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标题: 买房送契税问题 [打印本页]

作者: yrmxs 时间: 2015-8-31 20:40
标题: 买房送契税问题
某书上【案例】：某市规定购买90平方米以下普通住房可以减按1%征收契税，东方房地产公司开发的住宅项目虽不符合要求，一样打出了“购房返税“的口号，购买该房地产公司140平方米以上户型，只需要缴纳1%的契税，额外契税由开发商代业主支付。

【案例分析】：以一套价值100万商品房为例，契税4万元，办理房产证时仅收取业主1万元，另外的3万元由开发商承担。该销售政策下开发商实际收入仅为97万元，但申报营业税、土地增值税、印花税还应当按100万元计算缴纳。

问题："该销售政策下开发商实际收入仅为97万元”这是怎么得出结论的？
1、企业所得税应该按照多少金额申报收入？
2、支付契税3万元时，计入什么会计科目？如果是营业外支出能税前扣除吗？

作者: 孤单人 时间: 2015-8-31 21:27
价值100万减3万,按100万申报,计入营业外收入,不能税前扣除.

作者: tienan2002 时间: 2015-9-1 08:59
怎么会这么操作呢。应该是100万的房子，契税4万，那么优惠后价格97万，开票97万，这样做才好。如果按照楼主做法所得税、营业税都是100作为计税基础，3万契税应当是购买者承担的费用，不是你写个材料就能税前扣除的，按照这种做法契税单子给谁呢？

作者: qingqing 时间: 2015-9-1 10:30
是的，同意楼上的意见，公司支付的3万契税直接抵房款，实际销售收入就是97万，发票就按97万开，否则代客户支付的3万元契税没有入账依据。

作者: shj19780310 时间: 2015-9-1 11:12
是的，缴纳契税税务单子是业主的名字，开的不是房产公司的抬头

作者: shj19780310 时间: 2015-9-1 11:14
我想，如果开100万发票，那就要确认收入100万，3万营业外支出，不得税前扣除

作者: yrmxs 时间: 2015-9-1 11:19
书上是不是暗含一个这个意思：
用内帐里的钱替客户交掉这3万元契税，内帐支付的3万元跟外帐的100万收入比较起来实际只收到97万？

作者: cchyin 时间: 2015-9-1 17:19
实际操作的时候应该没有哪个企业会这么做。
收到房款，借：银行存款 100万元
                     贷：预收账款-预收销售款 100万元
收到契税，借：银行存款 1万元
                        贷：其他应付款-代收契税 1万元
支付契税，借：其他应付款-代收契税 4万元
                        贷：银行存款 4万元
处理代业主支付的契税部分时（应付借方数），借：营业外支出 3万元
                                                   贷：其他应付款-代收契税 3万元
企业所得税申报时按照100万的收入申报，3万元的营业外支出不允许税前扣除，营业税、土增税、印花税按照100万元计算缴纳。实际收到的房款为100-3=97万。

作者: tienan2002 时间: 2015-9-2 14:43

cchyin 发表于 2015-9-1 17:19
实际操作的时候应该没有哪个企业会这么做。
收到房款，借：银行存款 100万元
...

学习了，我们这里契税都是业主自己交的

作者: 胡新强 时间: 2015-9-2 16:28
学习了

作者: yrmxs 时间: 2015-9-3 18:53

cchyin 发表于 2015-9-1 17:19
实际操作的时候应该没有哪个企业会这么做。
收到房款，借：银行存款 100万元
...

是不是可以考虑让按揭专员代收代付契税，不通过其他应付款这个科目？

作者: 黑土 时间: 2015-9-7 16:38
应该按100万确认收入，支付3万是不是可以做销售费用？

作者: cchyin 时间: 2015-9-9 13:09

tienan2002 发表于 2015-9-2 14:43
学习了，我们这里契税都是业主自己交的

税务局一直在要求企业不允许代收契税，而是要求业主自己缴纳，但是很多业主又不急着办理房产证，导致很多契税又不能及时收上来，所以呢，又有动机让企业代收，对企业代收契税睁一只眼闭一只眼。他允许你收，但又不想让你挪作他用，所以会经常来监督企业，让你及时交给税务局。大的开发商之所以代收契税，现金流的目的基本可以忽视，最主要的还是房产管理部门要求开发商代收契税并统一办理房产证，免得麻烦。但有些小的开发商基本上就完全是为了现金流了，收了又不**，将资金挪作他用，税务查就查了，反正我也无所谓了，总比饿死强。

作者: cchyin 时间: 2015-9-9 13:10

yrmxs 发表于 2015-9-3 18:53
是不是可以考虑让按揭专员代收代付契税，不通过其他应付款这个科目？

这样不行吧，风险太大了，而且业主只认开发商，他怎么会同意把钱交给某个人呢

作者: lhr0808 时间: 2015-9-10 17:48
学习了

作者: 忘忧1983 时间: 2015-9-16 11:43
我觉得应该按100万进行申报，因为你合同签定是100万，你开97万的票，客户也不认可。

但企业自行承担的3万计入什么科目，这是个问题呢？我觉得应该是计入销售费用的，因为是销售房产给客户的优惠

作者: (_爲誰︶ㄣ诳 时间: 2015-9-17 16:17
学习了

作者: 昏昏昭昭 时间: 2015-9-19 17:10

tienan2002 发表于 2015-9-1 08:59
怎么会这么操作呢。应该是100万的房子，契税4万，那么优惠后价格97万，开票97万，这样做才好。如果按照楼主 ...

那契税的计税依据是什么？税务局按你97万的发票计税契税？

作者: tienan2002 时间: 2015-9-21 20:41

昏昏昭昭发表于 2015-9-19 17:10
那契税的计税依据是什么？税务局按你97万的发票计税契税？

契税按照合同发票作为交税依据

作者: 孤单人 时间: 2016-5-1 22:01
企业所得税按100万申报収入.支付契税3万计入营业外支出.不能税前扣除

作者: sfq 时间: 2016-12-22 16:16
学习学习

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