工程设计费、前期工程咨询费等项费用。按建安成本的2%取费。 C、 建设配套费用包括招投标费、市政设施配套费、消防设施配套费、天然气公网初装费、抗震设计审查费、定额编制管理费、质量监督费、劳保统筹基金、新型墙体材料专项费用、“结建”人防工程押金、散装水泥保证金、排污费、环卫费、水增容费、电力增容工程费等。按建安成本的10%取费。 D、 建筑安装工程费用根据相关建设工程造价指标，结合本项目实际情况，住宅楼按1300元/㎡（方案1），1500元/㎡（方案2），综合楼按1600元/㎡，写字楼装修按600元/㎡，酒店及配套服务功能装修按1000元/㎡计算，本项目建筑安装工程总造价为8472万元（方案1），9168万元（方案2）。 E、 室外工程费室外工程包括小区道路、绿化及小区内各项构筑物等内容。根据本项目实际情况，按50元/㎡计算，本项目的室外工程费为320万元。 F、 工程建设监理费按建安工程总造价的1%计算，共计为85万元。 G、 建设单位管理费按前六项费用之和的2%计提。 H、 预备费由于项目开发的可预见性较强，预备费按建安成本的6%计提。 I、 建设期利息按本项目建设期二年，贷款额1亿元，每年贷款5000万元，年贷款利率5%计算，利息总额为500万元（每年为250万元）。 K、项目总投资估算综合以上1至10项费用，本项目总投资估算为15487万元（方案1），16342（方案2）。项目总投资估算表（方案1）费用名称 费用数量（万元） 1.土地费用 4302 2.前期费用 169 3.建设配套费 847 4.建安工程费（含装修费） 8472 5.室外工程费 320 6.工程监理费 85 7.管理费 284 8.预备费 508 9.建设期财务费用 500 10.总计 15487 项目总投资估算表（方案2）费用名称 费用数量（万元） 1.土地费用 4302 2.前期费用 193 3.建设配套费 917 4.建安工程费（含装修费） 9168 5.室外工程费 320 6.工程监理费 92 7.管理费 300 8.预备费 550 9.建设期财务费用 500 10.总计 16342 7.2财务评价 7.2.1方案A+1 即住宅12层48户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。 7.2.1.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售 1794 内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡写字间出租 486/年 90%出租率；50元/㎡酒店客房营业收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室停车场出租 36/年 300元/㎡×月×个合计 1829/年 未计住宅楼销售收入1794万元 B、营业利润（未计建设成本）营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明住宅楼销售 1794 一次性收入写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入 486/年 按50%的利润率计算配套功能营业收入 168/年 按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租 36/年 100%出租率合计 1129/年 未计住宅楼销售利润1794万元 C、全部投资的现金流量表 单位：万元时间项目 2003 2004 2005 现金流入量 合计 7794 463 -5409 自有资金投入 1000 主营业务收入 1794 457 1829 借入资金 5000 现金流出量 合计 7786 7701 707 土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利息 250 250 250 归还借款本金 其他费用 250 258 457 现金净流量 6 -7238 -6116 D、投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定贷款本金14.5年后归还，经营期每年只支付利息） E、投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300% 每年为300%÷50=6% 7.2.1.2 盈亏平衡分析 A、住宅销售的平衡点是 <（15487-8472）÷36264+1300>÷3300=98% 即出售掉98%的面积才可以达到盈亏平衡点。（其中假设内部购买部分除建安成本和土地成本外，其余费用全部摊入其他建筑） B、酒店经营的平衡点 200×50%×50%÷200=25% 即住房率达到25%能够保本经营。 C、写字楼经营的平衡点物业管理费按5元/㎡×月计算，保平点是5÷50=10% 即出租率达到10%即可以保本经营。 7.2.1.3 敏感性分析由于住宅楼公开销售在本方案中所占的比例很小，因此敏感性影响可以忽略不计。对于本方案影响较大的是酒店住房率和写字楼出租率。变化因素 变化幅度 利润（万元） 年投资利润率(%) 基数 0 1192 6.0 出租率 +10% 1376 6.9 +5% 1284 6.4 -5% 1102 5.6 -10% 1010 5.1 7.2.2方案A+2 即住宅18层72户，写字间全部出租（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出租100个。 7.2.2.1财务盈利能力动态分析 A、营业收入营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售 3222 内部出售2730元/㎡，公开销售3300元/㎡写字间出租 486/年 50元/㎡酒店客房营业收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室停车场出租 36/年 300元/㎡×月×个合计 1829/年 未计住宅楼销售收入3222万元 B、营业利润（未计建设成本）营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明住宅楼销售 2982 一次性收入写字间出租 486/年 90%出租率；物业管理费用由住户承担，保平经营；酒店客房营业收入 486/年 按50%的利润率计算配套功能营业收入 185/年 按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租 36/年 100%出租率合计 1193年 未计住宅楼销售利润3222万元 C、投资回收期估算： 项目总投资的回收期为（15487-3222）÷（1193-250）=13.02年。（假定贷款本金13.02年后归还，经营期每年只支付利息） D、投资回报率计算按50年经营周期（不变价）计算，<1193×（50-11.59）+3222>÷15487=310% 每年为310%÷50=6.2% 7.2.2.2 盈亏平衡分析（略） 7.2.2.3 敏感性分析（略） 7.2.3方案B+1 即住宅12层48户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售100个车位。 7.2.3.1财务盈利能力动态分析 A、 营业收入营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售 1794 内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡写字间出售 4210 5200元/㎡酒店客房营业收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室停车场出售 600 6万元/个合计 1307/年 未计销售收入6604万元 B、营业利润（未计建设成本）营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明住宅楼销售 1794 一次性收入写字间出售 4210 一次性收入酒店客房营业收入 486/年 按50%的利润率计算配套功能营业收入 168/年 按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租 1000 一次性收入合计 654/年 未计住宅楼销售利润6604万元 C、全部投资的现金流量表 单位：万元时间项目 2003 2004 2005 现金流入量 合计 9000 4818 -1576 自有资金投入 1000 主营业务收入 3000 3604 1307 借入资金 5000 现金流出量 合计 7786 7701 903 土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利息 250 250 250 归还借款本金 其他费用 250 258 653 现金净流量 1214 -2883 -2479 D、投资回收期估算： 单位：万元现金流量 回收额 未回收额总投资 15487 现金流入： 第一年 3000 3000 12487 第二年 3604 3604 8883 第三年 654 654 5229 …… 654 654 第十五年 654 654 381 第十六年 654 651 回收期=15+（381÷654）=15.6年项目总投资的回收期为15.6年。 E、投资回报率按50年经营周期（不变价），<654×（50-10）+6604>÷15487=212% 每年为212%÷50=4.2% 7.2.3.2 盈亏平衡分析（略） 7.2.3.3 敏感性分析本方案的敏感性主要表现在住宅及写字楼、停车场的价格及成本变动。（详表略） 7.2.4方案B+2 即住宅18层72户，写字间全部出售（除自用部分外），酒店（及配套功能）自营，停车场出售100个车位。 7.2.4.1财务盈利能力动态分析 A、 营业收入营业项目 营业收入（万元） 计算依据住宅楼销售 3222 内部出售2330元/㎡，公开销售3300元/㎡写字间出售 4210 5200元/㎡酒店客房营业收入 972/年 按50%的住房率，平均按2床标准间200元/㎡×天配套功能营业收入 335/年 200元/㎡×月，不含会议室停车场出售 600 6万元/个合计 1307/年 未计销售收入8032万元 B、营业利润（未计建设成本）营业项目 营业利润（万元） 计算依据及说明住宅楼销售 1794 一次性收入写字间出售 4210 一次性收入酒店客房营业收入 486/年 按50%的利润率计算配套功能营业收入 168/年 按50%的利润率计算，不含会议室停车场出租 1000 一次性收入合计 654/年 未计住宅楼销售利润8032万元 C、全部投资的现金流量表 单位：万元时间项目 2003 2004 2005 现金流入量 合计 9000 6246 -844 自有资金投入 1000 主营业务收入 3000 5032 1307 借入资金 5000 现金流出量 合计 7786 8397 903 土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847 建安工程费 3000 6168 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154 利息 250 250 250 归还借款本金 其他费用 250 258 653 现金净流量 1214 -2151 -1747 D、投资回收期估算： 单位：万元现金流量 回收额 未回收额总投资 16342 现金流入： 第一年 3000 3000 13342 第二年 5032 5032 8310 第三年 654 654 7656 …… 654 654 第十四年 654 654 462 第十五年 654 462 回收期=14+（462÷654）=14.7年项目总投资的回收期为14.7年。 E、投资回报率（略） 6.2.4.2 盈亏平衡分析（略） 6..2.4.3 敏感性分析（略） 以上四种方案的比较分析：四种方案的投资回收期基本接近，但是四种方案的前期资金回收额差别较大，本项目的资金回收除了前期销售外，主要靠后期经营收入，A方案后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较大。B方案则相反，前期回收额较小，后期经营资金成本压力较大，但长期经营收益也相应较小。 7.3自有资金的核算 7.3.1建设期自有资金以上方案的自有资金核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减。 7.3.2经营期自有资金占用项目 资金占用量(万元) 计算依据固定资产投入 790 酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元；流动资金及税费 486 酒店的管理费用：营业额的50% 不可预见费 128 上述两项费用之和的10% 合计 1404 第八章 结论和建议 1. 本项目开发条件成熟，市场需求旺盛。 2. 本项目的投资回收主要靠酒店的后期经营，经营风险较大，因此我们认为本项目的投资风险较大。建议引进专业酒店管理公司进行经营管理，降低经营风险。 3. 本项目建设成本较高（主要是地价因素），加重了后期销售和经营的难度。 4. 由于自用写字间和住宅内部销售（实际是亏本销售）比例较大，同样加重了经营负担，延长了投资回收期。 5. 本项目投资回收期较长，借款财务费用占后期经营成本的40%左右，财务成本过大，因此建议尽量降低贷款额度。

dai0797

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enjoymdj

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天秤座的猫

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