【83号专题】一个考倒人的房地产问题

盼兮

问题来源是这样的，根据早在1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》曾规定，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。国土部于1999年出台的《闲置土地处置办法》规定了对闲置土地征收闲置费，上限为土地出让金的20%。中央政府2008年1月发布了2008年的第3号文件，这份名为《国务院关于促进节约集约用地的通知》，国务院3号文此次不再将20%仅作为上限，而是明确土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

   于是，根据这样的规定，公司的香港帐，就计提了土地闲置费到开发成本中，而在德勤审计时，认为不应该列入开发成本，应该作为费用拨备。

   为了反驳事务所的观点，经理拿出来了国税发[2006]31号文，条文如下：
12.土地闲置费。开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按税收规定在税前扣除。

   这个条文，我们公司要引用，存在两个问题，1、这是针对内资企业的，外资是否适用？2、讲的是土地的出让，而我们土地是转让取得，是否适用？

   先问了注册会计师A，他认为，如果取得行政事业收据，则入土地成本；如果取得滞纳金、罚款票据，入营业外支出，且不能税前扣除。

   再问了注册会计师B，他认为，期间费用是当期费用，开发成本将在本期及以后期间分摊，首先界定这样的闲置费是当期还是跨期的，显然这样的政府收费是跨期的，则应入成本。

   刚开始，我也跟A、B的思路一样，直到问了注册会计师C，思路才明朗了。他认为，在计提时，是一种预计负债，依照会计准则，应该入费用。因为根据谨慎性原则，上市公司进行各项准备的计提，就是为了将这种损益在当期反应出来，如果入成本，则借方入资产，变成计提没有意义了。他的这种观点我很赞成，之前的观点都被税法忽悠了，将会计准则跟税法混淆了。

    我收集了各家观点，得出这样的结论，土地闲置费在计提时是计入费用，在实际发生时是计入开发成本。自以为这样的结论比较圆满了，就再将这个问题问了注册会计师D，结果他反驳了C的观点，他认为计提的目的是为了确认预计负债，而不是为了确认损益，因此这也不是一种准备，所以，如果这个收费是合理的行政事业收费，计提时应该计入成本；如果这个收费是处罚性收费，则应该计入费用。听来这个更有道理，C似乎将各项准备跟预计负债又混淆了。再问回C，他还是坚持之前的观点，但换了个角度来理解，因为如果借方入开发成本，是一种资产，而预计资产一般是不确认的，所以他认为入费用。

   A、B、C、D的水平，通过这样一道问题，显示出来。

   到底入成本，还是入费用，你弄明白了

yanlu888

当然是进成本拉，原因关键看经济实质，这也是会计的基本原则

闲置土地往往不是管理失误，而是企业的经营策略所致

缴纳闲置费是为实施相关策略付出的成本，就像买地地要付出让费一样

因此计入开发成本正确

另外费用化也不符合企业利益

Sun_flower

我认为入成本。计提时就直接入成本。

asdwwww670701

我糊涂了，我原以为土地闲置费应在缴纳时进土地成本，现在看完后反而不知进哪科目

暴走的奶牛

看了大家的回复后，我确定：我更糊涂了！

zhangfumin5168

xuexuezhishiqqqqq

周玲玉

有点糊涂了，就计入成本

何似

看来看去倒糊涂了

天天书友

我也弄糊涂了

南泰地产

个人认为该项支出类似处罚，入费用比较合适。但既然能取得行政事业收据，而非罚款单据，那对于企业财务来说，就入成本。到时真的发生了，顺理成章计入计税成本。否则，不就没有机会做土增税的抵扣了么。