房地产之各环节涉税

狼毒花

房地产之各环节涉税

一、征地环节涉税
1、土地使用权出让与转让的区别（1）概念不同：出让是国家行为；转让是民事行为。国家行为往往附有政府土地规划文件政策；民事行为没有。（2）年限不同：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。（3）方式不同：出让可以采取下列方式：协议；招标；拍卖。法律上未对转让方式作出具体规定，也就是说转让不必采取协议、招标、拍卖等方式，可以以采取任何方式。2、取得土地的入账成本（1）以出让方式取得土地（通过招拍挂）：土地成本＝出让金＋相关税费＋土地征用及拆迁补偿费以现金方式实际支付各项款项时：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费以“产权调换”方式支付拆迁补偿费的，归还房屋时：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（分出房屋的市场公允价） 贷：主营部分业务收入；借：主营业务成本  贷：开发产品（2）以接受投资方式取得土地（成立新公司、项目投资合作，利润共享，风险共担。）土地成本＝投资合同确认的土地价值（被投资单位账面价值、或者经税务机关确认的评估价值）＋相关税费   借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费  贷：实收资本（或者资本公积）（3）以转让方式取得土地（不是通过招拍挂取得）A、以现金购买方式：土地成本＝补缴的土地出让金＋土地使用权转让支出＋相关税费B、以接受土地投资方式，分出固定数量的资金（按销售的百分比）：土地成本＝补缴的土地出让金＋分给对方的现金支出＋相关税费  接受土地投资时暂不进行账务处理，销售完毕后，结转收入的同时，按照全部销售额与投资合同约定的分红比例进行账务处理。C、以接受土地投资方式，分出固定数量的房屋（分得固定数量房屋）：土地成本＝补缴的土地出让金＋分出房屋的市场公允价＋相关税费  接受土地投资时暂不进行账务处理，分配房屋时，按照分配给对方房屋的数量与该房屋的市场价进行账务处理。借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（也应取得发票，对方属于以地换房） 贷：主营业务收入（市场价）借：主营业务成本 贷：开发成本
D、以接受土地投资方式，即支付部分现金投资，又分出固定数量的房屋：土地成本＝补缴的出让金＋土地使用权转让支出＋分出房屋的市场公允价＋相关税费
（4）以股权转让方式取得（实际为转让）接受土地投资，再进行股权收购：土地成本＝合同确认的土地价值（被投资单位账面价值、或经税务机关确认的评估价值）3、拆迁补偿费涉税及票据问题
根据规定，只要有国家批准的征收、归还文件，所取得的收入就是拆迁补偿收入。拆迁补偿收入，不属于税法规定的转让土地使用权收入，是国家对被拆迁单位和个人因归还国有土地使用权以及因此而丧失的土地附着物的补偿，国家与单位同占有土地的单位和个人之间内有发生交易行为，因此对于单位和个人因国家征收、征用土地而取得的土地及不动产补偿费收入，不征收营业税。因为补偿收入不是经营性收入，不需要开发票，原土地使用者，无论是单位还是个人取得补偿款时开具的收据均可以作为房地产企业税前扣除的凭证。超过政府规定支付标准的补偿款不得扣除。
房地产公司支付给个人的拆迁补偿费等，应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，以及被拆迁人身份证复印件、联系电话等资料作为支付款项

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高山望远

学楼主分享

高山望远

谢谢老师  学习了

高山望远

学习一下 谢楼主

zz1340

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

江苏

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xuehenleng

好好学习，天天向上

charlesbj

请教，学习。

wxx1203

学习学习

dlj2551533

谢谢，先学习了。