TA的每日心情 | 奋斗
2017-9-21 11:07 |
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签到天数: 94 天 [LV.6]常住居民II 
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关于楼市的调控我们议论的太多太多，措施也太多太多。但是我们始终没有看到触及楼价根本的重磅**。
房价高企之根本在于两个原因：
第一就是高位的成本价
第二就是扭曲的供需矛盾
本文主要讲如何解决高位的成本价问题，至于扭曲的供需矛盾，以前已经讲过，今天就不重复了。
成本价之根本在于地价的暴利性的出让价格，俗话说的好羊毛出在羊身上。土地价格的高位运行即导致房价高位运行。
首先我们分析一下为什么地价那么高？
价高者得是首当其冲的因素，但是这个因素现在的招拍挂制度正在改进，那么如果大家觉得改进招拍挂制度就能解决地价高位就是大错特错了。
因为地价高企的真正的幕后推手是“起拍价”给大家算一笔账，
一笔让人困惑无语的账！
我们以成都的城中村为例，做一个假设：
一个生产队有400人，按人均0.5亩土地（基本口粮）来计算就应该有200亩土地，以此类推一个村4000人，2000亩，一个镇……
外加该生产队各户人家的自留地、竹林、宅基地等，道路我们就不计算在内了。
如果政府拆迁该生产队的话，那么起码可以拆出300亩土地
大家对上面这个假设没异议吧。所以数据都符合实际情况。
现在继续假设安置部分：
就地修建安置小区，容积率2.0，人均安置面积42平米，每平米修建成本2000元（比商品房还修的好哦）这个牛B了吧。
人均搬迁安置费20万。这个是不是也很诱人？
那么拆迁的代价是多少呢？
42平米*400/666.67/2=12.6亩地，我们再修建一个广场，一共用15亩地可以了吧。
修建成本=42*400*2000=3360万元
安置费=400人*20万元/认=8000万元
合计1.136亿元，我们再大方一点就算1.4亿元的费用
大家看到了吧，低容积率、超高成本修建安置小区配置、外加人均20万元的现金补偿，如此让人羡慕诱人的安置条件，成本也仅仅是15亩土地外加1.5亿元的现金
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发表于 2010-9-26 12:27:51
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发表于 2010-9-26 14:11:16
