房地产开发有建筑安装行业存在的税收问题及征管建议

xulieqi

房地产开发及建筑安装行业存在的税收问题及征管建议

    近几年，房地产开发及建筑安装行业迅猛发展，为社会经济发展做出了很大贡献，这一行业税收也呈连年递增趋势。然而，在历年的房地产及建筑行业税收专项检查中却发现了一些不容忽视的问题，值得我们探讨。
    一、房地产开发及建筑安装企业存在的税收问题
    （一）售房收入不及时记账、纳税申报不真实、形成偷税
    一些房地产开发企业采用向税务机关提供修改过的购房合同、故意降低售房单价和开据自制收据收取房款等手段，将收入存放在不同的银行账户中，大量收入不及时记账，不就其真实收入进行纳税申报，形成偷税。如某房地产公司账簿上记载收入为2400万元，通过稽查人员按所售商品房面积、单价逐一调查核实，实际售房收入应为5100万元，造成少缴税款160万元。
    （二）以商品房抵顶借（贷）款、工程款和土地转让款，不申报纳税
    多数房地产企业都是借（贷）款进行房地产开发，有些房地产商因贷款到期后不能偿还或者无钱支付建安公司工程款及土地拥有者的土地转让价款，便以部分商品房抵顶这些款项，而对这部分商品房，企业采取不记或少记收入的手段，造成少缴税款。如在对某房地产公司检查时，发现其用商品房抵顶土地转让款720万元，造成少缴税款40万元。
    （三）房地产企业“提前返租”“有奖销售”等行为，不计收入
    个别房地产企业为了尽快销售房屋，推出了一系列优惠方案，主要有“提前返还租金”，即客户在购买门市时，销售方承诺在三年内负责对外出租，并在客户付款时按照一定比例提前支付三年租金，这三年租金在购房款中抵扣，客户只须交齐剩余房款，就可视同全额购房；“有奖销售”，即对购买商铺者进行抽奖活动，中奖者返还一定金额的购房款或者赠送部分商铺面积，而销售方未将返还的租金收入、购房金额或赠送面积作价计入销售收入，造成少缴税金。
    （四）不按规定清算土地增值税
    按照《土地增值税暂行条例》规定，一个开发项目应在全部竣工决算销售后，清算应缴纳的土地增值税。而多数房地产开发企业利用种种手段钻这一政策“空子”，迟迟不进行决算，或留下几套“尾房”，不进行销售，逃避土地增值税清算，影响了土地增值税税款的及时足额入库。这种情况在开发企业中是普遍存在的。
    （五）不按工程形象进度计算收入，少缴税款
    大多数建筑安装企业不按工程形象进度计算收入，而是按实际收到工程款作为工程收入的实现；个别建安企业既是收到工程款，也不及时申报纳税。如有一外地进市建筑企业2006年工程已完工，但直到2007年10月仍未申报缴纳税款，造成少缴税款18万元。
    （六）建筑安装企业成本结转比较混乱，影响企业所得税
    由于建筑安装企业的工程项目多、工期长、成本不固定，许多企业不按单个工程项目核算成本，造成收入与成本配比困难，而大多数建筑安装企业在核算时以实际收到工程款作为收入的实现，而发生的成本、费用椐实列支，从而造成成本费用和收入不配比的现象比较严重，影响了利润，造成少缴企业所得税。通过检查，发现一些建安企业账面处于亏损状态，缴纳企业所得税的企业不多。
    二、房地产开发及建筑安装行业偷逃税问题原因
    （一）个别企业纳税意识淡薄
    个别民营企业，缺乏纳税意识，偷逃税行为司空见惯，甚至把偷逃税行为作为炫耀经营“能力”的资本，还没有把纳税上升到社会信用的高度去认识和对待；有些财务人员素质较低，不去或不能正确理解和掌握税收法规，在纳税方面出现了许多问题。
    （二）税收宣传力度不够
    随着社会经济不断向前发展，新现象、新问题也随之产生，国家相应出台了一些政策和举措，如何将这些新的税收政策及时传达给纳税人？需要税务机关持续不断的税收宣传。但是在实际检查过程中，发现个别纳税人仍然按照以往的税收政策缴纳税款而未作相应调整。被查单位由于对政策不清或不理解，意见较大，影响了稽查工作的顺利进行。
    （三）个别税务管理人员素质有待提高
    个别基层税务管理人员责任心不强，业务素质较低，相关政策法规理解不深不透，政策界限不清，对企业不及时进行纳税辅导，对企业申报的纳税资料不认真全面审核，日常税务管理流于形式，导致了企业少缴税款行为的发生。
    （四）相关税收信息不能共享，缺少有效的沟通
    一是相关部门之间如国地税之间、地税与工商、计委、城建、房管等部门之间的合作、通报机制不健全，导致信息资料不能正常传递与共享，使税务部门不能及时掌握企业的生产、经营情况；二是在地税机关内部还存在着征收与管理之间、征管与稽查之间、征管与税政之间的信息传递不畅现象，内部资料不能实现有效信息共享。
    三、房地产开发及建筑安装企业征管建议
    （一）全面实施房地产税收一体化征管，实行税源控管。由于涉及的税种多，税收征管难度大，税源控管存在较多的漏洞，税收流失比较严重。但是，房地产税收诸税种征管所依据的基础信息大致相同，通过加强房产过户管理，可以强化房地产税收诸税种的税源控管，从而减少税收流失，使房地产税收管理的科学化、精细化提高到有效的水平。强化房地产税收一体化管理，重点应采取以下五个方面的措施：一是税务部门要与计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门建立信息传递制度，掌握房地产开发企业的涉税资料和相关信息；二是统一执行房地产交易企业所得税和土地增值税的预缴制度，对所有的房地产交易收入在缴纳营业税时，一律先预征企业所得税和土地增值税，直至项目销售完毕进行结算后再对其进行清算，多退少补；三是对各房地产开发小区的房地产销售实行定向式税收管理，即每个住宅小区的商品房在收到预收款申报纳税时，税票、发票必须注明是哪个小区、哪一幢、哪一套房，同时设立台帐，进行跟踪管理；四是在对房地产交易过户税收审核时，对房地产开发商土地使用税缴纳情况和取得建筑业发票情况，原房地产产权人缴纳房产税和土地使用税情况，以及房地产转让方的欠税情况进行审核，对纳税人未清缴税款的不予办理纳税申报，促进了税收的清缴；五是加快开发使用房地产交易管理信息系统，把房地产交易过户税收的受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明书的打印等工作内容纳入信息化管理范围，实现全程网上办公和实时监控、查询，提高房地产交易税收审核的工作效率。
    （二）加大对房地产业偷逃税的惩处力度。建立起房地产行业良好的纳税秩序，地税部门除了加强对房地产开发各环节的监控外，还应该应有针对性地采取措施，加大对房地产行业偷逃税款行为的查处力度，以对偷逃税的纳税人起到一种威慑作用。一是加强对房地产行业的选案工作，提高选案的准确性。稽查部门通过对征管部门和房地产审核小组提供资料的分析，有选择性的对房地产企业进行重点稽查。二是努力提高税务稽查人员的素质，加强对税务人员职业道德教育和业务培训，增强道德修养，提高查账能力，并建立有效的监督机制，对稽查案件的质量实行定期检查，严格落实执法目标责任制，规范办案人员依法检查、依法处理。三是加大对房地产涉税案件的处罚力度。坚持依法纳税，坚持依照《征管法》有关规定，对查处的偷税款及罚款久拖不交的房地产企业，采取强制措施，依法坚决催缴入库；对大案要案，按照法律程序移送司法机关并对偷税者予以重罚，对法人代表和财务人员依法追究法律责任。

海蛎子

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fhjt2010

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victoria

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