[会计实务] 物业管理公司如何筹划营业税 [复制链接]

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[LV.6]常住居民II

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发表于 2009-2-8 20:57:46 |只看该作者 |倒序浏览

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我国税法规定，物业服务属于营业税中“服务业”的征税范围《营业税税目注释》（国税发〔1993〕149号）规定：“服务业，是指利用设备、工具、场所、信息或技能为社会提供服务的业务。”一般说来，物业服务企业是通过专门的机构和人员对已竣工验收投入使用的各类物业以经营的方式进行维护、修缮，并为物业使用人提供全方位的综合服务的服务性行业。这里的各类物业的所有权一般不属于物业服务企业，产权使用人一般是其他的单位、企业、私人或业主群。这里的综合服务工作主要包括安保、卫生保洁和维修等服务。于是我们可以换一种方式理解物业服务企业，它是接受物业所有人或使用人的委托，为委托人安排劳动力来提供物业综合服务，委托人支付一定报酬（物业管理费）给物业服务企业，此报酬中含委托人应支付给已安排劳动力的人工费用。按《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）规定：“劳务公司接受用工单位的委托，为其安排劳动力，凡用工单位将其应支付给劳动力的工资和为劳动力上交的社会保险（包括养老保险金、医疗保险、失业保险、工伤保险等，下同）以及住房公积金统一交给劳务公司代为发放或办理的，以劳务公司从用工单位收取的全部价款减去代收转付给劳动力的工资和为劳动力办理社会保险及住房公积金后的余额为营业额。”如果物业服务企业将其主营业务变更为“劳务派遣服务”（或新成立一家劳务子公司），即接受用工单位的委托，为其安排安保、卫生保洁和维修劳动力并收取服务收入，同时代为转付劳动力工资、社保以及住房公积金，那么物业服务公司就转变为劳务公司，根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税〔2003〕16号）的规定，公司取得的收入就可以按扣除相关支出后的差额缴纳营业税。

　　物业服务企业经营成本中最大的一块是人工（劳动力）成本。据统计，规范操作的物业服务企业的人工支出占物业管理费的比例为40%~60%.假设某中型物业服务企业支付安保、卫生保洁和维修人员的工资等占50%，其年物业管理费收入为600万元。通过上述税务筹划该企业可少负担营业税及附加16.5万元（600万×50%×5.5%）。实施上述方案，物业服务公司转变为劳务公司按代理业征税的前提是，必须解除与相关劳动人员的劳动关系。劳务公司全额向接受劳务的单位或个人开具服务业发票，相关劳务人员个人提供劳务，并向地税机关申请开具服务业发票，作为劳务公司的抵扣成本，这时一般不会超过个人劳务营业税起征点（例如广东全省2008年1月1日起统一为按每月5000元标准执行）。相关劳动人员负担的个人所得税一般也不会增加。另外需注意，在实际操作中物业服务公司新成立关联劳务公司可能更为现实，通过关联劳务公司统一派遣劳动力给服务单位或楼盘，而物业服务公司提供劳动力管理业务；关联劳务公司注册资本按规定不得低于50万元。

　　还有一点需要注意的是，物业服务收入中的物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。该项收入应按建筑业税目中的修缮业务，按3%而不是按服务业税率5%进行纳税，在对该项目收入进行核算时，应分别设置明细账和分别核算以计算缴纳营业税。