2007年7月房地产会计讲义

南山

• 一、所得税政策的变迁
  现行税制是从1994年分税制改革开始的。
  问：为什么1994年要进行税制改革呢？
  1993年会计制度改革、1994年税制改革都和1992年有一个老头在南海边划圈儿有关系。也就是说税收政策和经济大形势是息息相关的。社会主义市场经济体制建立后，就需要配套的会计、税收制度。
  （一）1994年---2003年
  从94税改到03年。这一阶段并没有完全针对房地产企业的企业所得税政策，房地产企业缴纳企业所得税适用于一般工商企业的税收原则。事实上房地产企业的收入确认、成本核算等完全不同于一般工商企业，没有量体裁衣的税收政策，等于国家放弃了对房地产企业的税收追索，形成了其“经济的巨人，纳税的侏儒”形象。
  某市国税部门2005年的实际情况：管理243户房地产企业，有收入的只有19户，亏损面达到91％，共申报1239万收入，其中居然有1050万申报的是减免税收入。
  （二）2003年制定了国税发[2003]83号文件，专门针对房地产企业制定了企业所得税政策。
  本政策参照了外商投资企业所得税国税发【2001】142号文件，对内资企业的预售收入开始征税，是最核心的规定。该文件的发布，有力的加强了房地产企业所得税稽查。
  
  （三）国税发【2006】31号文的制定。
  83号文件在执行过程中，产生了很多问题。在税务系统强调精细化管理的大前提下，国家税务总局与时俱进，于2006年制定了31号文件，号称“剑指房地产偷税黑洞”，但是31号文件一些提法仍然有不完善之嫌。
  31号文件的制定与实施，对房地产业税收产生了深远的影响。对于房地产业税收来说，怎么形容31号文件的重要性也不为过。
  （四）外资企业所得税政策
  国税发【1995】153号文件，首先提出了预售收入征税的概念，房地产业所得税政策同其他企业产生重大变化。应该说外资企业税收的理念领先一步，一直到8年以后的2003年，内资企业所得税才提出预售收入征税的概念。所以两税合并后究竟是所得税司的人主导政策制定，还是外税部门的人主导政策制定，对企业利益影响极大。
  国税发【2001】142号文件的颁布，使外资企业房地产所得税政策进一步明确。但是随着31号文件的颁布，内资房地产税收政策更加详细明确，内外资差异增大。除了一般内资企业和外资企业的税收差异外，房地产企业还有其特殊的差异。
  冀国税发【2006】7号文件，对142号文件部分内容做了明细解释。
  问题一：作内资企业好，还是作外资企业好呢？
  如果是在过去，这个问题的答案，是不言而瑜的，外资企业比内资企业有很多政策上的优惠，虽然外资房地产企业没有生产性企业两免三减半的优惠，但是在扣除标准上、在收入确认上有一系列的好处。
  
  随着，明年两法合并，作外资企业是否还有很多额外的好处，现在还说不好。但是，如果是真外资企业的话，至少不吃亏，至少城建税和教育费附加不缴纳吧。如果想筹划为外企，至少必要性没有前些年那么大了。
  二、 31号文的特点
  （一）对以往的经济行为有一定溯及力。
  1.法律的基本规则是“法不朔及及往”。以前没有明确规定的，就不再追究。
  2.31号文件第十一条第二款规定：2006年1月1日以前，没有明确规定，尚未进行处理的税务事项，按31号文执行。
  3.之所以这样规定，是因为31号文件之前，很多事项没有明确规定，或政策不明确存在争议。本规定，实际上可解决稽查中的税企争议。
  （二）剑指房地产偷税黑洞，但又不乏温情脉脉的一面，有所谓人性化规定。
  1.设立了完工标准。如果没有完工标准，计税成本的规定将名存实亡，所有收入都滞留在预售阶段。
  2.提高了预计毛利率。原来一律15%，现在对省会城市提高到至少20%。
  3.对关联交易做了限制。
  （1）取消了房地产相关企业的税收优惠
  （2）对利息支出扣除作了更加严厉的规定。
  4.不允许预提配套设施成本
  5.新办企业广告费、业务宣传费规定合理化。
  6.合作建房的纳税时点规定，非常人性化。
  一、收入问题
  （一）预售收入
  （二）预售收入转化销售收入
  （三）销售收入
  （四）预租收入
  （五）视同销售收入
  二、成本费用扣除
  （一）六大扣除原则
  （二）十四项扣除项目
  三、特殊经济业务税收规定
  （一）合作建房、土地使用权投资
  （二）代建房屋
  31号文件逐条讲解：
  一、关于未完工开发产品的税务处理问题
  1、房地产税收政策适用的范围
  开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品
  开门见山，说明我们31号文件政策不仅仅针对住宅，而是包括了商业用房、配套设施等所有的开发产品，避免了争议。本句话，着重说明的是31号文件不仅仅适用于住宅，如今比较流行的商铺等也遵循31号文件。
  2、预售收入
  （1）开发产品未完工前收取的款项均为预售收入。
  税务机关认为：包括各种定金、订金、合同保证金等，均为预售收入。而不仅仅是房款。
  石家庄地税部门规定对预收款要开具税务机关监制的收据，但是在我们检查过程中发现，依然有很多企业使用自制收据（相当于白条）。在所得税中，无论你开具了收据，还是没有开具收据，都算作预售收入，要缴纳企业所得税。这一点，内外资企业是统一的。
  （2）无论是否取得预售许可证，实际取得的款项均为预售收入。
  实际上未取得预售许可证，就进行预售是非法的。但是，税务机关不是预售许可证的主管机关，也不去分辨这个，总之只要取得收入就要纳税。以前曾经有过教育部门收取非法择校费、三陪小姐坐台费是否要征税的争论。现在我们对于没有取得预售许可证取得的收入，要征税，这个是明确的。
  提示：假按揭收入是否要征税呢？后面我们会讲到。
  实际案例：2006年房地产税务稽查过程中，某房地产公司由于五证不齐全，没有取得预售许可证，但是其资金链条紧张，因此通过团购的形式，将款项打入老板个人账户，再以个人借款的方式，将款项借入。
  问：是否该纳税呢？
  答案是肯定的，而且此种行为更加恶劣。我们对该房地产公司作了处理。
  在前几天邯郸国税的检查中，再次发现了此种情况，我个人意见，对这种情形要从重处理。
  （3）预售收入是收付实现制原则计税。
  预售收入纳税，必须是实际收到的款项，非现金经济利益不能作为预售收入。
  实际案例：（拆迁补偿费）
  冀国税函〔2007〕23号文件第十一条第八款第一项的规定
  冀地税函[2006]244号文件第十九条
  也同样规定了按照实际收到的款项计税。
  问题：当达到完工标准后，收入按照100万，还是30万呢？
  （4）预售收入征税是房地产企业独特的纳税规定。
  问：一般企业预售收入征税时点是什么时间呢？
  发出商品的当天。要理解对预售收入征税实际上是对在产品预收款的征税。
  而房地产企业比较特殊，对预收账款就要征税。而一般工业企业，当产品还处在“在产品”阶段时，是不可能征税的。
  3、预计计税毛利率（已废）
  4、扣除相关的期间费用、营业税金及附加
  问题：预缴的营业税金及附加是否可以扣除呢？
  以前对这个问题存在争议，现在全国已经达成共识，即：预缴的营业税金及附加也可以扣除。
  具体操作如下：
  （1）借：应缴税金－应缴营业税 100万
  贷：银行存款 100万
  即：由于是预缴的营业税，在会计上并不确认为费用类支出，而直接计入应缴税金。
  此时，资产负债表上“应缴税金”可能以负数列示。
  在本期，属于会计与税收的时间性差异，调减项目。在纳税申报表附表5第17行（其他纳税调减项目）中列示。
  

海蛎子

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meilijushui

xuexue

DUDINGADU

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南宫剑克

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洋小豆儿

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赵晓林

三人行，必有我师焉。与成功者同行，择善而从，不善而改。

财会之星

讲得太好了，谢谢分享。

相遇像雾有相逢

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可可熊

确实好文章。