房地产篇：土增税清算时公共配套设施怎么办

银河飞雪

        文章转载自《孙炜财税课堂》（jiudingtax），一个有价值的房地产财税公众号。

随着生活品质的提高，业主在买房前越来越关注小区的配套，即我们常说的房地产公共配套设施，常见的公共配套设施包括居委会和派出所用房、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等；高档小区还有有的配建有会所、游泳池、龙形水系、音乐喷泉等。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）款提到了公共配套设施的处理原则，但是企业在清算时，时常感觉规定还不够具体，九鼎财税根据咨询中总结的经验进行解读说明。

（一）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

“产权属于全体业主所有”是指下列情形之一的：

1.法律法规明确规定属于全体业主共有；

2.房管部门在房地产登记簿上记载“某建筑区划内的全体业主共有”的；

3.房管部门出具的证明材料证明为全体业主共有的；

4.经业主委员会书面说明由全体业主共有的。

5.经人民法院裁决属于全体业主共有；

6.商品房销售合同、财产处分合同等契约中注明有关公共配套设施归业主共有，并且相关公共配套设施移交给业主或者依规定成立的业主自治组织，由业主共同支配上述公共配套设施的各项权益和负担相应成本。

（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

这里包括两种情况：

1.纳税人与政府、公用事业部门签订了移交文书；

2.属于政府、公用事业单位原因不能及时接收的，接收单位或者政府部门出具相关证明并经清算小组合议通过的。

（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

1.对于建成后以成本核算价移交的公共配套设施，应计入可售建筑面积与已售建筑面积，以移交价格确定为清算收入，并准予扣除成本、费用。

2.对于建成后产权属于房地产开发企业的经营性配套设施，有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；出租或自用的，不予扣除成本、费用。

（四）建成后出租或自用或者交于关联方使用的，不予扣除成本、费用。

这种在实践中较为常见的情况是，小区按照规划配建了无产权的幼儿园。在土地增值税清算前，开发商经不住租金的诱惑，提前把幼儿园出租给第三方使用。

例如，《山东省地方税务局关于修订<山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法>》（山东省地方税务局公告2017年第5号）规定，纳税人将公共配套设施等转为自用，不确认收入，其应当分担的成本、费用也不得扣除。

《大连市地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知》（大地税函[2008]188号）规定，如纳税人开发的配套设施由房地产开发企业或物业管理部门实际享有占有、使用、收益或处分该房产、设施权利的，不允许计入公共配套设施，且在对整个项目进行土地增值税清算时，亦不得列入清算范围，其分摊的土地成本、各项开发成本、费用、税金等，不得在清算时扣除。

如果按照上述地方规定，已经出租的公共配套设施在清算时成本不予扣除，则企业在清算时比较吃亏。如果不是公共配套设施而是有产权的开发产品，还要注意规避出租或者自用一定期限被认定为旧房的风险，旧房清算方式和开发产品有很大的不同。

因此，房地产企业在土地增值税清算前应该充分研究政策，避免为了一时的蝇头小利而造成大的损失。

除了上述原则，《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号 ）第二十四条规定，审核公共配套设施费时应当重点关注以下三个方面：

　　（一）公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。

　　（二）是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

　　（三）多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。

需要提醒企业注意的是，土地增值税不像企业所得税，它不支持预提成本，“实际发生”并取得“合法凭证”是作为土地增值税扣除项目认定的底线。

除了考虑到上述因素，还要根据项目的特点和企业的规划，合理安排公共配套设施的建造时间。原因是国税发[2006]187号第四条第五款规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

但是，按照土地增值税相关规定，在部分分期项目已完成清算后发生的，但属于全体项目共同受益的公共配套设施费，只能在未完成清算的分期项目之间计算分摊，已完成清算的分期项目不再参与分摊。

水至清则无鱼，正是因为土地增值税政策的复杂性，才决定了它存在巨大的筹划空间。

         

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