诚意金人的名称与实际签购房人不符带来的税务问题

Q群实录

您好，咨询您一个问题：我公司2010年在未取得购房许可证，收购房户每户5万元诚意金，房价定在2300元/m2,公司开具收据，税已于当月交纳。因拆迁问题，到2012年4月公司取得预售许可证，和购房户签合同，当时公司开具的收据上交诚意金人的名称和现在签购房合同的名字不一样，现地税稽查将名字不一样的鉴定为我公司倒卖房屋，价格调整到现行账4500元/m2交税。我觉得很冤，收据又不是正式合同，名字不一样应该正常，为什么认定我倒房呢，请问您，税法上有关于这块说法吗？

yufengjinyun

学习了

19700114

5楼的兄弟说得太好了

黄叶

稽查的做法是不妥的。纳税的主体是房企，不是购房户，哪来的倒卖？税款最终是以销售收入总额来确定的，诚意金如果已足额纳税，就不存在税收上的问题。你可以和他们沟通，现在税务稽查比较规范，你在税务稽查签证上不同意，他们就要该头疼了。

abcd1977abcd

5楼的回覆太全面了

陌陌的瓢虫

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老年使者

学习！！！！！！！！

森晨

五楼说的对。

LJL51618

学习学习

sdmcljg

我认为地税稽查局的认定值得商榷。原因如下：（1）2010年贵公司在未取得预售证前提下收取诚意金，本身属于不合规销售行为，违反住建部下发的《商品房预售管理办法》，由于属于部门规章，因此收取诚意金销售行为属于效力待定合同；（2）从高院关于《商品房预售若干问题司法解释》规定开发商收取诚意金销售的属于无效买卖行为，如有纠纷应相互返还；（3）贵公司收取诚意金并计提缴纳税金足以认定贵公司不存在故意逃避纳税义务的问题，至于交诚意金与购房合同不一致问题不涉及到贵公司税收总额问题，即使存在炒房嫌疑也是诚意金缴纳人的行为，通过转移购房人的方式赚取售房价格差价，这是购房人的违法行为，贵公司依据业户缴纳诚意金时的价格收取房款，不存在人为炒高房价行为、不存在获取价格差的行为，也未取得额外的经济收益，因此贵公司不存在纳税瑕疵问题。（4）该行为不符合核定征收营业税金，依据《核定征收管理办法》规定：贵公司不属于核定征收范围，完全可以据理力争维护自身的合法权益。     但是不可否认贵公司管理中出现问题：（1）合同管理中存在断层，诚意金需要统一转作预收房款，期间需要变更的提供直系亲属关系证明，如果不是直系亲属的可以作为退诚意金收取购房业户房款方式处理，账务处理就完善了。（2）处理建议：现在你们可以将诚意金通过转作其他应付款，同时以合同签约人的名义开具机打收据入账。至于稽查局认定炒房价格调整到4500元/平米补税问题，我认为稽查局对于贵局的违规事实属于认定错误，如果贵公司确实是以2300元价格收取房款的，完全可以据理力争，因为一是售房时暂时收取的诚意金属于暂收款，没有必要缴纳营业税金及附加的；二是二者价格差额贵公司未收取合同中约定也是2300元/平米，经济利益未流入贵公司，依据合同约定符合预售管理办法；三是通过一房不二卖角度分析，缴纳诚意金和实际签约人不一致的，以合同备案人为主，既然合同签约人的价格是2300元/平米，只能能判定诚意金缴纳人退款退房，如何退何时退就是贵公司与业户之间协商问题了。再退一步分析即使征收也是征收缴纳诚意金当事人炒房行为和收益涉及的税金，贵公司因管理漏洞而涉及助长业户炒房的行为不能你认定贵公司违规补交税金。一点看法与建议，供参考，不当之处请指正。

塞外愚翁

事实上，很多房地产企业在办理产权证时，名字不一样的要收取更名费的，也是出于防止倒卖房屋。诚意金是有订购房屋的意向缴纳的款项，交款人和实际购房人没有亲戚关系的话，不排除有人倒卖。