[税务] 个人“赠与”他人不动产是否要交税 [复制链接]

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发表于 2010-5-6 18:55:25 |只看该作者 |倒序浏览

个人“赠与”不动产是否要纳税

近期，一些纳税人就不动产“赠与”行为提出咨询，房屋无偿赠与子女，是否免纳税？若售房者与购房者私下约定，将房以“赠与”方式交易，是否要纳税？
围绕这些问题，下面就具体税种所涉及到的政策谈谈个人看法，供参考：
1、营业税及附加方面：
（1）根据《营业税暂行条例实施细则（修订后）》第五条规定：对单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人（根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定，无偿赠送其他单位或者个人包括继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产等三种情况）；单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为均视同发生应税行为。执行时间自 2009年1月1日起。
需要说明的是：根据《营业税暂行条例（修订后）》及实施细则规定，有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为，为营业税应税行为，这里的有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益，这是一般的原则性规定，但对个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的情形即“非有偿”行为，作为“特案规定”纳入了视同销售范围。
在2009年1月1日前，对单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人行为是否要纳税呢？
早在95年，国家税务总局曾印发了《营业税问题解答(之一) 》的通知（国税函[1995]156号），根据该文件第十九点规定：“根据营业税暂行条例实施细则（修订前）第四条规定，“单位将不动产无偿赠予他人，视同销售不动产”，应当征收营业税。由此可见，在2009年1月1日前，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税”。
那么，个人向他人无偿赠与不动产，又应如何确定计税依据呢？
根据《营业税暂行条例实施细则（修订后）》第二十条的规定，纳税人有视同发生应税行为而无营业额或价格明显偏低并无正当理由的，由税务机关按下列顺序确定其营业额进行核定征收营业税：
　　①按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
　　②按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；
　　③按下列公式核定：
　　营业额=营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）
（公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定）。
至于纳税义务发生时间的确定问题，则按《营业税暂行条例实施细则（修订后）》第五条规定执行，即所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。
城建设税及教育费附加按相关规定随营业税附征。
2、个人所得税方面：
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