房产公司以存量房产投资怎么做账？

xiefeng

本公司以市场价３０８万的存量房产参与投资，而对方单位只以３００万资本公积入账，请问本公司如何做分录，要交哪些税？

银河飞雪

对方单位只以３００万资本公积入账，能说得再清楚一些吗

还有存量房是指贵公司开发尚未销售的房源？

xiefeng

是开发尚未销售,我方价值308万房产投资到内部兄弟公司,而兄弟公司只以300万做为资本公积

xiefeng

说错了,对方单位应该是实收资本300万,8万做资本公积

银河飞雪

根据国税发［2006］31号文件：（一）开发企业将开发产品用于以下用途的，应视同销售。
1、转作固定资产
2、用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、
3、对外投资
4、分配给股东或投资人、
5、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为。
是应当交企业所得税的。
开发产品的市场公允价值按如下方法和顺序确认：
（1）按开发企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（2）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（3）按开发产品的成本利润率确定（如开发产品已结转了会计成本，则其成本为会计成本；如未结转会计成本，则其成本为预算成本）。开发产品的成本利润率按15%执行。

银河飞雪

以开发产品对外投资时不用营业税，土地增值税和企业所得税应按照视同销售缴纳税金

另外还需要缴纳印花税

对外投资时还应进行资产评估

xiefeng

请问会计分录怎么做?

狼毒花

成本法？权益法？

做法是不一样的

xiefeng

请问权益法怎么做账?

狼毒花

（一）权益法适用范围

　　最初（取得长期股权投资时）以初始投资成本（取得投资时支付的全部价款或放弃的非现金资产的账面价值）计价，以后根据投资企业享有被投资单位所有者权益份额的变动对投资的账面价值（即4个三级明细科目余额的合计数与减值准备贷方余额的差）进行调整（即通过调整3个明细科目调整长期股权投资的账面余额，平均摊销“股权投资差额”，根据被投资单位的财务等状况调整减值准备）。

（二）权益法的4个三级明细科目设置

　　长期股权投资——被投资单位（投资成本）
长期股权投资——被投资单位（股权投资差额）
长期股权投资——被投资单位（股权投资准备）
长期股权投资——被投资单位（损益调整）
当被投资单位发生净损益事项时，记入“损益调整”明细，被投资单位净损益以外的所有者权益变动时，记入“股权投资准备”明细科目。初始投资成本、分红（投资日以前实现的净利润的分派）、形成股权投资差额、形成资本公积可能会涉及“投资成本”。“股权投资差额”在形成的当月起平均摊销。

（三）权益法的2条主线

1.横向角度
　　横向角度即要明确4个三级明细涉及的业务：投资成本——股权投资差额——股权投资准备——损益调整（共10笔分录，有重复）
（1）“投资成本”（4笔分录）
①投资时（初始投资成本）
　　　　DR：长期股权投资——被投资单位（投资成本）
　　　　　　CR：银行存款
②分红时（被投资单位投资日以前实现的净利润的分配额）
　　借：应收股利
　　　　贷：长期股权投资——被投资单位（投资成本）
③股权投资差额形成时
　　借：长期股权投资——被投资单位（股权投资差额）
　　　　贷：长期股权投资——被投资单位（投资成本）
④资本公积形成时
　　借：长期股权投资——被投资单位（投资成本）
　　　　贷：资本公积——股权投资准备
（2）“股权投资差额”（2笔分录）
　　①形成时
　　借：长期股权投资——被投资单位（股权投资差额）
　　　　贷：长期股权投资——被投资单位（投资成本）
②摊销时
　　借：投资收益——股权投资差额摊销
　　　　贷：长期股权投资——被投资单位（股权投资差额）
注意：股权投资差额应于发生的当月开始摊销。当因被投资单位发生净亏损导致投资企业长期股权投资账面价值减至0的，股权投资差额停止摊销。合同规定年限的，以后于投资企业长期股权投资账面价值恢复至“投资成本”后，在合同约定的剩余年限内继续摊销；没有合同约定的，不扣除停止摊销的时间，在不短于10年的期间内摊销。如果需要停止摊销，对长期股权投资账面价值减至零的判断，要在确认当年的“损益调整”之前做出。即每期先看长期股权投资账面价值是否为0，然后再判断是否要摊销差额，之后在确定“损益调整”明细科目。
（3）“股权投资准备”（1笔分录）
　　　　借：长期股权投资——被投资单位（股权投资准备）
　　　　　　贷：资本公积——股权投资准备
（4）“损益调整”（3笔分录）
　　①分红时（被投资单位投资日后实现的净利润的分配额）
　　　　借：应收股利
　　　　　　贷：长期股权投资——被投资单位（损益调整）
　　②被投资单位实现净利润时
　　　　借：长期股权投资——被投资单位（损益调整）
　　　　　　贷：投资收益——股权投资收益
　　③被投资单位发生净亏损时
　　　　借：投资收益——股权投资损失
　　　　　　贷：长期股权投资——被投资单位（损益调整）
注意：亏损时，投资企业按照持股比例应分担的份额通过“损益调整”冲减投资的账面价值，借方余额不足冲减的，继续冲减，此时“损益调整”明细科目可能会出现贷方余额。但冲减的数额以投资企业长期股权投资账面价值冲减至0为限，没有冲减的部分应在备查登记簿中登记。长期股权投资的账面价值等于4个明细科目的合计数减去长期投资减值准备贷方余额，也等于（＝被投资单位所有者权益×持股比例＋股权投资差额摊余金额）。

2.纵向角度

　　按照业务发生顺序（也是每年会计处理应该考虑的会计处理顺序，有相关业务就写分录，没有相关业务就跳过，但是这几个方面一个也不能少，都要考虑到，并且严格按此顺序考虑）：
投资时——分红时——资本公积增减变动时——股权投资差额摊销时——实现净损益时

（1）投资时（2笔分录）
关注投资时点——被投资单位在投资时点的所有者权益是多少——股权投资差额或资本公积的形成（分2步）：
　　2004年教材Ｐ79例11
①2000年4月1日投资，初始投资成本的确定
　　借：长期股权投资——Ｂ公司（投资成本）　480000
　　　　贷：银行存款　480000
②计算投资时点被投资单位所有者权益总额＝900000＋100000＋400000＋100000－100000＋100000＝1500000；Ａ公司享有的份额＝Ｂ公司投资时点的所有者权益总额×持股比例＝1500000×20％＝300000；初始投资成本－Ａ公司享有的份额＝480000－300000＝180000，借方（应摊销的超支，此处可以结合材料成本差异理解，材料成本差异＝实际成本－计划成本，减数是标准，即计划时确定的标准，此处的股权投资差额形成的标准是“根据持股比例享有的份额”，如果是大于○，则类似于长期待摊费用，需要摊销；如果是小于○，则入“资本公积”，作为股权投资准备，不需要摊销，只需要在处置长期股权投资时转入“其他资本公积”即可。）即“股权投资差额”
　　借：长期股权投资——Ｂ公司（股权投资差额）　180000
　　　　贷：长期股权投资——Ｂ公司（投资成本）　180000
（2）分红时（2笔分录）
关注投资时点——分清宣告的现金股利或利润分配额是来自被投资单位投资时点前还是后实现的净利润的分配额。
①投资时点前的净利润分配额
　　　借：应收股利
　　　　贷：长期股权投资——Ｂ公司（投资成本）
②投资时点后的净利润分配额
　　　借：应收股利
　　　　贷：长期股权投资——Ｂ公司（损益调整）
（3）资本公积增减变动时（1笔分录）
被投资单位除净损益以外的所有者权益增减变动时，投资企业通过“股权投资准备”明细科目调整长期股权投资的账面价值。具体分为被投资单位①接受捐赠时；②增资扩股的资本溢价（股本溢价）；③外币资本折算差额；④专项拨款转入资本公积的；⑤关联交易差价形成的资本公积。
(4)股权投资差额摊销时（1笔分录）
　不要忘记次年及以后年度的摊销；在亏损时如果投资的账面价值已减至0应停止摊销。
借：投资收益——股权投资差额摊销
　　　贷：长期股权投资——被投资单位（股权投资差额）
（5）被投资单位实现净利润（1笔分录）
　　　　借：长期股权投资——被投资单位（损益调整）
　　　　　贷：投资收益——股权投资收益
（6）被投资单位发生净亏损（1笔分录）
　　　借：投资收益——股权投资损失
　　　　　贷：长期股权投资——被投资单位（损益调整）

　　此外，投资企业投资后，被投资企业因会计政策变更、重大会计差错更正变动所有者权益，投资企业应进行相应的会计处理

　　①被投资企业因会计政策变更而调整前期留存收益（包括盈余公积和未分配利润），投资企业应按相关期间的持股比例计算调整留存收益，反映在长期股权投资的“损益调整”中；如果被投资企业调整前期资本公积的，投资企业也应调整相关期间的资产和权益，反映在长期股权投资的“股权投资准备”中。

　　②被投资企业因重大会计差错而调整前期留存收益（包括盈余公积和未分配利润），投资企业应按相关期间的持股比例计算调整留存收益，反映在长期股权投资的“损益调整”中；如果被投资企业调整前期资本公积的，投资企业也应调整相关期间的资产和权益，反映在长期股权投资的“股权投资准备”中。