房地产企业融资渠道之二银行贷款 [复制链接]

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发表于 2008-11-16 12:38:09 |只看该作者 |正序浏览

资金对企业而言，犹如血液和人体的关系。对于房地产企业而言，资金更为重要。房地产企业往往通过各种途径去解决资金问题，就我所接触和了解的总结一下，首先介绍一下银行贷款。
银行贷款相对其他负债融资而言最大的优势在于它的成本低，但是它的缺点也有很多，首先是银行审查很严格、门槛很高，其次是资金的使用是受到监管的，只能专用于某个项目的某个地块而不能用于其他地块的支出，这里的支出主要是工程款支出不包括地价，如果地价支出都需要银行贷款来解决的话，那么房地产商的资金肯定有问题，风险极大，银行又怎么能借款给房地产企业呢。一般来讲，项目总投资的35%由企业自己解决，而65%可以向银行举债。
什么样的地块可以用来融资呢？能够用来融资的地块暂叫它融资资源，四证齐全的地块就可以作为融资资源，四证指的是房地产权证、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证。这些证件的如何取得我并不关心，关心的是什么时候四证齐全。
一旦四证齐全，就可以向银行申请贷款，银行会让你提供很多申贷资料来审核，个人觉得不同的银行审核的严格程度是不同的，有的很专业就深得很严格，有的不专业就审的不严格，银行间差距还是蛮大的。所审的资料主要有：四证、投资测算表、项目总体规划、可研报告、财务报表以及和项目相关的其他各类资料，最后银行信贷业务员会形成一个报告，走其内部审批流程，OK的话会申请下来一个贷款额度，这样就成功了一大半。银行贷款的利率很低，一般会在基准利率上浮一定比率，具体利率是可以和银行谈判的，8%左右都是很低的。
当然银行是要控制其风险的，在签署借款合同的同时可能要签署抵押合同或者担保合同，免抵押、免担保也是存在的，但是很少。抵押可以用土地来抵押，该土地可以是融资资源也可以是其他的地块，但是有个细节很重要，就是拿到预售许可证的土地是不能够作抵押的，以前对此不知，在实践中才知道这个关键点，理由很简单，既然你都要出售了，（房产交易中心）就不允许你抵押的，但是实践操作起来可以做到，我先办理抵押，然后随即办理预证，我觉得实质上是没什么区别的，只不过是解除抵押很麻烦。
抵押的办理就是到房产交易中心办理，需要很多资料、反反复复、补来补去，很多细节上浪费很多时间的，一般办理抵押是需要20个工作日的，这些部门的效率的确很低。办理好了之后，银行会将贷款打到事先在银行开立的专用账户里面，，银行一般不会把所有的金额都打到专用账户，会留一部分。企业须提供一些工程款发票之类的资料向银行提款，然后方可使用资金。
此外，银行为了控制风险，会在合同中要求企业在该地块开盘后，销售回款的一定比例要划到一个专用账户，当销售达到一定比例后要归还贷款，由此可见，银行贷款虽然成本低，但是使用起来很受限制。尽管如此，由于其成本低廉，因而是房地产债务融资的首选。