分期开发，土地成本如何分摊？

whhfzy

目前我公司一块土地分期开发，土地证总占地面积8万平，土地成本800万元。一期开发产品一层占地面积3万平，二期开发产品一层占地面积2.5万平，另有500平幼儿园、100平消防泵房。
根据《土地增值税实施细则》中规定纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊；和国税函【1999】112号中对“总面积”解释为可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的的扣除项目。
我公司是否可以将土地成本按两期一层占地面积（含幼儿园、消防泵房）比例进行分摊。（我的理解是可转让使用权土地面积应该就是开发产品占地面积，道路、绿化按照112号，不包含在可转让土地使用权的面积内，但象幼儿园、消防泵房等配套设施需作为单独成本核算对象，故应按占地面积分摊土地成本，然后和建安成本一起按建筑面积在各收益对象中进行分摊。请老师指正！

清远

各期占地面积+公共配套占地面积应等于土地总面积，公共配套所占面积按各期比例分摊到各期成本。

tienan2002

应该是先按各期占地面积分摊地价，然后用各期分摊的地价除以当期总的占地面积。比如你前面的例子，第一期4万，第二期4万，则第二期分摊地价为400万，二期建筑的占地面积是2.5万平米，其中幼儿园面积5000平米，相当于每平米的的地价是160元，那么二期的房屋应分摊地价为320万，幼儿园应分摊80万。
或者也可以是直接以地价除以总的占地面积，800万除以（3+2.5）就是实际每平米的地价，按照这个单价去算各个建筑的土地成本

游斌国

学习，谢谢