房地产财务会计核算要点 [复制链接]

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发表于 2008-8-6 18:06:18 |只看该作者 |倒序浏览

房地产财务核算要点（一） (2007-08-14 12:55:23)
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标签：房产/置业房地产财务核算要点收入成本

分类：财务管理

一、收入、成本的核算及管理
1、收入：在项目未完工至交房时，所收定金、房款在预收账款科目反映。预收账款下设二级明细科目，即：定金、房款、按揭款，而其他代收代缴性质的款项在其他应付款中按款项性质归集。每月按照预收账款总额5.5%计缴营业税及附加。采用销售软件收取、记录房款的企业，在账务体系中为了简明扼要，建议按照性质相同的项目归类设置项目核算，没有必要将房款明细到客户。因为销售软件每日均有销售日报表，每日销售会计、收银员、销售人员进行三方核对，相符后签字认可，且每周、每月都有销售周报和月报，财务帐面按照单栋与销售周报、月报进行核对。理论上，完全可以满足销售管理及财务需要。
原则上为了管理及项目结算的需要，项目初期应对项目按照性质进行分类。按照税务对土地增值税清算的要求，以及项目收入成本结转的需要，应对性质相同的项目单设项目进行核算，开工及验收时间大致相同的项目可以合并归集。而且：在成本项目的归集中应该将预收账款和开发成本相配比。而开发成本转入开发产品时可以综合归集，在结转收入的同时，按照结转比例（整体项目已结转收入面积占项目总面积的比例）分配结转开发产品。
2、成本：财务核算要求收入和成本相配比，这在收入的结转过程中会相当清晰。在税收汇算清缴和纳税筹划上都是很有必要的。作为成本的核算我在这里不想说什么业务归入什么科目，这是简单的核算业务问题，换言之，成本科目你即使归集错了，对项目核算根本没什么影响。为了管理的需要，你也尽可能可以在成本报表上进行调整。这里所说的成本核算，主要是为了清晰地核算反映项目的真实成本，为了财务收入确认，项目结算，税务清算，税收筹划所做的前期准备工作。从国家税务机关关于土地增值税清算的有关文件精神可以看出：明确地核算单栋成本是相当有必要的。因为目前土地增值税的清算不再是等到整个项目竣工决算，国家税务总局关于土地增值税清算的相关通知规定：房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的税务机关可以要求进行土地增值税清算。企业为了适应土地增值税的清算，做好土地增值税的税收筹划工作，财务核算应该从项目开始就进行相关的准备工作。在清算前科学合理地分配清算项目的开发成本，尽可能延缓缴纳土地增值税的缴纳时间，提高资金的使用效率。
目前，国家税务总局提高了房地产开发企业的所得税的预征利润率，从15%增长到20%，这就进一步促使房地产企业积极进行项目所得税的汇算清缴。企业可以对已竣工决算的项目，及时进行清算，合理规划结转项目成本。因为所得税在企业清算后，将对利润率低于20%的部分进行清退。这也是企业会计核算和税务筹划重点关注的问题。
会计核算服务于财务管理，财务管理要贯穿于房地产开发的各个环节。收入成本的核算对整个财务管理的运作起到了决定性的作用，会计核算应该具有相当强的前瞻性，时刻记住，不是单纯地核算此笔经济业务，而是要考虑到对整个企业账务体系的影响，对项目决算、税收筹划的影响，对企业经营管理的影响，只有这样你才能做出正确的账务处理，才能成为一名合格的房地产财务人员。