房地产开发企业期间费用的会计与税务处理 [复制链接]

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发表于 2007-10-27 22:18:59 |只看该作者 |正序浏览

房地产开发企业的期间费用是指与开发房地产项目无直接联系，不能计入某个特定房地产开发项目的成本费用。它包括管理费用、财务费用、销售费用，这些费用根据会计制度规定，应该在其发生的会计期间直接计入当期损益。
房地产开发企业的期间费用，一方面必须遵守会计准则与会计制度进行核算，另一方面还要按照税收政策的要求进行税务处理。因此，房地产开发企业的特点决定了期间费用的会计处理与税务处理也有其独特性和特殊性，现将房地产开发企业期间费用的会计与税务处理分述如下：

一、期间费用的会计核算

（一）期间费用的分类与特点
根据新会计准则的规定，房地产开发企业期间费用分为管理费用、销售费用和财务费用三类。
从会计核算角度看，房地产开发企业的期间费用具有以下特点：
1、期间费用的三个会计账户属于损益类账户，会计期末均没有余额；
2、期间费用必须计入当期损益，作为利润总额的抵减项目；
3、期间费用按照费用项目进行明细核算的同时，还应结合企业内部管理的需要，根据费用的责任单位进行核算。
（二）期间费用的会计核算
1.管理费用
（1）账户的设置
企业设置“管理费用”账户，核算房地产开发企业为组织和管理企业的生产经营活动所实际发生的管理费用支出。借方记录企业日常发生的各项管理费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额，本账户期末无余额。
本账户按管理费用的费用项目设置明细帐，进行明细核算。为便于检查企业各职能部门费用预算执行情况，本账户也可按费用项目核算的同时，再按职能部门进行明细分类核算。
（2）核算范围和内容
“管理费用”核算房地产开发企业在筹建期间内发生的开办费、企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询费(含顾问费)、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、研究费用、排污费等。
（3）费用的明细项目
根据新会计准则的要求，结合房地产开发企业会计实践的需要，一般说来应设置如下明细项目：
1)职工薪酬
2)修理费
3)物料消耗
4)低值易耗品摊销
5)办公费
6)会务费 7)招聘费 8)差旅费
9)车辆使用费 10)固定资产使用费

11)房租及物管费 12)水电费
13)劳动保护费 14)工会经费 15)董事会费 16)聘请中介机构费17)咨询费、顾问费 18)诉讼费 19)业务招待费 20)税金
21)技术转让费
22)研发费用 23)无形资产推销费 24）长期待摊费用摊销
25)排污费 26)开办费 27)其他费用
(4) 主要帐务处理
1）企业在筹建期间内发生的开办费，包括人员工资、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等在实际发生时，借记本科目（开办费），贷记“银行存款”等科目。
2）行政管理部门人员的职工薪酬，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”科目。
3）行政管理部门计提的固定资产折旧，借记本科目，贷记“累计折旧”科目。
4）发生的办公费、水电费、业务招待费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、技术转让费、研究费用，借记本科目，贷记“银行存款”、“研发支出”等科目。
5）按规定计算确定的应交房产税、车船使用税、土地使用税、印花税，借记本科目，贷记“应交税费”科目。
2、销售费用
（1）账户的设置
企业设置“销售费用”账户，核算房地产企业实际发生的销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用。借方记录企业日常发生的各项营业费用支出，贷方记录月末转入“本年利润”账户的金额，本账户期末无余额。
（2）核算范围和内容

“销售费用” 核算房地产开发企业销售商品房、提供劳务的过程中发生的各种费用。归集销售商品房或提供服务而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等。如保险费、包装费、展览费和广告费、商品维修费、运输费、装卸费等以及售楼部人员的职工薪酬、业务费、折旧费等销售费用。
（3）费用的明细项目
根据新会计准则的要求，房地产开发企业的销售费用应设置如下明细项目：
1)职工薪酬
2)修理费
3)物料消耗
4)低值易耗品摊销
5)办公费
6)会务费 7)招聘费 8)差旅费 9)车辆使用费 10)固定资产使用费 11)房租及物管费 12)水电费 13)劳动保护费 14)保险费 15)包装费 16)展览费 17)广告费 18)业务宣传费 19)运输费、装卸费 20)售后服务费 21)商品房维护保养费用 22)商品房改装修复费 23)商品房看护费 24)商品维修费
25)其他费用
（4）主要帐务处理
1）企业在销售商品过程中发生的包装费、保险费、展览费和广告费、运输费、装卸费等费用，借记本科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。
2）发生的为销售本企业商品房而专设的销售机构（售楼部）人员的职工薪酬、业务费、办公费、差旅费等销售费用，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等科目。