土地增值税，一个大家都忽略了的问题

银河飞雪

国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）“一、土地增值税的清算单位”这样规定：
土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
我看过总局的文件并没有对为什么“应分别计算增值额”进行解释，总局发布的《土地增值税清算鉴证业务准则》及税协的《指南）也未对此作出一些说明。但准则附列的鉴证事项说明第三部分在增值额及增值率的审核、应缴土地增值税的审核部分中，是明确将普通住宅和非普通住宅分别计算增值额，确定适用税率并分别计算土地增值税。我到网上查过一些资料，也没有人对此提出过疑问，很多地方的土地增值税清算申报表都是将普通住宅与非普通住宅分开，分别计算收入、扣除项目、增值额，分别适用税率及计算土地增值税，我想，他们这样设计申报表应该是依据总局这一规定。但总局什么时候说过要分别计算土地增值税呢？从来没有过。

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ahui98

这个问题很久以前就发现了，一直没有明确

清算前先自己测算一下，若普通商品房的增值率在0--20%之间，则要求分别清算；若普通商品房的增值率大于20%或增值额为负数，就说我们没有分别核算普通商品房与非普通商品房的成本，要求统一清算。

[ 本帖最后由 ahui98 于 2008-11-10 13:25 编辑 ]

qq1998

分别计算普通住宅和非普通住宅

明心

学习 学习   

lxb

学习中

zlwcpa

还真没注意，不知道具体怎么操作呀

lxb

主席，总局这文件中有规定呀
《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（ 财 税 [ 2 0 0 6 ] 2 1 号 ）

一、关于纳税人建造普通标准住宅出售和居民个人转让普通住宅的征免税问题
　　《条例》第八条中“普通标准住宅”和《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》(财税字〔1999〕210号)第三条中“普通住宅”的认定，一律按各省、自治区、直辖市人民政府根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发〔2005〕26号)制定并对社会公布的“中小套型、中低价位普通住房”的标准执行。纳税人既建造普通住宅，又建造其他商品房的，应分别核算土地增值额。
　　在本文件发布之日前已向房地产所在地地方税务机关提出免税申请，并经税务机关按各省、自治区、直辖市人民政府原来确定的普通标准住宅的标准审核确定，免征土地增值税的普通标准住宅，不做追溯调整。
。。。。。

一湖新绿

雪中送炭,真是太好了

火星云

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