[税务] 房地产行业的十个土地增值税定律 [复制链接]

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发表于 2010-11-28 21:04:56 |只看该作者 |倒序浏览

◆ 某些情况下并非销售价格越高项目利润也越高
土地增值税采用的是超率累进税率，项目增值额越高税率越高，而且税率级差较大。当某个房地产项目在增值额在税率级差的临界点时，可能收入稍高一点会造成增值额超过临界点而适用高一级的税率，直接增加增值税额，得不偿失。特别是在普通标准住宅的增值率在20%的临界点时，由于增值率在20%以内免税，增值率在20%以上则全额纳税，会造成净利润的很大差异（见下例）。在项目定价时如果能够进行周密的测算，可以控制项目净利润，所以最好把土地增值税的影响也能作为项目定价的参考因素之一。

举例：某公司销售普通标准住宅3万平米，在扣除项目金额不变的情况下，选择方案A和选择方案B的不同销售单价会造成交纳土地增值税额不同，进而影响项目净利润的不同。具体数据见下表：
  方案A 方案B
面积（米）       30,000.00       30,000.00
单价（元/米）       4,180.00       4,300.00
收入 125,400,000.00 129,000,000.00
扣除项目金额 105,000,000.00 105,000,000.00
增值额 20,400,000.00 24,000,000.00
增值率 19.43% 22.86%
土地增值税             -    7,200,000.00
利润 20,400,000.00 16,800,000.00
所得税    5,100,000.00    4,200,000.00
净利润 15,300,000.00 12,600,000.00
此表可见，方案A增值额在20%以内能够享受免税政策，方案B增值额超过20%不能享受免税政策，致使方案A比方案B的所得税后净利润多270万元。

1、下列项目暂免征收土地增值税
为了鼓励房地产企业积极开发普通标准住宅，国家制定了相应的税收政策给予房地产企业一定的税收优惠。
税法规定纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。但要注意纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。
划分普通标准住宅的三个标准：国办发〔2005〕26号文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。
高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
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