售楼处被砸涉税风险揭秘

银河飞雪

近期房市不景气，部分标杆房地产企业“春江水暖鸭先知”，率先降价促销，因此开发商售楼处被砸频发。

整体而言，售楼处被砸分为两种情况：

一是老业主“维权”，售楼处被砸。

二是开发商实施苦肉计，主动打砸。

一、苦肉计

苦肉计，是《三十六计》中的第三十四计，指故意毁伤身体以骗取对方信任，进行反间的计谋，从而达到预先设计好的目标。苦肉计，不仅用于战争之中，还广泛地见于社会生活的各个领域。在现代经商活动中，经营者利用“苦肉计”，用以引起广大群众的注意，为下一步赚回更多的钱而埋下伏笔，是非常可取之计。企业现代史中知名的案例是“1985年青岛冰箱厂厂长张瑞敏怒砸冰箱”，尽管出于企业的忧患意识但是也起到了苦肉计的作用，海尔冰箱一举成名。

开发商实施“苦肉计”时，一般出于以下几个原因（不完全列举）：

（1）售楼处装修过于陈旧、开发企业急于更新；

（2）开发企业赚得盆满钵满，为求心安让客户发泄；

（3）自导自演，小投资大回报，换取巨大广告效应。

二、老业主“维权”

春江水暖鸭先知，而房市遇冷时，标杆房地产企业项目分布在全国各地，信息来源广泛，和政府高层接触密切，可以从各个角度预先发现行情变化的端倪。

李嘉诚说过，聪明的生意人都懂得,永远不赚最后一个铜板。当市场行情明显不好时，标杆房地产企业迅速降价，抢占市场先机形成主导优势。

中国契约精神先天不足，老百姓又迷信“会哭的孩子有奶吃”，难免存在部分不理智的老业主发生“维权”，围堵、打砸售楼处就顺势发生。

三、税务处理

如果企业发生了售楼处被砸，税务处理时需要注意以下细节：

（1）增值税

2016年4月20日上海市税务局国税局总会计师李俊珅答疑时提到，房地产开发企业售楼处、样板间属于在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可一次性抵扣，如果最终拆除，其进项税无需转出。

另外，《营业税改征增值税试点实施办法》（财税[2016]36号文件印发）第二十七条明确，非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务，进项税额不得从销项税额中抵扣。

此处的非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

因此，因老业主“维权”或苦肉计的方式，售楼处发生的损失，不属于上述非正常损失范围，进项税额可以从销项税额中抵扣，不需要转出处理。

（2）土地增值税

土地增值税中，因售楼处在建设、装修装饰时已经取得合规票据，因此企业可以依据售楼处的不同性质，分别进开发成本或者销售费用。

发生打砸时，不需要进行特殊的处理。

（3）企业所得税

正常情况下的售楼处打砸重建属于和取得收入相关的支出，因此可以在企业所得税税前扣除。

如果不幸被业主维权打砸时，建议忍辱负重，按照售楼处更新处理。否则，企业报了警、公安立了案，最后法院宣判由打砸带头人赔偿时，企业所得税税前扣除就不那么简单了，这个时候税务处理就相对比较麻烦：

依据《企业资产损失所得税税前扣除管理办法》（国家税务总局公告2011年第25号）第二十二条第（三）款规定，“属于诉讼案件的，应出具人民法院的判决书或裁决书或仲裁机构的仲裁书，或者被法院裁定终（中）止执行的法律文书”确认为应收坏账损失，补强证据后才能依法税前扣除。正所谓“小不忍则乱打谋”。

以上就是售楼处被打砸的税务处理建议。

最后需要提醒企业注意的是，对于开发产品降价，市场反应有滞后性，当其他企业维持原价销售时，标杆房地产企业降价容易导致“价格明显偏低且无正当理由”，税务处理时各个税种被“视同销售”，从而进行纳税调整。企业需要准备相关证据，解释价格偏低的合理性。

孙炜财税课堂

作者/牛鲁鹏

原文分享：http://suo.im/4OkTdI

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