房地产财务知识培训讲义（稍早的时间）

南山

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南山

房产税的政策分析
《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发【1986】第090号）规定：房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳，产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。以上统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。
房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。
房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12％。
财政部　国家税务总局《关于经营高校学生公寓有关税收政策的通知》（财税【2002】第147号）对高校后勤实体及社会性投资建设、经营的高校学生公寓（以下简称学生公寓），在经营过程中涉及的有关税收政策问题通知如下：
一、对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税；
二、对按高教系统收费标准向高校学生出租学生公寓所取得的租金收入，免征企业所得税；
三、对与高校学生签定的学生公寓租赁合同，免征印花税。
四、对高校后勤实体及社会性投资者经营学生公寓，获得租金所涉及的营业税，按照财税字〔2000〕25号文件通知的政策执行。
享受上述优惠政策的纳税人，应对享受优惠政策的经营活动进行单独核算，分别进行纳税申报。不进行单独核算和纳税申报的，不得享受上述政策。利用学生公寓向社会人员提供住宿服务或将学生公寓挪作他用的，应按现行规定缴纳相关税款，已享受免税优惠免征的税款应予以补缴。
五、本通知自2002年10月1日起至2005年12月31日止执行。此前未征税款不再补缴，已征税款不再退还。
国家税务总局关于《邮政企业征免房产税、土地使用税问题的函》（国税函【2001】第379号）根据房产税和土地使用税的有关规定，对邮政部门座落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产、土地，应当依法征收房产税和土地使用税；对座落在上述范围以外尚在县邮政局内核算的房产、土地，必须在单位财务账中划分清楚，从2001年1月1日起不再征收房产税和土地使用税。
国家税务总局《关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知》（国税发【2000】第044号）规定，自2000年1月1日起：
一、关于利用人防工程免征城市房地产税问题
为鼓励利用地下人防设施，对外商投资企业利用人防工程中的房屋进行经营活动的，可比照《关于检发<关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定>、<关于车船使用税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知》（财政部税务总局[1986]财地税字008号）的有关规定，暂不征收房产税。
二、关于出租柜台征收城市房地产税问题
出租房屋以优先从租计征城市房地产税为原则，外商投资企业将房屋内的柜台出租给其他经营者等并收取租金的，应按租金计征城市房地产税。
凡按租金计征的房产税税额超过按房产价值计征的，按租金收入计征城市房地产税；未超过的，按房产价值计征。
对外商投资企业在商品房开发过程中搭建临时铺面出租经营的，如果房地产管理部门对该临时铺面不予确定产权，企业“固定资产”帐上也不反映的，为支持商品房开发，对该出租经营用的临时铺面暂不征收城市房地产税。建造的商品房交付使用后依旧保留的出租经营用的临时铺面，无论如何计帐，是否确定产权，均应照章征收城了房地产税。
三、关于外籍个人购置的房产免征城市房地产税问题
外籍个人（包括华侨，港、澳、台同胞）购置的非营业用房产，可比照《中华人民共和国房产税暂行条例》第五条的有关规定，暂免征城市房地产税。
对融资租赁房屋征收房产税《国家税务总局关于安徽省若干房产税业务问题的批复》（国税函【1993】第368号）一、对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，不承担联营风险的情况，实行上是以联营名义取得房产的租金，应根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。二、对于融资租赁房屋的情况由于租赁费包括购进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承担方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方，这实际上是一种变相的分期付款购买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收。至于租赁期间房产税的纳税人，可由你局根据实际情况确定。
国家税务局《关于工会服务型事业单位免征房产税、车船使用税、土地使用税问题的复函》（国税函【1992】第1440号）明确：对由主管工会拨付或差额补贴工会经费的全额预算或差额预算单位，可以比照财政部门拨付事业经费的单位办理，即：对这些单位自用的房产、车船、土地，免征房产税、车船使用税和土地使用税；从事生产、经营活动等非自用的房产、车船、土地，则应按税法有关规定照章纳税。
财政部税务总局《关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的通知》（财税地字【1987】第021号）规定：其一、对少年犯管教所的房产，免征房产税。其二、对劳改工厂、劳改农场等单位，凡作为管教或生活用房产，例如：办公室、警卫室、职工宿舍、犯人宿舍、储藏室、食堂、礼堂、图书室、阅览室、浴室、理发室、医务室等，均免征房产税；凡作为生产经营用房产，例如：厂房、仓库、门市部等，应征收房产税。其三、对监狱的房产，若主要用于关押犯人，只有极少部分用于生产经营的，可从宽掌握，免征房产税。但对设在监狱外部的门市部、营业部等生产经营用房产，应征收房产税，对生产规模较大的监狱，可以比照本通知第二条办理。具体由各省、自治区、直辖市税务局根据情况确定。
财政部税务总局《关于对司法部所属的劳改劳教单位征免房产税问题的补充通知》（财税地字【1987】第029号）将有关司法部所属劳教单位征免房产税的问题，现补充规定如下：１．由国家财政拨付事业经费的劳教单位，免征房产税。２．经费实行自收自支的劳教单位，在规定的免税期满后，应比照我局（８７）财税地字第０２１号文对劳改单位征免房产税的规定办理。
财政部税务总局《关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字【1987】第003号）作如下解释和规定：
一、关于“房产”的解释
二、关于房屋附属设备的解释
三、关于工商行政管理部门的集贸市场用房征收房产税的规定
工商行政管理部门的集贸市场用房，不属于工商部门自用的房产，按规定应征收房产税。但为了促进集贸市场的发展，省、自治区、直辖市可根据具体情况暂给予减税或免税照顾。
检发<关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定>的通知（财税地字【1986】第008号）
附件一：关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定
四、关于“由国家财政部门拨付事业经费的单位”，是否包括由国家财政部门拨付事业经费，实行差额预算管理的事业单位？
实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。
五、关于由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，有无减免税优待？
由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税，但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税三年。
六、关于免税单位自用房产的解释
国家机关、人民团体、军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。
事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。
宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。
公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。
上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。
七、关于纳税单位和个人无租使用其他单位的房产，如何征收房产税？纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。
八、关于房产不在一地的纳税人，如何确定纳税地点？房产税暂行条例第九条规定，“房产税由房产所在地的税务机关征收。”房产不在一地的纳税人，应按房产的座落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。
九、关于在开征地区范围之外的工厂、仓库，可否征收房产税？根据房产税暂行条例的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。
十、关于企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可否免征房产税？企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。
十一、关于作营业用的地下人防设施，应否征收房产税？为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。
十二、关于个人所有的房产用于出租的，应否征收房产税？个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。
十三、关于个人所有的居住房屋，可否由当地核定面积标准，就超过面积标准的部分征收房产税？
根据房产税暂行条例规定，个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。
十四、关于个人所有的出租房屋，是按房产余值计算缴纳房产税还是按房产租金收入计算缴纳房产税？根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按房屋租金收入征税。
十五、关于房产原值如何确定？房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。
十六、关于毁损不堪居住的房屋和危险房屋，可否免征房产税？
经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
十七、关于依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳房产税，其减除幅度，可否按照房屋的新旧程度分别确定？对有些房屋的减除幅度，可否超过这个规定？
根据房产税暂行条例规定，具体减除幅度以及是否区别房屋新旧程度分别确定减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定，减除幅度只能在10％至30％以内。
十八、关于对微利企业和亏损企业的房产，可否免征房产税？
房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。（财税[2004]140号取消）
十九、关于新建的房屋如何征税？
纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。
纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。
二十、关于企业停产、撤销后应否停征房产税？企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经省、自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税（财税[2004]140号取消）；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。
二十一、关于基建工地的临时性房屋，应否征收房产税？凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
二十二、关于公园、名胜古迹中附设的营业单位使用或出租的房产，应否征收房产税？公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照像馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。
二十三、关于房产出租，由承租人修理，不支付房租，应否征收房产税？承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定交纳房产税。
二十四、关于房屋大修停用期间，可否免征房产税？房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
二十五、关于纳税单位与免税单位共同使用的房屋，如何征收房产税？纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。
《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》（政财字【1951】第133号）
第一条 城市房地产税，除另行规定者外，均依本例之规定，由税务机关征收之。
第二条　开征房地产税之城市，由中央人民政府财政部核定，未经核定者，不得开征。
第三条　房地产税由产权所有人交纳，产权出典者，由承典人交纳；产权所有人、承典人不在当地或产权未确定及租典纠纷未解决者，均由代管人或使用人代为报交。
第四条　下列房地产免纳房地产税：
一、军政机关及人民团体自有自用之房地。
二、公立及已立案之私立学校自有自用之房地。
三、公园、名胜、古迹及公共使用之房地。
四、清真寺、喇嘛庙本身使用之房地。
五、省（市）以上人民政府核准免税之其他宗教寺庙本身使用之房地。
第五条　下列房地产得减纳或免纳房地产税：
一、新建房屋自落成之月份起，免纳三年房地产税。
二、翻修房屋超过新建费用二分之一者，自竣工月份起，免纳二年房地产税。
三、其他有特殊情况之房地，经省（市）以上人民政府核准者，减纳或免纳房地产税。
第六条　房地产税依下列标准及税率，分别计征：
一、房产税依标准房价按年计征，税率为百分之一。
二、地产税依标准地价按年计征，税率为百分之一点五。
三、标准房价与标准地价不易划分之城市，得暂依标准房地价合并按年计征，税率为百分之一点五。
四、标准房地价不易求得之城市，得暂依标准房地租价按年计征，税率为百分之十五。
建安企业的税收问题
建筑安装企业从事的建安业务，根据国家税务总局《关于印发<营业税税目注释>（试行稿）的通知》（国税发【1993】第149号）属于建筑业的征税范围。
建筑业，是指建筑安装工程作业。本税目的征收范围包括：建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业。
建筑，是指新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。
安装，是指生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配、安置工程作业，包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业在内。
修缮，是指对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。
装饰，是指对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或具有特定用途的工程作业。
其他工程作业，是指上列工程作业以外的各种工程作业，如**电信工程、水利工程、道路修建、疏浚、钻井（打井）、拆除建筑物或构筑物、平整土地、搭脚手架、爆破等工程作业。
建安业务纳税人的具体把握有规定
在一般情况下，谁应当缴税，也就是纳税人问题税法的基本法规都已明确。但是事实上有些业务还存在需要具体认识问题，如单位所属内部施工队伍承担其所隶属单位的建筑安装工程是否征收营业税？
回答这个问题首先要看此类施工队伍是否属于独立核算单位。《营业税问题解答(之一)》（国税函发[1995]156号）明确：如果属于独立核算单位，不论承担其所隶属单位(以下称本单位)的建筑安装工程业务，还是承担其他单位的建筑安装工程业务，均应当征收营业税。如果属于非独立核算单位，承担其他单位建筑安装工程业务应当征收营业税；而承担本单位的建筑安装工程业务是否应当缴纳营业税，则要看其与本单位之间是否结算工程价款。营业税暂行条例实施细则第十一条规定，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位。根据这一规定，内部施工队伍为本单位承担建筑安装业务，凡同本单位结算工程价款的，不论是否编制工程概(预)算，也不论工程价款中是否包括营业税税金，均应当征收营业税；凡不与本单位结算工程价款的，不征收营业税。
财政部、国家税务总局关于明确《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条有关问题的通知（财税[2001]160号）明确：自2001年9月1日起，其一、《细则》第十一条“负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并向对方收取货币、货物或其他经济利益的单位，包括独立核算的单位和不独立核算的单位”中的“向对方收取货币、货物或其他经济利益”，是指发生应税行为的独立核算单位或者独立核算单位内部非独立核算单位向本独立核算单位以外单位和个人收取货币、货物或其他经济利益，不包括独立核算单位内部非独立核算单位从本独立核算单位内部收取货币、货物或其他经济利益。其二、本通知第一条所称独立核算单位是指一)在工商行政管理部门领取法人营业执照的企业。(二)具有法人资格的行政机关、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。其三、纳税人必须将为本独立核算单位内部提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得收入和为本独立核算单位以外单位和个人提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产取得的收入分别记账，分别核算。凡未分别记账，未分别核算的，一律征收营业税。
营业额的确定问题
关于有线电视安装费征税问题，国家税务总局《关于营业税若干征税问题的通知》（国税发[1994]159号）明确：有线电视安装费，是指有线电视台为用户安装有线电视接收装置，一次性向用户收取的安装费，也称之为“初装费”。对有线电视安装费，应按“建筑业”税目征税。
1、对绿化工程的征税问题。《营业税问题解答(之一)》（国税函发[1995]156号）明确：绿化工程往往与建筑工程相连，或者本身就是某个建筑工程的一个组成部分，例如，绿化与平整土地就分不开，而平整土地本身就属于建筑业中的“其他工程作业”。为了减少划分，便于征管，对绿化工程按“建筑业-其他工程作业”征收营业税。
2、对工程承包公司承包的建筑安装工程的征税问题。《营业税问题解答(之一)》（国税函发[1995]156号）明确:根据营业税暂行条例第五条第(三)款“建筑业的总承包人将工程分包或转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额”的规定，工程承包公司承包建筑安装工程业务，即工程承包公司与建设单位签订承包合同的建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。
3、对境外机构总承包建筑安装工程的征税问题。《营业税问题解答(之一)》（国税函发[1995]156号）明确:根据营业税暂行条例第十一条第(二)款“建筑安装业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人”和营业税暂行条例实施细则第二十九条第(一)款“境外单位或者个人在境内发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应缴税款以代理者为扣缴义务人；没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人”的规定，建筑安装工程的总承包人为境外机构，如果该机构在境内设有机构的，则境内所设机构负责缴纳其承包工程营业税，并负责扣缴分包或转包工程的营业税税款；如果该机构在境内未设有机构，但有代理者的，则不论其承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税款均由代理者扣缴；如果该机构在境内未设有机构，又没有代理者的，不论其总承包的工程是否实行分包或转包，全部工程应纳的营业税税款均由建设单位扣缴。
关于建筑业纳税义务发生时间问题
国家税务总局《关于营业税若干征税问题的通知》（国税发[1994]159号）明确建筑业营业税纳税义务发生时间为:
1、实行合同完成后一次性结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为施工单位与发包单位进行工程合同价款结算的当天；
2、实行旬末或月中预支、月终结算、竣工后清算办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；
3、实行按工程形象进度划分不同阶段结算价款办法的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为各月份终了与发包单位进行已完工程价款结算的当天；
4、实行其他结算方式的工程项目，其营业税纳税义务发生时间为与发包单位结算工程价款的当天。
关于建筑业纳税地点
国家税务总局《关于建筑安装企业所得税纳税地点问题的通知》（国税发[1995]227号）就建筑安装企业所得税纳税地点问题明确自1995年度起：
其一、建筑安装企业离开工商登记注册地或经营管理所在地(以下简称所在地)到本县(区)以外地区施工的，应向其所在地的主管税务机关申请开具外出经营活动税收管理证明(以下简称外出经营证)，其经营所得，由所在地主管税务机关一并计征所得税。否则，其经营所得由企业项目施工地(以下简称施工地)主管税务机关就地征收所得税。
其二、建筑安装企业申请开具外出经营证须具备以下条件:
(一)中标通知书；(二)甲乙双方签订的施工合同；(三)施工许可证或开工报告；(四)本系统的施工队伍。
所在地税务机关接到企业申请后，经审核无误应及时填发外出经营证。
其三、持有外出经营证的建筑安装企业到达施工地后，应向施工地主管税务机关递交税务登记证件(副本)和外出经营证，并陆续提供所在地主管税务机关按完工进度或完成的工作量据以计算应缴纳所得税的完税证明。施工地税务机关接到上述资料后，经核实无误予以登记，不再核发税务登记证，企业持有所在地税务机关核发的《税务登记证》(副本)进行经营活动。
企业经营活动结束后，应向施工地税务机关办理注销手续，外出经营证交原填发税务机关。
其四、对外出施工的建筑安装企业，所在地税务机关应主动与施工地税务机关加强联系，做好外出企业纳税的认定工作。施工地税务机关应积极配合所在地税务机关的工作，避免企业所得税税款的流失。
其五、外出经营证由县(含县)级以上税务机关统一印制、编号管理，县(市)税务机关要定期对下级征收单位填开的外出经营证情况进行检查，切实加强对外出经营证的使用管理，保证税款及时入库。
其六、建筑安装企业应按照国家财务、税收的有关规定设置账簿，正确计算应纳税所得额，按规定税率缴纳所得税。未按规定设置账簿或虽设置账簿，但账目混乱、资料残缺不全，不能正确计算应纳税所得额的建筑安装企业，税务机关可依照有关规定，核定其应纳税所得额。
建安企业的混合销售业务处理
国家税务总局《关于建筑安装企业制售铝合金门窗征税问题的通知》（国税函发[1997]186号）明确：按照我局印发的《增值税若干具体问题的规定》(国税发[1993]154号)第一条第(四)款的规定，基本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件及建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。这一规定对建筑安装企业制售铝合金门窗产品同样适用。无论其制作地点距施工地点远近，企业财务核算形式如何，应一律照章征收增值税。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十八条的规定，纳税人从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论与对方如何结算，其营业额均应包括工程所用原材料及其他物资和动力的全部价款。铝合金门窗属于建筑工程中所用的原材料，其价款不能从工程承包额中扣除或分割开来分别征税，更不能以此作为划分确定混合销售只征一种税。如果生产铝合金门窗的纳税人是承包工程的分包或转包人，其应纳的营业税已由总承包人代扣代缴，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条第(三)款的规定，则对其不再征收营业税。
国家税务总局《关于纳税人销售自产货物提供增值税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题的通知》（国税发[2002]117号）对纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收流转税问题通知如下:
其一、关于纳税人销售自产货物提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务征收增值税、营业税划分问题
纳税人以签订建设工程施工总包或分包合同(包括建筑、安装、装饰、修缮等工程总包和分包合同，下同)方式开展经营活动时，销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务(包括建筑、安装、修缮、装饰、其他工程作业，下同)，同时符合以下条件的，对销售自产货物和提供增值税应税劳务取得的收入征收增值税，提供建筑业劳务收入(不包括按规定应征收增值税的自产货物和增值税应税劳务收入)征收营业税:
(一)必须具备建设行政部门批准的建筑业施工(安装)资质；
(二)签订建设工程施工总包或分包合同中单独注明建筑业劳务价款。
凡不同时符合以上条件的，对纳税人取得的全部收入征收增值税，不征收营业税。
对上所称建筑业劳务收入，以签订的建设工程施工总包或分包合同上注明的建筑业劳务价款为准。
纳税人通过签订建设工程施工合同，销售自产货物、提供增值税应税劳务的同时，将建筑业劳务分包或转包给其他单位和个人的，对其销售的货物和提供的增值税应税劳务征收增值税；同时，签订建设工程施工总承包合同的单位和个人，应扣缴提供建筑业劳务的单位和个人取得的建筑业劳务收入的营业税。
其二、关于扣缴分包人营业税问题
不论签订建设工程施工合同的总承包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，还是仅销售自产货物、提供增值税应税劳务不提供建筑业劳务的单位和个人，均应当扣缴分包人或转包人(以下简称分包人)的营业税一)如果分包人是销售自产货物、提供增值税应税劳务并提供建筑业劳务的单位和个人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为除自产货物、增值税应税劳务以外的价款。(二)除本条第一款规定以外的分包人，总承包人在扣缴建筑业营业税时的营业额为分包额。
其三、关于自产货物范围问题
本通知所称自产货物是指:
(一)金属结构件:包括活动板房、钢结构房、钢结构产品、金属网架等产品；(二)铝合金门窗；(三)玻璃幕墙；(四)机器设备、电子通讯设备；(五)国家税务总局规定的其他自产货物。
其四、关于纳税人问题
本通知中所称纳税人是指从事货物生产的单位或个人。
纳税人销售自产货物、提供增值税应税劳务并同时提供建筑业劳务，应向营业税应税劳务发生地的地方税务局提供其机构所在地主管国家税务局出具的纳税人属于从事货物生产的单位或个人的证明，营业税应税劳务发生地的地方税务局根据纳税人持有的证明按本通知的有关规定征收营业税。
其五、关于税款调整及执行时间问题本通知自2002年9月1日起执行。
房地产企业各税种自查方法和技巧
一、熟悉房地产企业的税收政策
　　1、《中华人民共和国营业税暂行条例》
　　2、《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》
　　3、以不动产作抵押向金融机构贷款的征税规定（国税函发[1995]156号）
　　4、单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权的征税（财税字[2003]16号）
　　单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
　　单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
　　5、以不动产投资入股的征税规定（国税函发[1997]490号）（财税字[2002]191号）
　　企业以房地产投资入股，不征营业税。
　　从2003年1月1日开始以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。并且对股权转让不征收营业税。《营业税税目注释（试行稿）》（国税发[1993]149号）第八、九条中与本通知内容不符的规定废止。
　　6、企业兼并、合并发生的不动产所有权转移行为的征税规定（国税函[2002]165号）
　　7、不动产转让的纳税义务时间（国税发[1994]85号）
　　在销售不动产（以及转让土地使用权）方面，纳税义务发生时间与财务制度并不完全一致，房地产方面的财务制度规定，转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已移交，已将发票帐单提交买方时，作为销售实现。而对销售不动产（以及转让土地使用权）的应税行为，《营业税暂行条例实施细则》作了特殊规定。
　　8、不动产赠与的营业税征收的规定（国税函发[1995]156号）
　　根据《营业税暂行条例实施细则》第四条的规定，只有单位无偿赠送不动产的行为才视同销售不动产征收营业税，对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。
　　9、关于合作建房的营业税征税规定（国税函发[1995]156号）
　　10、转让在建项目的征税规定（财税字[2003]16号）
　　在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：
　　11、关于销售不动产征税问题。（财税字[2003]16号）
　　单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。
　　12、企业所得税（国税发[2003]83号）
　　二、关于开发产品销售收入确认问题
　　三、关于开发产品预售收入确认问题
　　四、关于开发产品视同销售行为的收入确认问题
　　五、关于成本和费用的扣除问题
　　房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
一个不容忽视的应税问题
“我的经营用房是租来的，我还用交税么？”
“我的经营用房是我个人的私有财产，为什么还要交税？”……
    在稽查工作中，我们经常听到租房或将法人、股东的私房作为经营、办公用房的企业理直气壮地质问我们这样的问题。长期以来，私房出租的纳税问题一直是税收管理中漏洞较多的一个环节。一些企业要么是缺乏纳税常识，要么是明知故犯。逃避缴纳房产税、城镇土地使用税、个人所得税的现象颇为严重。
　　对于不了解税收政策的企业，在他们看来，经营用房属于租赁或私人所有，不应缴纳房产税、土地使用税；或者认为经营用房是楼房，因此无须缴纳土地使用税；而对于非常了解税收政策却不纳税或少纳税的企业，往往采取装做不明白或故意计算错误。如大额装修费不加入房产原值；私营业主用房的商、住合用面积故意划分不清等，借此达到不交或少缴税款的目的。　　　　　　　　　　　　
　　那么，租房或用私房作为经营、办公用房应如何纳税？不依法纳税后果如何？下面笔者将举例说明。
　　一、承租房屋（出租方为个人）：由承租方即经营者缴纳房产税和代扣代缴个人所得税
　　（一）缴纳房产税
　　1、缴纳房产税依据：《沈阳市出租房屋税收管理暂行办法》第五条规定：个人出租房屋后，税务机关在无法找到出租人的情况下，应由主管地方税务机关将“纳税通知书”送达房屋承租人，由承租人在规定的期限内找到出租人并缴纳税款，如果承租人不能在规定的期限内找到出租人的，则应由承租人缴纳房产税
　　2、缴纳房产税计税方法：应纳房产税＝实际支付租金＊12％。如：所用房屋月租金为5000元，则月应纳房产税为600元（5000＊12％）　
　　（二）代扣代缴个人所得税
　　1、代扣代缴个人所得税依据：《个人所得税法》第八条规定，即“个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。”
　　2、代扣代缴个人所得税计税方法：按个人财产租赁所得，应纳税所得额＝实际取得收入－800元（月收入不超过4000元）；或＝实际取得收入＊（1－20％）（月收入超过4000元）。
　　应纳个人所得税＝应纳税所得额＊20％。
　　以月租金5000元，出租方未发生其他相关税费（如营业税及附加等）为例：
　　应纳税所得额＝5000＊（1－20％）＝4000元；
　　应纳个人所得税＝4000＊20％＝800元。　
　　（三）未按规定缴纳房产税、代扣代缴个人所得税的承租方，应承担加收滞纳金、罚款的后果直至被追究法律责任。
　　1、未缴房产税处理依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条和第六十四条第二款的规定，即“纳税人未按照规定期限缴纳税款的……税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”“纳税人不进行纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，由税务机关追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金，并处不缴或少缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款。”
　　2、未代扣代缴个人所得税处理依据：《中华人民共和国税收征收管理法》第六十九条规定，即“扣缴义务人应扣未扣、应收未收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。”
　　二、企业业主个人房产做为企业经营、办公用房（包括商住两用）：业主应按个人出租房屋缴纳房产税、营业税及附加、土地使用税、个人所得税等相关税费；若为无租使用，应按商用部分房产余值缴纳房产税。
　　目前业主用房多数为无租使用，以此为例纳税方法为：
　　1、计税方法：房产余值＝房产原值一次减除10％至30％（具体减除幅度，依据《沈阳市房产税征收管理办法》第四条规定）；商用部分房产余值＝按面积分摊房产余值；年应纳房产税＝商用部分房产余值＊1.2％。
　　如：某私营业主其个人房产原值为100万元，扣除比例为10％，使用面积200平方米，个人居住用110平方米，用于经营面积90平方米，则应纳房产税：
　　商用部分房产余值＝100万元（1－10％）＊90／200＝40.5万元
　　则：年应纳房产税＝40.5＊1.2％＝4860　元
　　2、未按规定缴纳或未足额缴纳房产税（如减小商用面积），承担法律责任同上。

南山

财政部、国家税务总局《关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号）对股权转让的营业税问题自2003年1月1日起：其一、以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。其二、对股权转让不征收营业税。
其二、转让企业产权
国家税务总局《关于转让企业产权不征营业税问题的批复》（国税函[2002]165号）明确：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产、转让无形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业税征收范围，不应征收营业税。
其三、以不动产或无形资产投资入股收取固定利润
国家税务总局《关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》（国税函发[1997]490号）根据《营业税税目注释》的有关规定，以不动产或无形资产投资入股，与投资方不共同承担风险，收取固定利润的行为，应区别以下两种情况征收营业税:以不动产、土地使用权投资入股，收取固定利润的，属于将场地、房屋等转让他人使用的业务，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税；以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股，收取固定利润的，属于转让无形资产使用权的行为，应按“转让无形资产”税目征收营业税。
其四、企业出租不动产取得的固定收入
国家税务总局《关于企业出租不动产取得的固定收入征收营业税问题的批复》（国税函[2001]78号）明确：企业以承包或承租形式将资产提供给内部职工和其他人员经营，企业不提供产品、资金，只提供门面、货柜及其他资产，收取固定的管理费、利润或其他名目价款的，如承包者或承租者向工商部门领取了分支机构营业执照或个体工商业户营业执照，则属于企业向分支机构或个体工商业户出租不动产和其他资产，企业向分支机构和个体工商业户收取的全部价款，不论其名称如何，均属于从事租赁业务取得的收入，均应根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条的规定，按“服务业-租赁”征收营业税。如承包者或承租者未领取任何类型的营业执照，则企业向承包者或承租者提供各种资产所收取的各种名目的价款，均属于企业内部的分配行为，不征收营业税。
住房制度改革
《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》(国发[1998]23号文件)规定，从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化、工资化，具体时间、步骤由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地实际情况确定。停止住房实物分配后，企业不再为职工购建住房筹集资金，应按规定取消住房基金和住房周转金。企业职工购房资金来源主要有:职工工资、住房公积金、个人住房贷款，以及有的地方由财政、单位原有住房建设资金转化的住房补贴等。为贯彻落实国务院关于企业住房制度改革的精神，国家税务总局《关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知》（国税发[2001]39号）就企业住房制度改革中涉及的出售住房损益处理等所得税业务问题明确如下:
一、取消住房基金和住房周转金制度前企业出售住房所得或损失的处理
为了筹集职工购房基金，企业按国家有关规定已将住房折旧、住房出租收入、上级拨入住房资金及有关利息作为住房基金和住房周转金单独核算，未计入应纳税所得额的，根据收入费用配比和相关性原则，出售住房发生的损失不得在申报缴纳企业所得税前扣除。
取消住房基金和住房周转金制度后，企业现有住房周转金余额(包括已出售职工住房净损益)如为负数，经批准后，可依次冲减公益金、盈余公积金、资本公积金及以后年度未分配利润；如为正数，也不再计入企业应纳税收入总额，而直接作为企业的税后未分配利润处理，用于职工集体福利。
如果企业取消住房周转金制度时相关的住房周转金负数余额较大，在较长的期间内无法用公益金、盈余公积金、资本公积金及以后年度的未分配利润抵补，并且企业以往对职工的工资欠账较大，经报国家税务总局审核，取消住房周转金制度前已出售的职工住房损失可在一定期间内在缴纳企业所得税前扣除。
二、取消住房基金和住房周转金制度后企业出售住房所得或损失的处理
企业按规定取消住房基金和住房周转金制度后出售住房(包括出售住房使用权和全部或部分产权)的收入，减除按规定提取的住宅共用部位、公用设施维修基金以及住房账面净值和有关清理费用后的差额，作为财产转让所得或损失并入企业的应纳税所得。
对于拥有部分产权的职工出售、出租住房取得的收入，在补交土地使用权出让金、按规定缴纳有关税费后，按企业和职工拥有的产权比例进行分配，企业分得的出售、出租收入，以及职工将住房再次出售后，企业按规定收到返还的相当于土地出让金的价款和所得收益，应计入企业的收入总额，依法计算缴纳企业所得税。
企业在省、自治区、直辖市人民政府规定的停止实物分房前向职工出售住房，要按国家规定的房改价格收取房款，凡实际售价低于国家核定的房改价格所形成的财产转让损失不得在所得税前扣除。
企业对已按规定领取了一次性补发购房补贴的无房和住房未达到规定面积的老职工，以及停止住房实物分配后参加工作的新职工，按低于成本价出售住房发生的损失，不得在企业所得税前扣除。
三、已出售或出租住房的折旧费用和维修费的处理
企业已出售给职工的住房，自职工取得产权证明之日，或者职工停止交纳房租之日起，不得再扣除有关住房的折旧和维修等费用。
取消住房周转金制度后，凡企业自管和委托代管住房的租金收入已计入企业的收入总额的，企业发生的用于未出售住房的维修、管理费用，可在税前扣除。
四、企业为职工缴纳的住房公积金的处理
企业根据国家规定按工资总额一定比例为本企业职工缴纳的住房公积金，可在税前扣除。
五、住房补贴、住房困难补贴和提租补贴的处理
停止住房实物分配后，房价收入比(即本地区一套建筑面积为60平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比)在4倍以上的地区，企业按市(县)政府制定并报经省级政府批准的标准，对无房和住房面积未达规定标准的职工支付的住房提租补贴和住房困难补助，可在税前扣除。
企业按省级人民政府规定发给停止实物分房以前参加工作的未享受过福利分房待遇的无房老职工的一次性住房补贴资金，经税务机关审核可在不少于3年的期间内均匀扣除。企业按月发给无房职工和停止实物分房以后参加工作的新职工的住房补贴资金，可在税前扣除。
六、企业按国家统一规定为职工交纳的住房公积金，按省级人民政府批准的办法发放的住房补贴、住房提租补贴和住房困难补贴，可在税前据实扣除，暂不计入企业的工资薪金支出；企业超过规定标准交纳或发放的住房公积金或各种名目的住房补贴，一律作为企业的工资薪金支出，超过计税工资标准的部分，不得在税前扣除。
房地产税收的几个特殊问题
军队空余房产租赁收入的税务处理
就军队空余房产租赁收入问题，财政部、国家税务总局《关于暂免征收军队空余房产租赁收入营业税房产税的通知》（财税[2004]123号）就营业税、房产税政策通知如下：
其一、自2004年8月1日起，对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税、房产税；此前已征税款不予退还，未征税款不再补征。
其二、暂免征收营业税、房产税的军队空余房产，在出租时必须悬挂《军队房地产租赁许可证》，以备查验。
住房公积金管理中心有关税收
为了推进住房制度改革，财政部、国家税务总局《关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知》（财税[2000]94号）明确自2000年9月1日起，住房公积金管理中心有关税收政策按如下规定执行:
其一、对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税；
其二、对住房公积金管理中心用住房公积金购买国债、在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征企业所得税；
其三、对住房公积金管理中心取得其他经营收入，按规定征收各项税收。
单位代收的住房专项维修基金
关于有关单位代收的住房专项维修基金是否计征营业税的问题，国家税务总局《关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69号）现明确如下：住房专项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专项维修基金，不计征营业税。
房地产企业所得税
房地产开发企业在依法确认营业收入的前提下，还必须依法进行企业所得税的管理。
房地产开发企业在确认营业收入的过程中，应当注意当地主管税务机关的具体规定。如苏国税发[2003]195号明确：
其一，房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其取得的预售收入是主要是指购房者交付的预付定金。
其二，房地产开发企业应按税法规定计算应纳税所得额，减去已确认收入的预计营业利润，加入当期预计营业利润计算应纳税所得额，计算公式如下：
应纳所得税额=（应纳税所得额-已确认收入的预计营业利润+预计营业利润）×适用税率
其三，房地产开发企业同时采用一次性全额收款、分期付款、银行按揭、委托、先租后售等方式销售开发品的，应分别按规定处理。
其四，房地产开发企业将开发品临时自用，以后用于出售出租的，在临时自用期间，不视同销售。“临时自用”是指用开发品的时间距开发品完工之日起不满一年；超过一年的，应作为自用，视同销售处理。
其五，房地产开发企业在开发项目立项时作为自用或经营性的资产，可作为自建资产，宾实际发生的成本计价，不视同销售。
其六，视同销售行为的收入按照成本利润率确定，计算公式为：
销售收入=开发产品成本×（1+成本利润率）/（1-营业税税率）
其七，房地产开发企业不得预提费用，凡是按规定上缴的各项费用，一律据实扣除。
其八，房地产开发企业按规定以销售收入一定比例向房产局上缴的公用部位、共用设施的维修基金，据实扣除。
其九，房地产开发企业应付施工单位和工程尾款、质量保证金、超过合同、协议规定的支付时间三年以上没有付出的，应作为其他收入处理，以后年度实际支付时可税前扣除。
房地产开发企业在进行成本和费用扣除时，必须按规定区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。期间费用和开发产品销售成本可以按规定在当期直接扣除。
开发产品的建造成本是指开发产品完工前发生的各项支出，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共设施配套费、开发的间接费用、借款费用及其他费用等。
房地产开发企业必须将开发产品的建造成本合理划分为直接成本和间接成本。直接成本可根据有关会计凭证、记录直接计入成本对象中。间接成本能分清负担成本对象的，直接计入有关成本对象中；因多个项目同时开发或先后滚动开发而不能分清负担对象的，则应根据配比的原则按各项目占地面积、建筑面积或工程概算等方法配比计入有关开发项目的成本。
江苏省国家税务局《关于企业所得税几个具体问题的通知》（苏国税函【2005】第206号）第五条就合作开发房地产项目的征税问题明确规定：纳税人以非货币性资产与房地产开发企业合作开发房地产项目的，如开发合同或协议约定向合作各方分配开发产品的，按非货币交易的有关规定进行税务处理；如合同或协议约定分配项目利润的，房地产开发企业不得在税前扣除项目利润，合作各方分得的利润视同投资收益进行税务处理。
下列项目自2003年7月1日起，各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业应按以下规定进行扣除：
一、销售成本。房地产开发企业发生的当期准予扣除的开发产品销售成本，是指已实现销售的开发产品的成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和销售成本按下列公式计算确定：
可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积
销售成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本
二、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费。房地产开发企业实际发生的土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费，应按成本对象进行归集和分配，并按规定在税前进行扣除。
1.属于成本对象完工前实际发生的，直接摊入相应的成本对象。
2.属于成本对象完工后实际发生的,首先应按规定在已完工成本对象和未完工成本对象之间进行分摊，再将应由已完工成本对象负担的部分，在已实现销售的可售面积和未实现销售的可售面积之间进行分摊，其中，应由已实现销售的可售面积分摊的部分，准予在当期扣除。
三、借款费用。房地产开发企业为建造开发产品借入资金而发生的借款费用，如属于成本对象完工前发生的，应按其实际发生的费用配比计入成本对象中；如属于成本对象完工后发生的，应作为财务费用直接在税前扣除。
四、开发产品共用部位、共用设施设备维修费。房地产开发企业按照有关法律、法规或合同的规定，因对已售开发产品共用部位、共用设施设备承担维护、保养、修理、更换等责任而发生的费用，可按实际发生额进行扣除，提取的维修基金不得扣除。
五、土地闲置费。房地产开发企业以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本；因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为财产损失按规定进行扣除。
六、成本对象报废或毁损损失。成本对象在建造过程中如发生单项或单位工程报废或毁损，减去残料价值和过失人或保险公司赔偿后的净损失，计入继续施工的工程成本；如成本对象整体报废或毁损，其净损失可作为财产损失按规定直接在当期扣除。
七、广告费和业务宣传费。新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的广告费和业务宣传费，可无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
八、折旧。房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
招待费。《江苏省国家税务局关于企业所得税若干具体业务问题的通知》（苏国税发[2004]97号）明确：房地产开发企业招待费的扣除比例可比照房地产开发企业广告费和业务宣传费的规定执行。即新办房地产开发企业在取得第一笔开发产品销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务招待费，可以无限期结转以后年度，按规定的标准扣除。
外企房地产业务的税收处理
一、在做完基础工作的情况下再合资开发房地产
部分国内企业将土地三通一平后以土地与外商合作建商品房，双方成立合作公司，领取营业执照，中方将土地使用权转移到合作公司，外方负责兴建商品房的一切资金并负责商品房在境外销售，双方采取分建筑面积、分销售收入、提取固定利润等分配形式。并对上述经营活动中涉及的转让土地使用权的行为如何计征营业税?
国家税务总局《关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复》（国税函发[1994]644号）就上述问题明确如下：
其一、关于中外双方合作建房的征税问题
中方将获得的土地与外方合作，办理土地使用权转移后，不论是按建成的商品房分配面积，还是按商品房销售后的收入进行分配，均不符合现行政策关于“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，因此，应按“转让无形资产”税目征收营业税；其营业额为实际取得的全部收入，包括价外收费；其纳税义务发生时间为取得收入的当天。
同时，对销售商品房也应征税。如果采取分房(包括分面积)各自销房的，则对中外双方各自销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取统一销房再分配销售收入的，则就统一的销售商品房收入按“销售不动产”征营业税；如果采取对中方支付固定利润方式的，则对外方销售商品房的全部收入按“销售不动产”征营业税。
其二、关于中方取得的前期工程开发费征税问题
外方提前支付给中方的前期工程的开发费用，视为中方以预收款方式取得的营业收入，按转让土地使用权，计算征收营业税。对该项已税的开发费用，在中外双方分配收入时如数从中方应得收入中扣除的，可直接冲减中方当期的营业收入。
其三、对中方定期获取的固定利润视为转让土地使用权所取得的收入，计算征收营业税。
二、有关代销包销房地产问题
为规范税收管理，国家税务总局《关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知》（国税发[1999]242号）就有关代销、包销业务明确自2000年1月1日起：
其一、从事房地产业务的外商投资企业与境外企业签订房地产代销、包销合同或协议，委托境外企业在境外销售其位于我国境内房地产的，应按境外企业向购房人销售的价格，作为外商投资企业房地产销售收入，计算缴纳营业税和企业所得税。
其二、上述外商投资企业向境外代销、包销企业支付的各项佣金、差价、手续费、提成费等劳务费用，应提供完整、有效的凭证资料，经主管税务机关审核确认后，方可作为外商投资企业的费用列支。但实际列支的数额，不得超过房地产销售收入的10%。
三、外商参与城市住宅小区建设征收营业税问题
外商投资企业(以下称拆迁人)根据当地政府城市规划和建设部门的要求，通过各种方式对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置(或偿还)住户。在具体办理“安置”或“偿还”时，当地政府规定，根据被拆房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换。按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法，拆迁人与被拆迁人通过《房屋拆迁补偿安置协议》明确拆迁安置事宜。对外商投资企业从事这类城市住宅小区建设涉及的营业税如何征收？
国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》（国税函发[1995]549号）明确：对外商投资企业从事城市住宅小区建设，应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的有关规定，就其取得的营业额计征营业税；对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的成本价核定计征营业税，对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。
四、外国企业出租中国境内不动产的征税问题
就外国企业出租中国境内房屋、建筑物的有关税收问题，国家税务总局《关于外国企业出租中国境内房屋、建筑物取得租金收入税务处理问题的通知》（国税发[1996]212号）明确：根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(以下简称营业税暂行条例)和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》(以下简称所得税法)的有关规定，自1996年10月1日起：
其一、外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡在中国境内没有设立机构、场所进行日常管理的，对其所取得的租金收入，应按营业税暂行条例的有关规定缴纳营业税，并按所得税法第十九条的规定，在扣除上述缴纳的营业税税款后，计算征收企业所得税。
根据营业税暂行条例实施细则第二十九条和所得税法第十九条的规定，上述营业税和企业所得税由承租人在每次支付租金时代扣代缴。如果承租人不是中国境内企业、机构或者不是在中国境内居住的个人，税务机关也可责成出租人，按税法规定的期限自行申报缴纳上述税款。
其二、外国企业出租位于中国境内房屋、建筑物等不动产，凡委派人员在中国境内对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于非协定国家居民公司，委托中国境内其他单位(或个人)对其不动产进行日常管理的；或者上述出租人属于协定国家居民公司，委托中国境内属于非独立代理人的单位(或个人)对其不动产进行日常管理的，其取得的租金收入，根据营业税暂行条例和所得税法的有关规定，应按在中国境内设有机构、场所征收营业税和企业所得税。
土地增值税的征税要点
土地增值税的纳税人
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）规定：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字【1995】第006号）明确：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人，包括个体经营者。
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】第048号）明确细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
上述社会团体是指中国青少年发展基金会、希望工程基金会、宋庆龄基金会、减灾委员会、中国红十字会、中国残疾人联合会、全国老年基金会、老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织。
土地增值税的计税依据
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）第三条规定：土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。第四条规定：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。第五条规定：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。第六条规定：计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字【1995】第006号）明确计算增值额的扣除项目，具体为：
（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。
（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让约开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
（四）旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
（五）与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
（六）根据条例第六条（五）项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条（一），（二）项规定计算的金额之和，加计20％的扣除。
财税字【1995】第006号文件同时还明确：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定．可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。这里的总面积，国税函【1999】第112号文件明确：指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。
此外，一些操作过程中的具体问题，《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】第048号）明确如下：
其一、关于地方政府要求房地产开发企业代收的费用如何计征土地增值税的问题
对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。
对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20％扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。
其二、关于新建房与旧房的界定问题
新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定。
其三、关于扣除项目金额中的利息支出如何计算问题
（一）利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；
（二）对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
其四、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
细则中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。
其五、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题
转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。
其六、关于已缴纳的契税可否在计税时扣除的问题
对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。
其七、关于评估费用可否在计算增值额时扣除的问题
纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。
其八、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题
对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条（一）项的免税规定。
其九、关于预售房地产所取得的收入是否申报纳税的问题
根据细则的规定，对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。因此，对纳税人预售房地产所取得的收入，当地税务机关规定预征土地增值税的，纳税人应当到主管税务机关办理纳税申报，并按规定比例预交，待办理决算后，多退少补；当地税务机关规定不预征土地增值税的，也应在取得收入时先到税务机关登记或备案。
其十、关于分期收款的外币收入如何折合人民币的问题
对于取得的收入为外国货币的，依照细则规定，以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币，据以计算土地增值税税额。对于以分期收款形式取得的外币收入，也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币。
土地增值税的税率
《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）规定土地增值税实行四级超率累进税率：
增值额未超过扣除项目金额50％的部分，税率为30％。
增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％的部分，税率为40％。
增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％的部分，税率为50％。
增值额超过扣除项目金额200％的部分，税率为60％。
在具体计算过程中应当注意，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
（一）增值额未超过扣除项目金额50％
土地增值税税额＝增值额×30％
（二）增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的
土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
（三）增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％
土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％
（四）增值额超过扣除项目金额200％
土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％
公式中的5％、15％、35％为速算扣除系数。
土地增值税的免税事项
1、纳税人建造普通标准住宅出售免征土地增值税。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令【1993】第138号）规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税。细则明确这里所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过本细则第七条（一）、（二）、（三）、（五）、（六）项扣除项目金额之和20％的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额之和20％的，应就其全部增值额按规定计税。
2、因国家建设需要依法征用、收回的房地产。细则明确这里所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，免征上地增值税。
符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。
3、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税。居住未满3年，按规定计征土地增值税。
4、以房地产进行投资、联营的征免税问题。《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字【1995】第048号）明确：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
5、合作建房自用的免征土地增值税。对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
6、企业兼并转让房地产的暂免征收土地增值税。在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。
7、个人互换住房的征免税问题。对个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
8、居民个人转让自己拥有的普通住宅暂免土地增值税。《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》（财税字【1999】第210号）明确：自1999年8月1日起，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税