房地产开发企业现行房贷政策分析

丽人君子

  房地产开发企业现行房贷政策分析

    据2012年4月23日东方早报获悉： 建设银行近期已向全国38家分行下发2012年房地产行业信贷调整的文件，规定“分支机构不得对小企业发放房地产开发贷款”，同时，“开发贷占对公贷款比例超过15%的一级分行、各限购地级市所在地分行，应严格控制新增贷款投放，降低集中度。”另外，今年建设银行开发贷款的全年增速不得高于10%，其中住宅类开发项目贷款新增占比不得低于80%。普通商品住宅开发贷款和普通商业用房开发贷款期限不超过3年;自营性商用物业开发贷款一般不得超过5年，最长不得超过10年。

    对于楼市调控对业务布局的影响，中、农、工、建、交五大行的年报近乎默契的一致，均表示将根据房地产市场形势变化，调整房地产贷款区域结构和客户结构，主动压降房地产贷款规模。据统计，至去年底，建行房地产开发类贷款余额较上年增加6.50亿元，增幅仅0.16%，新增额度是最近5年来最低。一些开发商证实，从去年下半年开始贷款就越来越难，小开发商则基本上贷不到款，项目贷款成数也有所降低，有的贷款利率还要比基准利率上浮20%以上。

各家银行均及时调整房地产行业信贷政策，提高房地产信贷风险防控能力。比如工行严格实行房地产行业限额管理，加强房地产开发企业名单制管理，提高房地产贷款客户准入标准和项目条件，优化房地产贷款品种投向和区域投向。加强对存量房地产贷款项目风险的监测和防控，严格执行房地产贷款封闭管理，采取有针对性的措施及时化解项目风险。强化贷款担保管理，谨慎评估抵押物价值，严格控制抵押率，定期对存量贷款抵押物价值进行重评，严格防范贷款担保风险。   

        2012年7月6日建行现行银行贷款利率

种类项目	年利率%
一、短期贷款
六个月（含）	5.6
六个月至一年（含）	6.0
二、中长期贷款
一至三年（含）	6.15
三至五年（含）	6.4
五年以上	6.55
三、贴 现	以再贴现利率为下限加点确定

　  银监会主席尚福林日前指出，坚决贯彻国家房地产市场调控政策，严格控制过热地区和高负债房地产企业贷款规模。与此同时，下半年银监会将支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款。专家认为，银监会实际上是采取差别化的个人住房贷款政策，刚需购房者将进一步受益。

　　房贷有保有压

　　尚福林表示，银监会将积极支持保障房等合理住房信贷需求，重点支持以省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三类保障房建设，支持中低价位、中小套型普通商品房建设，优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭贷款。

    社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立认为，在当前坚持房地产宏观调控过程中，社会公众对信贷领域的两方面政策极为关注：一是限贷政策，即第二套、第三套不应获得银行贷款，或者至少在贷款条件方面更为严格；二是房地产开发企业的贷款政策，即房地产开发贷款、房地产信托融资到底是继续收紧还是有所放松。“毫无疑问，银监会重申了要从严控制房地产信贷和房地产信托融资。”

    由此表明，银监会实际上是采取差别化的个人住房贷款政策，刚需购房者将进一步受益。“也就是说，不光是一味打压，而是"有保有压"。"保"的是自住、首套的刚性需求，"压"的是市场上的投机需求，这才是行之有效的信贷政策。”

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