关于土增税清算的一些问题

大唐狄仁杰

       大家好，本人没有做过项目刚结束就马上清算的地产项目，请问如果一个项目达到土增清算的条件，但是工程合同未做最后结算，工程款未支付完毕，且未取得全部发票，又比如公共配套设施未建或者未建造完毕，像这种情况，一般税务让预提成本吗，如果预提，具体是怎么操作法？小弟是北京的，希望有北京的同行有实际经验的能解答下，谢谢！（要有实际经验操作的，书上说的我都知道）

xiaolifeidao19

学习 了。

cwz108

？？？？？？？？？？？？？？？？？

银河飞雪

土地增值税确实不存在预提的概念。所以发票的取得非常关键，直接会影响到企业的税负

hongyanghxp

最好是在项目快结束之前要做到成本数据票据尽可能齐全，预提 也没有用

好顺

学习了

wpjmymm

以上都是高见

laobaduo119

1、根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
因此预提费用在土增税清算时不得扣除。
2、土地增值税清算时尚未付款的成本，是否可以扣除？
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：
1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
3、扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
4、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
5、纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
6、对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
因此，在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的才能扣除。

laobaduo119

1、根据《土地增值税清算管理规程》（国税发[2009]91号）第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。如果合同约定以部分工程款作为质量保证金，符合合同法规规定的比例要求，并且开具了发票，应当作为房地产开发成本按规定扣除。
《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。”
因此预提费用在土增税清算时不得扣除。
2、土地增值税清算时尚未付款的成本，是否可以扣除？
《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）第二十一条规定，审核扣除项目是否符合下列要求：
1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的。
3、扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
4、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
5、纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
6、对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
因此，在土地增值税清算中，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的才能扣除。

laobaduo119

土增 有两项可预提：1、全额发票的建安成本的质保金2、公共配套部分