房地产税费计算举例

银河飞雪

精英1群聊天实录：

云南*紫媚(455751140)  16:02:28
某房地产建造一普通标准房，2009年收入1000万（城建税5%，教育附加3%，支付地价款100万，开发成本300万，银行贷款利息无法分摊，地方税务局的房地产开发费用的扣除比例为10%，请计算出该公司200年应交的营业税、城建税，教育附加、地方附加、印花税、契税、土地增值税、企业所得税


营业税：1000*0.05=50万
城建税：50*0.07=3.5万（具体城建税比例，要问你们当地地税）
教育费附加：50*0.03=1.5万
地方附加：50*地方附加税率，我们重庆这边没有，不知道具体比例；
产权交易印花税：1000*0.0005=0.5万

契税，100万*0.03=3万（契税税率，我设为3，具体比例，看你们当地的比例)

土地增值税：这个计算稍微复杂点：
1.  收入：1000万，
2.  允许扣除的税费：营业税+城建税+教育费附加+地方附加+印花税=50+3.5+1.5+0.5+
3.  房地产土地成本=100   
4.  房屋建筑成本300万 （这里要问一下，当初拿地时候，100万地价款需要缴纳的契税是核算在开发成本里面了没有？契税应该也算在开发成本里面的哦）
5.因为银行贷款利息无法分摊，费用也没有明确告知，说明只能采用计算扣除方式，对期间费用及利息进行扣除：  （100+300）*10%=40万
6.  因为是房地产开发企业，可以加计扣除20%  （100+300）*20%=80万

则 土地增值额=收入1000-税费55.5万-成本（100+300）-期间费用40-加计扣除80=424.5
   增值率=424.5/（1000-424.5）=73.76%
根据增长率，找适用税率为：40%，速算扣除数%
  则：应交土地增值税=424.5*40%-(1000-424.5)*5%=169.8-28.775=141.025万

企业所得税：
企业所得税因为你题目告知的期间费用不明确，无法计算
但可以参考以下计算步骤：
收入：1000万
扣除  成本：400万  (100+300)
扣除  税金及附加：这里只算营业税金及附加55万 +土地增值税141.025万 （因为印花税计入管理费用了，本来还涉及项目的土地使用税的，但，这些都计入期间费用<管理费用>里面了，不能在这里扣除）
扣除  期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）
就得到了利润
然后*25%，就是企业所得税。。。

净利润及知道了吧。。。

大概是这样，不详细的请各位老师指正。。。谢谢。。

银河飞雪

具体计算是否有问题，请有兴趣的朋友检查一下

天地一沙鸥

5.因为银行贷款利息无法分摊，费用也没有明确告知，说明只能采用计算扣除方式，对期间费用及利息进行扣除：  （100+300）*10%=40万

就题目所给的条件，计算结果是没错的，但这里“期间费用及利息”应该叫做“房地产开发费用”。
不好意思，有点鸡蛋里挑骨头的味道。

天地一沙鸥

再就是房地产开发企业在“允许扣除的税费”中不能包括印花税，因为它已在“房地产开发费用”中包含了。印花税是记在“管理费用”中。非房地产开发企业可以扣除印花税，因为非房地产开发企业没有扣除“房地产开发费用”这项。

桔梗

学习了，楼主不错啊 ！

虎妞

再就是房地产开发企业在“允许扣除的税费”中不能包括印花税，因为它已在“房地产开发费用”中包含了。印花税是记在“管理费用”中。非房地产开发企业可以扣除印花税，因为非房地产开发企业没有扣除“房地产开发费用”这项。
您说的上面这段话，俺不大明白，能否点透、说透。谢谢！

天地一沙鸥

因为回复时太晚了，脑袋有点糊涂。把非房地产企业不能加计扣除，错写成“房地产开发费用”，在此致歉。
但房地产开发企业在计算增值税是不能扣除印花税是确定的。

jxyzkq

我认为交纳的契税也可以作为土地成本加计20%扣除

jxyzkq

又回来看了一圈，没有权威人士发言，也不知道咱们的理解是否正确

勿忘我

很好的东东，借来学习一下！