三亚万宝威尼斯南湾营销策划报告-32DOC

银河飞雪

三亚万宝威尼斯南湾营销策划报告-32DOC

前
言

锦州楼市已经进入了一个硬件（规划、建筑）拼“综合实力”、
软件（定位和推广）讲“特色” 和“差异”的时代。而硬件的比拼越来越趋于同质化，所以楼盘与楼盘之间的竞争更加体现在软件方面的较量。只有具有一定实力、市场定位准确、规划布局新颖、包装推广到位的个盘才受市场追捧。

因此对于“锦绣蓝湾”，我认为，作为一个新品牌，它更需要寻找和形成自己鲜明的“特色”（这包括市场定位、包装推广等方面），以“特色”贯注整体、形成合力，通过概念炒作吸引社会关注，引导消费潮流，方乃 “制胜之道”。

为什么叫锦绣蓝湾？

1、“锦绣蓝湾”是什么样的？
锦绣蓝湾周边临海，威尼斯蓝湾首期以海景为主，包括叠水瀑布等触手可及的亲水设施，引进“蓝湾”概念，引进的只是人与水的关系、建筑与水的关系，而不能简单地做物理比较。用“锦绣蓝湾”这一概念来表现蓝湾与水的亲近，与水的融合，体现“关爱、融和、优裕”的社区文化。
以“锦绣蓝湾”为核心概念包装锦绣蓝湾，可以提升该楼盘的形象和档次，避免仅仅停留于园林建设的层面上。
锦绣蓝湾的料理和海鲜以及一些传统风味、甚至冰淇淋都享誉世界。这些素材在锦绣蓝湾的推广活动中，都可以用到。

锦绣蓝湾是富足的；锦绣蓝湾是祥和的；锦绣蓝湾是融和的；锦绣蓝湾是优裕的

2、形象策略的论证
“锦绣蓝湾”概念特色小区在锦州没有，能够给目标消费群造成新鲜的刺激，吸引他们的视线；在风情诉求方面，锦绣蓝湾精确的概念能给市场注入一股活力和新意。
“锦绣蓝湾”的繁荣中透出悠闲的生活、融合格调、优裕而略带浪漫色彩的情怀，与人们日益提高的生活追求相吻合；“蓝湾”代表一种悠闲的生活形态；“蓝湾””的文化特质有着深厚的内涵和人文精髓；“蓝湾”给锦绣蓝湾的形象包装提供了丰富的素材和意境，能立刻提升该楼盘在消费者心目中的位置；“锦绣蓝湾”的概念能够在楼市信息中独树一帜，并吸引目标消费者的眼球；“锦绣蓝湾”将极大地提升项目的“价值”，在周边环境尚未改善的情况下，让消费者感受“物超所值”。
3、“蓝湾”的意义


蓝色是海洋的颜色，本案价值体现最重要的无疑是海景，所以从案名我们就把海洋文化的印记烙上去；此处地理特征本来一直就是一个港湾，加之经过“时代海岸”的炮制和市政规划，该片区俨然成为一个游艇停泊的港湾，这一点在营销推广中我们会充分发挥利用

——在世界上凡是游艇停泊的港湾从来都是超级富豪的聚居地。

第一部分：产品研究

一、
地段
地理位置

本项目位于渤海湾海区，如下图所示：

经过广泛市场调研以及定向产品测试，我们发现：本案所处地段社会认知度和认可度较低――在大部分客户眼中，本案所处地段相对偏远，配套设施比较缺乏，目前还不可以大连一线海景地段相提并论！
实际上，一旦改造成功，滨海路应当是一条优秀的景观道路。但是在目前地段概念不为消费者认同；但是由于规划实施的滞后和现存的渔村以及部分厂房，导致凡是到过本案现场的客户，大都拒绝承认本案属于传统的“一线海景”概念。

从某种意义上说，本案的地段价值判断有可能成为致命危机！

然而，在调研中发现：经过对本案地段经过市政规划后，尤其是通过南边海路周边地块的规划开发，将南边海路规划建设成为与南边海游艇旅游港区、笔架山风景区旅游景观大道。使得客户对本地段前景关注程度提高，升值概念很快被接收，转而看好本区域的前景。看到这种转变，我们的信心也增强了！当然，这种转变带有某种潜意识里的投机性，不应该过于庆幸。

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爱的奉献

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出自房地产会计网www.fdckj.com