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房地产企业部分会计、审计问题的探讨 由于房地产开发企业业务有一定的特殊性，加之房地产企业销售方法等管理业务方法的不断更新，单靠目前实行的企业会计制度及准则只能对其部分业务进行原则判断性的核算，造成房地产开发企业会计及审计实务模糊不清，难点、疑点突出，本文仅就其普遍性问题略做探讨。 1、关于收入、成本的确认和结转 由于房地产开发企业的收入金额通常可以通过合同或收到的现金等进行确认，基本上来讲比较明确，所以关于收入的确认问题实际上关于收入确认时间问题。 关于房地产开发企业收入确认时间的争论一直就很多，各单位曾多次征询过会计司、注协等，但他们好象并没有指导实务的勇气，如前段时间财会便[2002]53号《关于对“企业会计制度”有关问题的复函》（中注协专家技术援助小组信息公告第4号）对该问题的回答仍援引《企业会计制度》商品销售收入确认的四个条件，相当于没有回答。 那么在实务中我们是如何做的呢？由于在房地产销售过程中有以下几个时点，即预售日、竣工日、入伙日、业主验收日、办理产权证日等，到底哪一天可作为收入确认日呢？我们按上述信息公告第4号的要求结合《企业会计制度》商品销售收入确认的四个条件做探讨。 （1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。本条判断点在于什么是所有权上的主要风险和报酬。如果仅强调所有权，那实际上毫无疑问的收入确认必须办理产权证，可是同时也有很多人认为业主验收日或宣布入伙日，可证明所有权上的主要风险和报酬已经转移，如案例一。按照本人的实际经验，实务中好象持第二种观念的人占多数（当然比业主验收日或宣布入伙日还早确认收入的也大有人在）。现列示部分上市公司披露之会计政策如下，让大家体会一下这些公司的做法： ① Z公司：工程已经竣工，具备入住交房条件…..； ② W公司：房产完工并验收合格，签订了销售合同……； ③ J公司：工程已经竣工并经验收，具有购买方确认的结算通知书……， 从上述披露来看，大家应该已经明白通常的做法。 | 
发表于 2012-10-8 12:32:34
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