贺雪峰关于“销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权”适用差额纳税问题的探讨

贺雪峰

贺雪峰关于“销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权”

适用差额纳税问题的探讨

一  法律条文的合法性

财税【2003】16号文中第三条关于营业税问题中第二十款中明确：

（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

　　   单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。（此条款继续有效）

     备注：《中华人民共和国城市房地产管理法》中以出让方式获得土地的，有投资额达到规划设计的25%，才允许转让的规定。

   

二 各地理解该法律条文的差异性及点评

   吉地税发【2011】37号文：

一、纳税人销售其购置的不动产，以销售不动产的全部收入减去购置不动产的原价后的余额为营业额征收营业税。购置的不动产是指购入已经取得产权证明（包括初始产权证明）的不动产。

二、纳税人转让其受让的土地使用权，以全部收入减去土地使用权受让原价后的余额为营业额征收营业税。转让其受让的土地使用权，是指纳税人取得土地使用权后，尚未建造建筑物、构筑物即进行转让的行为。对纳税人转让已进入建筑物、构筑物建造或施工阶段的在建项目，无论转让时建筑物、构筑物是否完工，均应按“销售不动产”税目，以收取的全部价款和价外费用为营业额征收营业税。

点评：

购置的不动产限定为已经取得产权证明（包括初始产权证明）的不动产有点苛刻。处理烂尾楼是节约社会公众资源，利国利民的好事。该省通过立法的形式，把接手无产权烂尾的开发商排除在门外，有点让人琢磨不透。

辽地税发【2005】15号文

十一、[本条款失效] 《通知》第三条第二十款："单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额；单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额"问题。

　　1.此款规定中"单位"不包括从事房地产开发业务的公司，因为房地产开发企业其主要业务是经营土地和房屋开发，不同于其它单位不以转让房屋、土地盈利为目的，所以上款中"单位"不包括从事房地产开发业务的公司。

　　2.扣除不动产（土地使用权）的购置或受让原价应出具有效发票，抵债时该项不动产（土地使用权）的作价应为相关部门评估或裁定的价格。

点评：

总局对于享受政策的身份限制是“单位和个人”该省带着明显“歧视和偏见”将房地企业排除在外，有违税法的初衷，也有违税赋“公正公平”的基本原则。

青岛市地方税务局关于下发营业税财产行为税

若干税收政策问题解答

青地税发〔2003〕166号

2、问：财税[2003]16号文中规定单位和个人销售其购置的不动产或土地使用权允许抵扣购置或受让原价后问题，怎样把握抵扣原则和抵扣价值？答：销售购置的房产，只能扣除房产的原购置价格；销售受让的土地使用权，只允许扣除土地使用权的原受让价格。对特殊情况涉及销售不动产抵扣土地使用权的，须书面上报市局正式批复后方可抵扣。不动产或土地使用权的购置或受让原价，是指购置不动产、受让土地使用权发票上注明的价款，不包括购进不动产、受让土地使用权过程中支付的各种费用和税金。
“购置的不动产”，是指单位和个人未参与建设，以直接购买获得产权方式取得的不动产；
土地使用权的“受让原价”中不包括向政府交纳的土地出让金。

点评：

对于在建项目的转让能否抵扣土地使用权，采取书面审批制。该局的下文，显然用了心思，即利于烂尾改造，也利于对房企通过“左手倒右手”的避税方式进行监控。

只是关于“不包括向政府缴纳的土地出让金”的限定，大多是房企表示为不理解。为什么土增税、所得税、会计准则对于土地成本已经有了明晰的认定，而到了这，又有了新的解释呢？

                                                        

                                                       江西省关于差额纳税问题的解释

       这里所称“受让”是指纳税人通过转让方式取得的土地使用权，且该纳税人在转让该土地使用权时，是转让该土地使用权的剩余年限内的使用价值，对受让后再重新申请开发立项，重新计算使用年限再转让的，不按本条款征收营业税，而应按其转价的全额征收营业税；纳税人转让通过政府出让方式取得的土地使用权的，再转让时，不按本条款征收营业税，而应按其转让价的全额征收营业税。因此，通过政府出让土地方式从土地一级市场取得的土地使用权再转时，应按其转让价的全额征收营业税。

点评：

看来全国只有江西省的中文功底最好，能通过“受让”的“受”字逆向思维，分析倒推“出让”“转让”并推敲出这么东东来。

貌似，转让和出让的接受方，都是受让方啊。貌似，国家对出让获得的土地，只有投资额25%的规定。

江西这么厉害的想象能力，不去写小说，真浪费！

三 关于销售或转让不动产或土地使用权的思索

单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。

    （一）原文解读

购置：排除了以接受出资方式获得的不动产和土地使用权行为。

原价：中国国情存在着“以票定税”一说，虽然不尽如人意，也不失为一种办法。

如果除却购置原价，其他相关费用都能扣除的话（期间三项费用忽略不计），我们会得出一个令人啼笑皆非的结论：营业税、土增税、所得税，三税税基几乎相同→重复征税！！

    （二）贺雪峰本人的遐想

如果，购买土地使用权的单位和个人，囤积土地不经开发倒手，其营业税能够抵扣土地使用权原值能够成立的话。

那么，对于努力开发建设、因资金问题而被迫转让烂尾的开发商来说，是否公正公平呢？

如果，转让烂尾的开发商，营业税能抵扣土地使用权原值或者建安成本成立的话。

那么，对于克服困难更加积极开发建设并且完工销售的开发商来说，是否公正公平呢？

如果，转让完工产品的开发商，营业税能抵扣土地使用原值或者建安成本成立的话。

那么，在房企开征营业税还有意义么？

    （三）权威解释以及总局的暧昧态度

据总局财税【2003】16号文撰写人本人解释，他书写“（二十）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。”语句，力图描述的意思是“不动产收入-不动产购置原价”和“土地使用权转让收入-土地使用权购置原价”。

至此，真相大白。。

带着启发一看，原来还真是的。

人家总局文件写得明明白白，精简扼要。

原来引发税企争议不断的财税【2003】16号文，纯属“葫芦僧判糊涂案”！

现在总算明白了税局的苦衷。

这玩意，能明确吗？2003年就行文有效了，现在明确？

近十年了，缴了税的企业海了去了。

这可是关系到社会稳定团结的大事，已经上升到政治层面上来了。

能明确吗？

不能！！

现在知道了，为什么总局的网上答疑，“仅供参考使用”的涵义。

现在明白了，为什么总局的网上答疑，“请与当地税局联系”的苦衷。

现在理解了，总局玩暧昧，其实也是无奈的选择。

现在看清了，地税自由裁量权的威力——曲解同样具备法律效力。

用一句话来安慰自己和房企的同仁们--------------纳税光荣！

渴望学习

学习了！

贺雪峰

风雪夜归人 发表于 2012-9-4 08:49
老贺，差额征税，何为差额？鸡和牛能去比差额吗？

看来，杭大比较厉害，一眼看出了问题关键所在。
是的，差额扣除适用于同一税目，或者是无形资产，或者是不动产。

转让土地使用权，可扣除原购置土地使用权的原价，差额缴纳营业税；
    也就是说：开发商转让土地使用权，即便进行了三通一平的改造，也只能扣除购置土地使用权的原值，差额缴纳营业税。
转让不动产，可扣除原购置不动产的原价（实际已包含土地使用权价值），差额缴纳营业税。
    也就是说：开发商购置在建烂尾，开发完成后销售。营业税可按销售额扣除购置烂尾楼时取得的“不动产原值”发票，差额缴纳营业税。

风雪夜归人

老贺，差额征税，何为差额？鸡和牛能去比差额吗？